TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04501 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDJ6

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

Société HABITAT 77 ANCIENNEMENT DENOMME OPH77 VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA Sté ESSONNE HABITAT

C/

Monsieur [M] [I]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Jeanine HALIMI

— Maître Isabelle MARTINS

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77 ANCIENNEMENT DENOMME OPH77 VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA Sté ESSONNE HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE substituée par Maître Irène GABRIELIAN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 février 2012, la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, anciennement dénommée OPH 77 a loué à M. [D] et Mme [H] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] à compter du 21 février 2012, moyennant un loyer initial révisable de 314, 89 euros, hors charge.

M. [D] [I] est décédé le 30 mai 2023. Mme [H] [I] est décédée le 21 décembre 2024.

Suite à ce décès, leur fils, M. [M] [I] a sollicité par écrit le 14 mars 2025 un transfert du bail à son profit, au motif qu’il vivait dans ce logement avec ses six enfants. Cette demande lui a été refusée par la société bailleresse le 19 mars 2025 du fait de l’inadéquation entre la taille du logement et la composition du foyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, anciennement dénommée OPH 77, a sommé à M. [M] [I] de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, anciennement dénommée OPH 77 a fait assigner M. [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater que le contrat de bail liant la société HABITAT 77 et feu Mme [H] [F] veuve [I] est résilié du fait du décès de cette dernière,constater l’occupation sans droit ni titre du logement par M. [M] [I],ordonner l’expulsion immédiate des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, et ce avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 783,72 euros, au titre des impayés, terme d’avril 2025 inclus, selon un décompte arrêté le 21 mai 2021,condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers, outre les charges, à compter du mois de mai 2025 jusqu’à libération des lieux,condamner le défendeur à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025, après renvoi.

A cette audience, la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, anciennement dénommée OPH 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle fait savoir que le locataire n’a pas payé le loyer de manière intégrale depuis avril 2025 et que celui-ci s’élève désormais, charges comprises à la somme de 715,54 euros par mois. Elle actualise sa créance à la somme de 6 395,62 euros selon un décompte du 24 novembre 2025, mois d’octobre 2025 inclus. Elle s’oppose à tout délai de paiement et souligne que le locataire a déjà une dette s’élevant à 7 693,29 euros envers la société HABITAT 77 pour un logement quitté en 2015, dont il s’acquitte par des versements de 50 euros par mois.

M. [M] [I], représenté par son conseil, demande à titre principal le transfert du bail et à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux à hauteur de douze mois. Il sollicite également des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois pour s’acquitter de la dette. Il explique qu’il est venu vivre en 2015 chez ses parents lors de l’expulsion du logement dont il était locataire. Le conseil du défendeur insiste sur le fait que ce dernier a six enfants, dont un faisant des crises d ‘épilepsie. Il souligne ses difficultés financières, la mère des enfants étant repartie à l’étranger, une procédure devant le juge aux affaires familiales étant en cours pour obtenir une pension alimentaire. Il indique que le titre de séjour du défendeur n’est pas régularisé et qu’un dossier [X] est en cours. Il ajoute que M. [M] [I] a été aidant pour ses parents malades et qu’il n’a pas été en mesure de payer le loyer depuis le décès de ces derniers. Elle précise qu’il a repris le paiement partiel des loyers depuis deux mois, des versements de 387,91 euros ayant été effectués pour les loyers du mois d’octobre et de septembre 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la résiliation

Par application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, le défendeur ne justifie pas avoir occupé les lieux avec sa mère Mme [H] [I] depuis le 21 décembre 2023, soit un avant le décès de cette dernière. En effet, l’avis d’imposition, les factures à son nom et les certificats de ses enfants produits au débat datent tous de 2025. Par ailleurs, l’attestation datée du 19 juin 2024 de Mme [H] [I], au terme de laquelle celle-ci indique héberger [W] [I], une des filles du défendeur, depuis 2018, ne suffit pas à conclure que M. [M] [I] lui même co-habitait avec sa mère un an avant le décès de cette dernière. Enfin, le fait que le défendeur ait été expulsé de son logement en 2015 et apure cette dette par des versements de 50 euros par mois ne permet pas non plus de démontrer que celui-ci s’est installé chez ses parents à compter de cette date.

Au demeurant, il est établi que le défendeur occupe actuellement le logement litigieux avec ses six enfants alors que ce dernier est un F4 et ne comporte que deux chambres de sorte que celui-ci n’est manifestement pas adapté à la composition du foyer. En outre, si le défendeur justifie par la production de certificats médicaux que l’un de ses enfants, [B] [I], est sujet à des crises d’épilepsie, il n’est pas démontré que ce dernier bénéficie de la reconnaissance du statut d’enfant handicapé par la MDPH. Dès lors, les conditions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, exigeant l’adéquation entre la taille du logement et la composition du foyer, sont opposables à M. [M] [I].

Ainsi, les conditions du transfert du bail ne sont pas réunies, de sorte que celui-ci s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, soit le 22 décembre 2024.

La résiliation des baux sera donc prononcée à compter du 22 décembre 2024, compte tenu du décès de la locataire en titre intervenu le 21 décembre 2024.

— Sur l’expulsion

Il n’est pas contesté que M. [M] [I] occupe le logement litigieux avec ses six enfants. Compte-tenu du rejet du transfert du bail et la résiliation de celui-ci, ce dernier est occupant sans droit ni titre de ces lieux.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [M] [I] du logement situé [Adresse 4] à [Localité 4].

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

En l’espèce, le contrat de bail étant résilié à compter du 22 décembre 2024, il convient de condamner M. [M] [I] à verser une indemnité d’occupation à la société bailleresse à compter du mois de janvier 2025.

Ainsi, s’agissant des indemnités d’occupation échues au mois d’octobre 2025 dont la société habitat 77 réclame paiement, il convient de déduire de la somme de 749,28 euros mentionnée au décompte que le requérant produit, les échéances du mois de novembre et de décembre 2024, correspondent aux loyers dont seule la locataire en titre est redevable.

Par conséquent, M. [M] [I] sera condamné à verser à la société HABITAT 77 la somme de 5 584,32 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre le mois de janvier 2025 et le mois d’octobre 2025 (qui correspond à la somme de 6 395,62 euros réclamée le jour de l’audience, déduction faite de la somme de 749,28 euros correspondant aux loyers de novembre et décembre 2024 et des frais de poursuite de 62,02 euros). Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera condamné à payer une indemnité d’occupation fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis pour la période courant du mois de novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [M] [I] justifie de ses ressources et de ses charges. Il justifie également respecter un précédent échéancier mis en place à hauteur de 50 euros pour s’acquitter d’une dette locative.

Compte tenu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [M] [I] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 24 mensualités de 150 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 15 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Monsieur [M] [I] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus, la créance de la société HABITAT 77 sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [M] [I] sollicite un délai de douze mois pour quitter les lieux.

Il n’est pas à jour dans le règlement de ses indemnités d’occupation et atteste du dépôt de logement social étant précisé que son recours au titre du [X] a été rejeté au regard du caractère incomplet du dossier (pièces justificatives manquantes) et des conditions de séjour qui ne sont pas remplie. Il justifie de sa situation familiale et notamment, avoir 6 enfants mineurs à charges, dont un souffrant de crise d’épilepsie. Il justifie également de sa situation financière, étant précisé qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. Il a repris le paiement partiel des indemnités d’occupation des deux derniers mois et respecte l’échéancier mis en place concernant une ancienne dette locative, témoignant ainsi de bonne volonté.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [I] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la condamnation des défendeurs aux dépens, M. [M] [I] sera condamné à payer à la SA HABITAT 77 la somme de 300,00 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation au 22 décembre 2024, du bail conclu le 16 février 2012 entre la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, anciennement dénommée OPH 77 d’une part, et M. [D] et Mme [H] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 4] ;

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre de M. [M] [I] du logement situé au au [Adresse 4] à [Localité 4] ;

ACCORDE un délai de 6 mois à M. [M] [I], ses enfants et tous occupants de son chefs pour quitter les lieux à compter du prononcé de la présente décision, soit jusqu’au 13 août 2026,

ORDONNE à défaut de libération volontaire dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [I] à verser à la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, anciennement dénommée OPH 77, à compter du mois de novembre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera de 715,54 euros par mois,

CONDAMNE M. [M] [I] à verser à la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, anciennement dénommée OPH 77 la somme de 5 584,32 euros au titre des indemnités d’occupation échues arrêté au 24 novembre 2025, termes d’octobre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [M] [I] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 150 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, anciennement dénommée OPH 77 du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [M] [I] à verser à la société HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de SEINE ET MARNE, anciennement dénommée OPH 77 une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [I] aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.