TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00766 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ABP

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 30 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, dont le siège social est sis AGENCE ETOILE (SAS CIPA) – [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0235

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [W] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 30 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00766 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ABP

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [Y] sont propriétaires des lots n°16 et 17 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré [Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 27/1000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS CIPA AGENCE ETOILE en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2921,13 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus) et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2200 euros de dommages et intérêts,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à actualiser à la baisse sa prétention au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement à la somme de 867,49 euros au 19 mai 2025, charges du 2ème trimestre 2025 incluses. Il a ajouté que sa créance ne tenait pas compte d’un versement allégué en défense du 19 mai 2025.

Monsieur [E] [Y] a comparu en personne, sans mandat de représentation de son épouse Madame [W] [Y]. Il a reconnu le montant de la somme qui lui est réclamée mais il a exposé avoir effectué un versement de 700 euros juste avant l’audience. Il a sollicité la réduction de la somme demandée au titre des frais de recouvrement.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Madame [W] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le syndicat des copropriétaires a été autorisé à communiquer un décompte actualisé par note en délibéré au plus tard le 30 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera indiqué que le syndicat des copropriétaires a produit un décompte actualisé par note en délibéré du 28 mai 2025, laissant apparaitre les virements réalisés par les défendeurs les 23 avril, 28 avril et 19 mai.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 16 et 17, indiquant la répartition des tantièmes (27/1000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [Y],les précédents jugements des 15 avril 2013 et 2 janvier 2017, ce dernier portant condamnation pour la période courant jusqu’à l’appel du 4ème trimestre 2016 inclus,), les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2018 au 31 mars 2025,

l’historique du compte du 1er octobre 2018 au 19 mai 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 167,49 euros (en ce inclus 505 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2018, 16 avril 2019, 18 décembre 2020, 28 juin 2021, 9 juin 2022, 16 mai 2023 et 4 avril 2024 comportant : approbation des comptes des exercices 2017 à 2023,vote des budgets prévisionnels 2019 à 2025,fonds travaux 2018 à 2024,vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement des boîtes aux lettres (assemblée générale du 12 juin 2018, résolution 9), remplacement de la porte d’entrée, transfert des colonnes montantes (assemblée générale du 18 décembre 2020, résolution 10, 11), les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure de payer des 7 août 2020, 5 février 2021, 27 mai 2021, 13 juin 2022, 21 novembre 2023, 14 mai 2024,la mise en demeure de payer la somme de 2862,19 euros, envoyée par courrier avec AR du 3 octobre 2024 (délivré le 3 octobre 2024, plis avisé non réclamé),le contrat de syndic.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 167,49 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2018 au 19 mai 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 505 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [Y] ne sont donc redevables d’aucune somme au titre des charges de copropriété par suite de ses différents versements depuis l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 505 euros se décomposant comme suit :

—  182 euros pour l’envoi de 4 mises en demeure (hors la mise en demeure avec AR du 3 octobre 2024),

—  323 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Il n’est en outre pas établi que ces mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception.

Pour l’envoi du dossier au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [Y] présente, de manière récurrente depuis au moins 2012 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 3ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [Y]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 350 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Ils y seront condamnés solidairement, en application de l’article 220 du code civil relatif à la solidarité entre époux.

Au final, en application des articles 1289 et suivants du code civil, par compensation, Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 12,49 euros (167,49-505+350), avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [Y], après compensation, à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS CIPA AGENCE ETOILE la somme de 12,49 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2018 et le 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS CIPA AGENCE ETOILE, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Fait et jugé à [Localité 6] le 30 juin 2025

le greffier le Président