TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pierre AMIEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carl LOBSTEIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02226 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SVV

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5], représenté par son syndic la société [Adresse 6] – [Adresse 1]

représenté par M^e Carl LOBSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0156

DÉFENDERESSE

Madame [M] [Y] épouse [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02226 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SVV

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [Y] épouse [J] est propriétaire des lots n°7 et 48 dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Mme [M] [Y] épouse [J] a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de PARIS en date du 2 novembre 2020 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic GTF IMMOBILIER la somme de 2807,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020, outre 120 euros de frais et 900 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société JEAN CHARPENTIER, a assigné Mme [M] [Y] épouse [J] devant tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  5733,35 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  217,36 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  500 euros de dommages et intérêts,

—  2400 euros sur le fondement des articles 10-1 de la loi de 1965 et l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, actualise sa demande à la somme de 3092,81 euros, 4ème trimestre 2024 inclus, et 2952 euros au titre des articles 10-1 de la loi de 1965 et l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes demeurent inchangées.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que Mme [M] [Y] épouse [J] ne paye pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion, et qu’il a fallu l’intervention d’une première décision de justice pour que des paiements interviennent. Il précise que depuis la délivrance de l’assignation, la défenderesse a procédé à des paiements.

Mme [M] [Y] épouse [J], représentée par son conseil, reconnaît le montant de la somme qui lui est réclamée, et demande que la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit revue à de plus justes proportions.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°7 et 48, indiquant la répartition des tantièmes (34/1000èmes),

— le précédent jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 2 novembre 2020 avec le décompte d’exécution y afférent ayant imputé les paiements intervenus,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024,

— les relevés individuels de charge pour la période du 1er janvier 2022 au 3 décembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 septembre 2022 et 8 juin 2023 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021, 2022,

o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023,

o vote des travaux ou opérations suivantes : projet de rénovation énergétique (AG du 15 septembre 2022, résolution 16)

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— deux lettres de relance en date des 10 novembre 2022 et 29 août 2023,

— la sommation de payer la somme de 4598,20 euros par acte de commissaire de justice remis à étude le 14 avril 2023,

— le contrat de syndic,

En l’espèce, les paiements effectués par Mme [M] [Y] épouse [J] ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, soit les sommes auxquelles il a été condamné par le jugement du 2 novembre 2020. Cette imputation est conforme à l’article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d’exécution.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3092,81 euros, portant sur la période du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, après déduction de la somme de 217,36 euros correspondant à des frais de relance et à la sommation de payer.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 3092,81 euros.

Le décompte montrant un solde positif au 1er avril 2024, cette somme produira intérêt à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 217,36 euros se décomposant comme suit :

—  40 euros et 22,20 euros de frais de relance,

-155,16 pour la sommation de payer délivrée par commissaire de justice.

Il n’est pas établi que la première mise en demeure ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, cet envoi ayant en outre été fait par le précédent syndic. Cette demande sera rejetée. Les autres demandes sont justifiées.

En conséquence la somme globale de 177,36 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Cette somme produire intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [M] [Y] épouse [J] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2400 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [M] [Y] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société JEAN CHARPENTIER:

— la somme de 3092,81 euros (trois mille quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-un centimes) portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 3 décembre 2024 incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  177,36 euros (cent soixante-dix-sept euros et trente-six centimes) au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-300 (trois cents) euros au titre des dommages et intérêts.

CONDAMNE Mme [M] [Y] épouse [J] aux dépens,

CONDAMNE Mme [M] [Y] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société JEAN CHARPENTIER la somme de 2400 (deux mille quatre cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge