TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/42

DOSSIER N° : N° RG 25/00134 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C5EN

CODE NAC :5AA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2025,

Nous, Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l’audience publique du 02 Septembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR:

PERIGORD HABITAT office public d’habitat anciennement dénommé DORDOGNE HABITAT, établissement public immatriculé au RCS de PERIGUEUX sous le numéro B 272 400 011, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparant en personne par l’intermédiaire de Madame [M] [O], munie d’un pouvoir régulier,

ET

D’autre part,

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne à l’audience de plaidoirie

Le :

Formule exécutoire délivrée à : PERIGORD HABITAT

Copie conforme délivrée à : PERIGORD HABITAT, Mme [K], Adil 24, Préfecture de la Dordogne

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2024, PERIGORD HABITAT a donné à bail à [H] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 504,73 euros outre une provision sur charges de 13,78 euros par mois, et un complément de loyer pour le garage de 25 euros par mois, soit un total de 543,51 euros.

Par acte de Maître [J] [C], commissaire de justice associé à BERGERAC (24), délivré le 17 juin 2025, PERIGORD HABITAT a fait assigner sa locataire, [H] [K], en référé devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 31 mars 2025 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner [H] [K] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 3 542,92 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner [H] [K] au paiement d’une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025.

****

PERIGORD HABITAT, comparant en personne par le biais de son représentant légal, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 3577,28 euros arrêtée à la date du 14 août 2025 terme de juillet 2025 inclus.

****

[H] [K], comparant en personne, a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées, pour le règlement desquelles elle a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Elle a proposé de s’acquitter de sa dette par versements de 50 euros par mois en plus du loyer courant si les effets de la clause résolutoire étaient suspendus.

****

Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, PERIGORD HABITAT a saisi au moins deux mois avant l’audience la CCAPEX de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 2 avril 2025.

Par ailleurs, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins dans les six semaines avant l’audience.

L’assignation ayant été dénoncée le 19 juin 2025 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 2 septembre 2025, l’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 31 mars 2025, PERIGORD HABITAT a fait délivrer à [H] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 759,04 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 18 mars 2025, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 mai 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que [H] [K] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 14 août 2025 la somme de 3577,28 euros, terme de juillet 2025 inclus, après déduction des frais de procédure à hauteur de 416,62 euros.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner [H] [K] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3577,28 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, prévoit que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la Dordogne a rendu le 22 juillet 2025 au profit de [H] [K] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

Il ressort en outre des éléments du débat et de l’enquête sociale établie par la préfecture que [H] [K] vit seule dans le logement avec son enfant mineur. Elle indique exercer un emploi d’aide-soignante en CDI, pour lequel elle perçoit une rémunération comprise entre 1500 et 1600 euros par mois et perçoit la somme de 379,44 euros au titre de la prime d’activité ainsi que les APL à hauteur de 133 euros. Le loyer résiduel restant à sa charge après déduction de l’allocation logement et de RLS s’élève à la somme de 456,78 euros.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser [H] [K] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 50 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de [H] [K] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si [H] [K] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigibleNelly [K] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi- la clause résolutoire reprendra son plein effet

il pourra être procédé à l’expulsion de [H] [K] selon les modalités prévues au dispositif ci-après

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de PERIGORD HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [H] [K] à lui verser une somme de 150 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[H] [K], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 mai 2025,

CONDAMNONS [H] [K] à payer à titre provisionnel à PERIGORD HABITAT la somme de 3577,28 euros (trois-mille-cinq-cent-soixante-dix-sept euros et vingt-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 14 août 2025, terme de juillet 2025 inclus,

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS [H] [K] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 50 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si [H] [K] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible- la clause résolutoire reprendra son plein effet

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de [H] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— [H] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS [H] [K] à payer à PERIGORD HABITAT la somme de 150 euros (cent-cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS [H] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire, et Muriel DOUSSET, greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE