TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BENSUSSAN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BENSUSSAN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01471 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y2S

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la Residence « [Adresse 8] », sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GERARD SAFAR, société par actions simplifiée, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

Madame [U] [T]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01471 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y2S

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 25 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [U] [T] est propriétaire des lots de copropriété n° 3134 et 3369 d’un immeuble situé au [Adresse 3] .

Par décision du 31 janvier 2014, Mme [T] a été condamnée à payer au titre des charges de copropriété la somme de 4 537.75 euros, outre celle de 300 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celle de 300 euros à titre de dommages-intérêts et 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par décision du 7 septembre 2017, Madame [T] a été condamnée au paiement de la somme de 3.702,87 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2016.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision, et par arrêt rendu le 13 janvier 2021, la cour d’appel a condamné Madame [T] au paiement des sommes de 8.629,39 euros des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2017, de 240,17 euros au titre des frais de recouvrement, et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Par décision du 5 septembre 2019, Madame [T] a été condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 6.895,58 euros pour les charges dues sur la période de décembre 2017 à octobre 2018, 500 euros à titre de dommages et intérêts, 1.200 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens

Par décision du 6 avril 2023, Madame [T] a été condamnée à régler la somme de 12.104,91 euros au titre des charges arrêtées au 26 novembre 2021, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens

Par exploit d’huissier signifié le 26 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner Madame [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions signifiées le 14 octobre 2024, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il a actualisé ses demandes et sollicite au tribunal de :

— condamner Madame [T] au paiement de la somme de 19.749,79 euros, avec intérêts de droit à compter du 28 septembre 2022 ;

— condamner Madame [T] au paiement de la somme de 672 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner Madame [T] au paiement de la somme de 3.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [T] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Madame [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Madame [T] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [T] est propriétaire des lots 3134 et 3369 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] .

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 janvier 2023 et 25 janvier 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ainsi que du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er juin 2023 au 30 juin 2024 ainsi que du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [T], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 18.749,79 euros.

Madame [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de la signification de l’assignation.

2 – Sur les frais de recouvrement

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01471 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y2S

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée en 2022, justifiée par la facture, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les frais exposés par une seconde mise en demeure qui n’est justifiée ni par le bordereau de remise de l’accusé de réception ni par une facture ne saurait être prise en compte.

En conséquence, Madame [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 672 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01471 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y2S

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [T] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Madame [T] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété

Il ressort en outre des pièces communiquées que Madame [T] a d’ores et déjà été condamné, par des décisions en dates des 31 janvier 2014, 7 septembre 2017, 13 janvier 2021, 5 septembre 2019 et 6 avril 2023 à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Madame [T] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] , partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

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— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Compte tenu aux dépens, Madame [T] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] les sommes de :

—  18.749,79 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 ;

—  672 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  2.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [T] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 12 Juin 2025.

La Greffière La Présidente