TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [M] [K]

Monsieur [B] [D] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03117 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OLZ

N° MINUTE :

5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

CDC HABITAT SOCIAL

SA [Adresse 7] dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E007

DÉFENDEURS

Madame [L] [M] [K]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

Monsieur [B] [D] [N]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03117 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OLZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2021, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 891,12 euros et d’une provision pour charges de 198,63 euros.

Par acte sous seing privé du 8 mars 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti à M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] la location d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 41,92 euros.

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2024 à effet au 18 janvier 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti à M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] la location d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 36,65 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 3999,10 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au logement et aux deux places de stationnement, en visant les clauses résolutoires.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] le 13 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 20 mars 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] du logement et des deux emplacements de parkings et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majorés de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4722,29 euros à titre de provision correspondant aux loyers impayés arrêtés au 12 février 2025, sauf à parfaire le jour de l’audience, 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 11 juillet 2025 la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 1167,18 euros arrêtée au 30 juin 2025 en tenant compte du paiement de 1500 euros effectué par les locataires le 9 juillet. Elle déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. Elle considère que les places de stationnement sont l’accessoires du logement.

M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le titre I de la loi s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, la bailleresse a indiqué que les places de stationnement étaient l’accessoires du logement, ce que les défendeurs n’ont pas contesté. Elles sont en outre situées à la même adresse. Il convient de considérer en conséquence que ces emplacements de stationnement ont été loués accessoirement au logement.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux

Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant les clauses résolutoires insérées aux trois contrats de location a été signifié aux locataires le 13 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3999,10 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et les baux seront résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 juillet 2025, M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] lui devaient la somme de 1167,18 euros, après paiement de la somme de 1500 euros le 9 juillet 2025 et soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K], qui ont reconnu ce montant à l’audience, seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, sans majoration de 10%.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que les contrats suivants conclus entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K], d’autre part, sont résiliés depuis le 14 janvier 2025 : contrat de bail du 18 novembre 2021 concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], contrat de location du 8 mars 2022 d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 9], contrat de location du 19 janvier 2024 d’un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

CONDAMNE M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1167,18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2025 ;

AUTORISE M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 11 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Les contrats de location seront considérés comme résilié de plein droit depuis le 14 janvier 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] seront condamnés à verser à titre de provision à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [B] [D] [N] et Mme [L] [M] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 novembre 2024, celui des assignations du 20 mars 2025 et de la notification au préfet ;

DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Le Greffier Le Juge