TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02152 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FZM

N° MINUTE :

2025/10

JUGEMENT

rendu le mardi 09 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 4] représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 1]-représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

Madame [Z] [I], demeurant [Adresse 1]-représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02152 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FZM

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] qu’ils ont donné à bail à M. [E] [G], selon acte sous seing privé daté du 7 janvier 2022 conclu pour une durée renouvelable de trois ans à compter du 1er janvier de la même année et moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 650 euros outre une provision sur charges de 50 euros par mois.

Le 28 juin 2024, ils ont fait délivrer un congé pour reprise à leur locataire, à effet au 31 décembre 2024.

Depuis, M. [E] [G] se maintient dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, M. [C] [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I] lui ont également fait délivrer un commandement de payer visant une clause résolutoire.

C’est dans ces conditions que M. [C] [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I] l’ont fait assigner par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

À titre principal :

— La validation du congé délivré,

— Son expulsion de l’appartement sous astreinte de 200 euros par jour à l’issue d’un délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— L’autorisation de faire transporter les meubles garnissant le logement, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

— Sa condamnation à leur verser la somme de

4 358,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2024,

— Sa condamnation à leur verser, à compter du 1er janvier 2025, une indemnité d’occupation d’un montant de 722,68 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux,

À titre subsidiaire :

— Le constat que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise suivant commandement de payer délivré le 2 octobre 2024,

— Son expulsion de l’appartement sous astreinte de 200 euros par jour à l’issue d’un délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— L’autorisation de faire transporter les meubles garnissant le logement, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

— Sa condamnation à leur verser la somme de 4 358,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2024,

— Sa condamnation à leur verser, à compter du 3 décembre 2025, une indemnité d’occupation d’un montant de 722,68 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux,

À titre très subsidiaire :

— La résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur,

— Sa condamnation à leur verser la somme de 4 358,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2024, outre une indemnité d’occupation de 722,68 euros par mois,

En toute hypothèse :

— Le débouté de toute éventuelle demande de délais de paiement,

— La condamnation de M. [E] [G] à leur verser 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Les requérants indiquent, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu’ils ont valablement fait délivrer un congé pour reprise au locataire qui s’est cependant maintenu dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé et qu’ainsi, ils sont bien fondés à poursuivre son expulsion des lieux qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025. Subsidiairement, ils demandent de constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé entre les parties est acquise depuis le 3 décembre 2024, suivant le commandement de payer qui lui a été délivré le 2 octobre 2024. Enfin, à titre encore plus subsidiaire, ils estiment, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’arrêt du paiement des loyers de la part de M. [E] [G] constitue un manquement aux obligations qui lui incombent, justifiant que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail.

Lors de l’audience du 6 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [C] [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

M. [E] [G], comparaissant en personne, ne s’est pas opposé à son expulsion ni au paiement d’une indemnité d’occupation mais demande qu’elle soit fixée à la somme mensuelle de 400 euros et demande remboursement du trop perçu par les propriétaires depuis la prise à bail.

Il explique qu’il sous-louait auparavant cet appartement pour la somme de 400 euros par mois, qu’il a ensuite accepté de le prendre officiellement à bail pour la somme de 700 euros, les propriétaires s’étant engagés à y réaliser des travaux, que cependant, ils n’ont pas honoré leur engagement. Il demande ainsi la restitution du trop-perçu des loyers depuis la prise à bail et que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 400 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prenait effet le 1er janvier 2022 pour une durée de trois ans et arrivait ainsi à expiration le 31 décembre 2024.

M. [C] [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I] ont fait délivrer à M. [E] [G] un congé par un commissaire de justice le 28 juin 2024, soit plus de six mois l’échéance précitée, précisant le motif sur lequel il est fondé, à savoir la volonté des bailleurs de reprendre le logement pour y héberger la petite fille de M. [C] [I], dont le nom et l’adresse sont indiqués.

La validité du congé, tant sur la forme que sur le fond n’est pas discutée par les parties et M. [E] [G] admet s’être maintenu dans les lieux au-delà de sa date d’effet.

Par conséquent, il sera enjoint à M. [E] [G], occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er janvier 2025, de quitter les lieux sous quinze jours suivant la signification du présent jugement. À défaut, M. [C] [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I] seront autorisés à poursuivre son expulsion dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [E] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Enfin, s’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, par ailleurs, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est obligé, notamment, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Il est de jurisprudence cependant que l’exception d’inexécution n’est valablement invocable qu’en cas de jouissance impossible des lieux loués dont il incombe au locataire de rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [E] [G] indique que le logement n’était pas en état et qu’il existait un accord entre les parties en vertu duquel les bailleurs devaient faire exécuter des travaux pour justifier que le prix du loyer soit fixé à 700 euros par mois.

Toutefois, il ne rapporte ni la preuve de cet accord, ni la preuve du mauvais état du logement pris à bail, les seuls éléments versés au dossier pour caractériser les désordres étant des courriels qu’il a lui-même adressé à ses bailleurs et n’étant corroborés par aucun autre élément objectif. En effet, le certificat médical évoquant une pathologie chronique des voies respiratoires du défendeur et le formulaire de demande d’intervention de la Cellule Santé Habitat daté du 24 janvier 2024 concernent les éventuels préjudices qu’il a subi mais ne permettent pas d’en déterminer les causes et partant, de mettre en cause la responsabilité des bailleurs.

Par conséquent, M. [E] [G], qui échoue à rapporter la preuve d’un quelconque manquement de la part des requérants à leurs obligations, était, en tout état de cause, tenu par les termes du contrat de bail et n’est bien-fondé à invoquer ni l’exception d’inexécution, ni la réduction du montant du loyer, a posteriori.

Les requérants rapportent, quant à eux, la preuve de leur créance en produisant un décompte locatif démontrant qu’à l’expiration du bail à savoir, le 31 décembre 2024, M. [E] [G] leur devait la somme de 4358,76 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse, qu’il sera ainsi condamné à leur verser.

En outre, M. [E] [G] sera condamné à verser aux requérants une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025, date à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre du logement, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Le coût du commandement de payer en date du 2 octobre 2024 en sera néanmoins exclu, le bail étant résilié du fait du congé et non par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à verser à M. [C] [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision sera rappelée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATE que le congé pour reprise délivré par M. [C] [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I] le 28 juin 2024 à effet au 31 décembre 2024 à minuit, portant sur l’appartement donné à bail à M. [E] [G] à compter du 1er janvier 2022 situé [Adresse 2] à [Localité 6], est valide,

CONSTATE, par conséquent, que M. [E] [G] en est occupant sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2024 à minuit,

AUTORISE M. [C] [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I], à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [G] des lieux susmentionnés, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est réglé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE M. [C] [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I] de leur demande d’astreinte,

CONDAMNE M. [E] [G] à verser à M. [C] [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I] la somme de 4 358,76 euros au titre de l’arriéré locatif du à l’expiration du bail intervenue le 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse,

CONDAMNE M. [E] [G] à verser à M.gérard [I], M. [S] [I] et Mme [Z] [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective de logement (volontaire ou des suites de l’expulsion), matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DÉBOUTE M. [E] [G] de ses demandes,

CONDAMNE M. [E] [G] à verser à M. [C] [I], M. [S] [I], et Mme [Z] [I] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [G] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 2 octobre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02152 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FZM