TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08510 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52VO

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [C],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08510 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52VO

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 1er août 2021, la SCI [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à M. [L] [C] sur des locaux situés [Adresse 1] à Paris (75019), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 820 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2021, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution dans le cadre du dispositif VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8 945.20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [C] le 18 décembre 2023.

Par assignation du 10 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,12 429.23 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8 945.20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, selon un décompte en date du 11 février 2025, s’élève désormais à 17 193.58 euros, échéance de février incluse. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant et déclare ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de surendettement concernant le défendeur.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [L] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de l’article 2306 du code civil la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose le bailleur, il doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles ce dernier est soumis en cas d’action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 8 945.20 euros dans un délai de deux mois a été signifié au locataire le 15 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, ce montant n’a pas été réglé par celui-ci dans le délai imparti aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 16 février 2024.

Si l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, c’est à la condition qu’une demande ait été formée en ce sens et que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Or, le défendeur ne comparaissant pas ne forme aucune demande en ce sens, à l’instar de la société ACTION LOGEMENTS SERVICES. En tout état de cause, il résulte du décompte actualisé produit à l’audience qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [L] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La caution subrogée dans les droits du bailleur après paiement de ceux-ci peut lui en réclamer le remboursement

En l’espèce, M. [L] [C] sera condamné à verser une indemnité d’occupation à compter du 16 février 2024 jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 février 2025, M. [L] [C] était redevable de la somme de 17 193.58 euros au titre de l’arriéré locatif et des idnemnités d’occupation échues, terme de février inclus. Elle produit une quittance subrogative correspondant à ce montant augmenté des frais.

M. [L] [C] ne comparaissant pas, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 8 945.20 euros, à compter du 10 septembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 3 484.03 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er août 2021 entre la SCI [Adresse 4] d’une part et M. [L] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à Paris (75019) est résilié depuis le 16 février 2024,

ORDONNE à M. [L] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

CONDAMNE M. [L] [C] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 16 février 2024, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sous condition de présentation par la ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative portant sur ladite indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 17 193.58 euros au titre de l’arriéré locatif et des idnemnités d’occupation échues, terme de février inclus,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 8 945.20 euros, à compter du 10 septembre 2024 sur la somme de 3 484.03 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [C] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge