COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 22/05545 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N6NQ

Pôle Civil section 2

Date : 27 Février 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [E] [R]

née le 05 Octobre 1961 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par M^e Violette LAVILLE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

et M^e Nicolas HEQUET, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON

DEFENDERESSE

E.U.R.L. SYLLOPS IMMOBILIER, RCS 405 207 192, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 12 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 27 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat n°1834 signé le 02 janvier 2020, Madame [E] [R] a confié à l’EURL SYLLOPS IMMOBILIER la gestion d’un appartement de type T3, dont elle est propriétaire, situé [Adresse 5] à [Localité 6] (34).

Par l’intermédiaire de l’EURL SYLLOPS IMMOBILIER cet appartement a été donné à bail, à compter du 1er juin 2018, à Monsieur et Madame [Y], selon bail signé le 31 août 2018, moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

En juillet 2021, Madame [J] [Y] a payé la somme de 106,05 euros. Elle n’a, depuis lors, plus effectué aucun versement.

Plusieurs courriers adressés par Madame [E] [R] entre le 1er décembre 2021 et le 17 juillet 2022 ainsi que par le conseil de celle-ci, y compris par recommandés, à l’EURL SYLLOPS IMMOBILIER sont restés sans réponse.

Un courrier valant sommation a été signifié par commissaire de justice le 22 juillet 2022 à l’EURL SYLLOPS IMMOBILIER.

***

Selon acte de commissaire de justice délivré par dépôt à étude le 19 décembre 2022, Madame [E] [R] a fait assigner la société SYLLOPS IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’elle soit condamnée à lui verser des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1992 du Code civil.

Selon dernières conclusions notifiées le 19 août 2024, Madame [E] [R] demande au Tribunal de :

— condamner l’EURL SYLLOPS IMMOBILIER à lui payer la somme de 28.651, 23 euros de dommages-intérêts au titre de la perte pécuniaire subie, somme arrêtée au 1er août 2024, à parfaire à la date du jugement à intervenir et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— la condamner à la relever et garantir du paiement des loyers, charges prévues au bail et non payés par le locataire, des indemnités d’occupation des lieux, mais encore des frais de procédure d’expulsion et de recouvrement jusqu’au départ effectif des lieux par Madame [Y],

— la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros pour procédure abusive,

— la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées le 03 novembre 2023, l’EURL SYLLOPS IMMOBILIER demande quant à elle au Tribunal de débouter Madame [E] [R] de l’intégralité de ses demandes, d’écarter l’exécution provisoire et de la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture est intervenue le 03 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’audience de juge unique du 12 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS

Sur l’action en responsabilité

A titre liminaire, le tribunal constate, au visa de l’article 9 du Code de procédure civile, que, contrairement aux allégations de l’EURL SYLLOPS IMMOBILIER, aucun élément du dossier ne démontre la résiliation du mandat de gérance dont elle se prévaut.

Sur le principe de la responsabilité

L’article 1991 du Code civil énonce que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article suivant ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Par ailleurs, le mandat signé entre les parties le 02 janvier 2020 comporte une annexe intitulée « Paiement des loyers, charges – Détérioration immobilière – Protection juridique » qui stipule notamment en page 1 concernant les loyers, charges et taxes impayés « Le mandataire remboursera au mandant, la perte pécuniaire subie du fait du non-paiement des loyers, charges prévues au bail et correspondant à la location des biens immobiliers dont la gestion lui a été confiée. La perte pécuniaire se compose :

— des loyers, charges prévus au bail et non payés par le locataire,

— des indemnités d’occupation des lieux, dues par le locataire,

— des frais de procédure d’expulsion et de recouvrement,

— du préavis non effectué et non payé suite au congé du locataire »

Cette garantie contre les loyers impayés est toutefois plafonnée par l’article suivant qui précise que « la défaillance du locataire est garantie pour 80.000 euros maximum, sans limitation de temps. ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que les locataires, Monsieur et Madame [Y], sont, depuis juillet 2021, défaillants dans le paiement des loyers et charges.

Madame [E] [R] justifie avoir relancé à de multiples reprises l’agence immobilière afin d’avoir des informations, explications et justificatifs quant à cette situation d’impayés, en vain. Les comptes-rendus de gestion n’ont pas non plus été produits par l’agence depuis le mois de novembre 2021. Elle ne justifie pas, par ailleurs, avoir lancé de procédure judiciaire contre les locataires.

L’agence SYLLOPS IMMOBILIER affirme que ce n’est pas elle qui doit une garantie à Madame [E] [R] mais la société INVENIA ASSURANCES. Cependant, l’annexe précitée prévoit explicitement que la garantie est due par « le mandataire », soit « le cabinet SYLLOPS IMMOBILIER, plus amplement désigné au mandat de gérance principal intervenu entre les parties, qui a lui-même souscrit des garanties pour assurer la bonne exécution des présentes conditions particulières, et ci-après dénommé le Mandataire » aux termes de l’entête du contrat. Au surplus, il résulte du courrier recommandé du 04 mars 2024 que la société INVENIA ASSURANCES a adressé à Madame [E] [R] en réponse d’une réclamation du 29 février 2024, que si un agrément a bien été accordé aux locataires [Y] et une déclaration de sinistre envoyée, cette dernière était incomplète et n’a jamais été complétée par l’agence immobilière malgré de multiples relances d’INVENIA ASSURANCES.

Par conséquent, il est établi que l’agence SYLLOPS IMMOBILIER a commis plusieurs fautes de gestion en manquant d’informer son mandant, en ne lui produisant pas les comptes-rendus de gestion, en s’abstenant d’agir contre le locataire défaillant et en ne mettant pas en œuvre de façon efficiente la garantie souscrite et réglée par Madame [E] [R]. Sa responsabilité contractuelle est donc engagée.

Il convient également de rappeler à la société SYLLOPS IMMOBILIER qu’elle doit à Madame [E] [R], aux termes de l’annexe au mandat précitée, une garantie au titre des éventuels frais de procédure d’expulsion et de recouvrement, ainsi que les indemnités d’occupation dues par les locataires si le bail venait à être résilié judiciairement, jusqu’à leur départ. Toutefois, en l’absence d’information quant à la mise en œuvre d’une telle procédure, cette condamnation ne pourra pour l’heure intervenir.

Sur le préjudice

Madame [E] [R] justifie, par la production d’un « Décompte des loyers non perçus », arrêté au mois d’août 2024, que le montant total des impayés locatifs s’élève à la somme de 28.651,23 euros. Ce décompte n’est pas contesté par l’agence immobilière.

Par conséquent, l’EURL SYLLOPS IMMOBILIER sera condamnée à payer cette somme à Madame [E] [R], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats ainsi que du déroulement des faits rappelé ci-dessus qu’en plus des fautes de gestion caractérisées plus avant, la société SYLLOPS IMMOBILIER a résisté de manière abusive aux multiples demandes, pourtant fondées, de Madame [E] [R], la contraignant à intenter la présente action en justice.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à Madame [E] [R] de ce chef.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, l’EURL SYLLOPS IMMOBILIER, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, l’EURL SYLLOPS IMMOBILIER sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à Madame [E] [R] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

CONDAMNE l’EURL SYLLOPS IMMOBILER à payer à Madame [E] [R] la somme de 28.651,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que l’EURL SYLLOPS IMMOBILER doit à Madame [E] [R] une garantie notamment pour les éventuels frais de procédure d’expulsion, de recouvrement et pour les indemnités d’occupation post-résiliation, jusqu’au départ des locataires,

CONDAMNE l’EURL SYLLOPS IMMOBILER à payer à Madame [E] [R] la somme de 2.000 euros au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE l’EURL SYLLOPS IMMOBILER aux dépens,

CONDAMNE l’EURL SYLLOPS IMMOBILER à payer à Madame [E] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE l’EURL SYLLOPS IMMOBILER de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 27 février 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON