TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Marc ZIMMER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître François ROCHERON OURY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03407 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QLG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AKELIUS [Localité 5] 62, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1623

DÉFENDEURS

Madame [E] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître François ROCHERON OURY de la SELEURL SELARL ROCHERON – OURY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0294

Monsieur [B] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître François ROCHERON OURY de la SELEURL SELARL ROCHERON – OURY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0294

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03407 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QLG

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AKELIUS [Localité 5] 62 (ci-après désignée SCI AP 62) est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3], après l’avoir acquis de la société FONCIERE GEORGES V.

Aux termes de l’acte de vente du 24 septembre 2028, la société FONCIERE GEORGES V a transmis à la SCI AP 62 plusieurs baux d’habitation portant sur des logements dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3], dont :

— un bail consenti le 30 avril 1991 aux consorts [L] portant sur un appartement situé au 1er étage de l’immeuble, porte gauche, aujourd’hui habité par Mme [E] [C] et son nouveau concubin, M. [B] [D],

— un bail d’habitation consenti à Mme [K] portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée 2ème porte gauche.

Mme [X] [K] est décédée le 19 janvier 2004 aux [Localité 4] (Guadeloupe).

Mme [E] [C] et M. [B] [D] occupent aujourd’hui, outre le logement du premier étage en vertu du bail d’habitation du 30 avril 1991, modifié par avenant du 12 décembre 1997, le logement du rez-de-chaussée qui avait été donné à bail à Mme [X] [K] par contrat en date du 1 octobre 2002.

Par exploits de commissaire de justice du 30 septembre 2024 remis à étude, la SCI AP 62 a fait délivrer à Mme [E] [C] et M. [B] [D] un congé à effet du 31 décembre 2024, portant sur le lot situé au rez-de-chaussée.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne morale le 15 octobre 2024, Mme [E] [C] et M. [B] [D] se sont opposés au congé signifié le 30 septembre 2024, au motif qu’il ne respectait pas les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 30 janvier 2025, la SCI AP 62 a fait assigner Mme [E] [C] et M. [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de:

— constater que Mme [E] [C] et M. [B] [D] occupent les locaux situés au rez-de-chaussée, 2ème étage porte gauche de l’immeuble sis [Adresse 3], en vertu d’un bail verbal soumis aux dispositions du code civil,

— valider les congés délivrés à Mme [E] [C] et M. [B] [D] mettant fin au bail civil à effet du 31 décembre 2024,

Subsidiairement, si le tribunal estimait que le bail verbal était soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner la résiliation judiciaire du bail verbal pourtant sur les locaux situés au rez-de-chaussée, 2ème étage porte gauche de l’immeuble sis [Adresse 3] en raison des manquements des locataires à leur obligation d’user des locaux à usage de résidence principale,

Par voie de conséquence :

— juger que Mme [E] [C] et M. [B] [D] occupent les locaux situés au rez-de-chaussée, 2ème étage porte gauche de l’immeuble sis [Adresse 3] sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Mme [E] [C] et M. [B] [D] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, dès la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, sous astreinte forfaitaire et définitive de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance prononçant l’expulsion,

— donner à la SCI AP 62 l’autorisation de mettre au rebut, à ses frais avancés dont elle pourra réclamer le remboursement à Mme [E] [C] et M. [B] [D], les meubles se trouvant dans les locaux à l’issue d’un mois suivant la signification du jugement,

— la condamnation in solidum de Mme [E] [C] et M. [B] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 630 euros à compter du 1er janvier 2025,

— la condamnation in solidum de Mme [E] [C] et M. [B] [D] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle la SCI AP 62, représentée par son conseil, a soutenu les demandes formées aux termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande principale, la SCI AP 62 invoque l’article 1736 du code civil, soutenant que le congé délivré est parfaitement régulier. Elle expose avoir acquis l’immeuble aux termes d’un acte du 24 septembre 2018, auquel était annexé un état locatif, dans lequel il était fait mention de Mme [K] comme locataire en titre du local situé au rez-de-chaussée. Elle explique s’être toutefois aperçue du fait que cette dernière était décédée bien avant son acquisition de l’immeuble et que ce logement était en réalité occupé par Mme [E] [C] et M. [B] [D], qui en réglaient les loyers. Si elle reconnaît l’existence d’un bail verbal portant sur ce lot, elle considère que le paiement des loyers en contrepartie de la jouissance de ce local est insuffisant à soumettre ce contrat aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient à ce titre que deux logements indépendants qui ne peuvent être reliés entre eux, occupés en vertu de deux baux distincts, ne peuvent être considérés comme ayant été tous deux donnés à bail à titre de résidence principale, de sorte que le bail verbal consenti à Mme [E] [C] et M. [B] [D] portant sur le logement initialement donné à bail à Mme [K] ne peut être soumis qu’aux seules dispositions du code civil et que le congé du 30 septembre 2024 a été valablement délivré.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle invoque le manquement des locataires à leur obligation d’user des lieux à titre de résidence principale, ainsi que le prévoit l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, précisant que le logement est utilisé comme un lieu de stockage, ce qui a été constaté lors du passage du commissaire de justice dans les lieux le 26 novembre 2024.

En réponse à l’irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire soulevée en défense, elle soutient qu’aucune disposition légale ne conditionne la recevabilité d’une telle demande à la délivrance d’un congé.

Mme [E] [C] et M. [B] [D], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures par lesquelles ils demandent au juge de :

— juger que pour l’appartement du rez-de-chaussée, un bail verbal a été conclu avec les bailleurs à compter du 11 juin 2004, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— juger que sa durée est, de plein droit, celle voulue par l’article 10 de la loi, à savoir 6 ans s’il s’agit d’une personne physique,

— juger, en application de l’article 10 de la dite loi, qu’à défaut de congé délivré par le bailleur, le bail est tacitement reconduit à son terme pour la même durée,

— juger que le bailleur ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail, après avoir impérativement respecté un préavis de 6 mois, et que pour les seules causes prévues par l’article 15 de la loi,

— juger que contrairement à ce qu’affirme la société AKELIUS [Localité 5] 62, rien n’interdit dans la loi du 6 juillet 1989 de conclure deux baux dans un même immeuble à titre de résidence principale, au surplus avec le même bailleur,

— juger que ces deux baux sont opposables au nouveau propriétaire de l’immeuble et donc à AKELIUS, peu importe le moment où elle en a appris l’existence,

— à supposer même que le juge considère que ce local ne peut constituer la résidence principale des consorts [P], juger qu’il devra considérer que ce local constitue l’accessoire de l’appartement principal du premier étage et de ce fait est soumis aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 ;

— juger qu’un bail verbal, soumis aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989, a été conclu le 11 juin 2004 de 3 ans et s’est renouvelé tacitement par périodes de trois ans le 11 juin 2007, le 11 juin 2010, le 11 juin 2013, le 11 juin 2016 et le 11 juin 2019 s’agissant des personnes physiques

— juger qu’à partir du 24 septembre 2018, la SCI AKELIUS personne morale est devenue le nouveau propriétaire de l’immeuble et le nouveau bailleur des consorts [P],

— juger que le bail s’est renouvelé par tacite reconduction à compter du 11 juin 2019 pour une durée de 6 ans, jusqu’au 11 juin 2025,

— juger qu’à compter de cette date, le bail s’est renouvelé à nouveau par tacite reconduction pour une durée de 6 années qui viendra à expiration le 11 juin 2031,

— juger, dès lors, qu’un éventuel congé ne pourra être valablement délivré que pour les seules causes prévues par la loi et après avoir respecté un préavis de 6 mois avant l’arrivée de ce terme.

En conséquence :

— juger que le congé délivré le 30 septembre 2023 -sic- moyennant un préavis de trois mois suivant sa signification prenant effet au 31 décembre 2024 est contraire aux dispositions de d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et doit être déclaré nul et de nul effet,

— débouter la SCI AP 62 de l’ensemble de ses réclamations ;

— juger irrecevable la demande subsidiaire de résiliation judiciaire en l’absence de la délivrance d’un congé conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— juger qu’un tel congé ne pourra être valablement délivré que pour les seules causes prévues par la loi après avoir impérativement respecté un préavis de 6 mois avant le terme du bail renouvelé qui interviendra le 11 juin 2031,

En conséquence :

— juger la demande de résolution judiciaire irrecevable,

— débouter la SCI AP 62 de l’ensemble de ses réclamations ;

— juger qu’il n’est pas démontré par la société AKELIUS qui a la charge de la preuve, que les consorts [P] n’utiliseraient pas les locaux du rez-de-chaussée à usage de résidence principale,

— à supposer même que le juge considère que ce local ne peut constituer la résidence principale des consorts [P], juger qu’il devra considérer que ce local constitue l’accessoire de l’appartement principal du premier étage et de ce fait est soumis aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 ;

En conséquence :

— juger la demande de résolution judiciaire mal fondée,

— débouter la SCI AKELIUS de l’ensemble de ses réclamations,

En tout état de cause :

— condamner la SCI AKELIUS PARIS 62 à leur payer 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

— accorder de plus larges délais pour prononcer l’expulsion des consorts [P] ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer réglé actuellement, soit 114,50 euros :

— débouter la SCI AKELIUS de ses autres demandes (astreinte, mise au rebut, article 700 et dépens)

— en toute hypothèse, écarter l’exécution provisoire comme étant incompatible avec la nature de l’affaire.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1212 et 1709 du code civil, que le bail qui leur a été verbalement consenti portant sur le logement situé au rez-de-chaussée, pour la jouissance duquel ils versent, depuis plus de 20 ans, un loyer, lequel a été perçu par la société AKELIUS pendant 7 ans, est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le congé délivré, qui n’en respecte pas les dispositions impératives, est nul. Ils précisent que ce local constitue une extension du logement qu’ils occupent au premier étage, et qu’ils en ont sollicité la jouissance aux fins d’aménager une chambre pour leurs enfants, précisant que ledit logement ne contient ni WC, ni salle de bain, de sorte qu’il ne saurait être considéré comme étant indépendant. Ils ajoutent qu’à supposer qu’il ne puisse être considéré comme partie intégrante de leur logement actuel, il doit être qualifié d’accessoire de l’appartement principal, situé au premier étage.

Ils soulignent que la société AKELIUS n’apporte aucune preuve du fait que cette pièce ne serait pas occupée à titre de résidence principale, le constat du local en désordre par le commissaire de justice étant par eux expliqué par des travaux qu’ils avaient initiés mais qu’ils ont dû interrompre du fait des démarches entreprises par la société AKELIUS en vue de les expulser de ce local.

Ils considèrent par ailleurs que la demande de résiliation est irrecevable, cette dernière étant conditionnée à la délivrance d’un congé conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « dire et juger que » et « constater que » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile mais la simple reprise des moyens développés et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur de telles demandes si elles n’emportent aucune conséquence juridique.

En conséquence, il ne sera pas statué sur les demandes formées par les consorts [P] tendant à :

— juger que la durée du contrat de bail est, de plein droit, celle voulue par l’article 10 de la loi, à savoir 6 ans s’il s’agit d’une personne morale,

— juger, en application de l’article 10 de la dite loi, qu’à défaut de congé délivré par le bailleur, le bail est tacitement reconduit à son terme pour la même durée,

— juger que le bailleur ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail, après avoir impérativement respecté un préavis de 6 mois, et que pour les seules causes prévues par l’article 15 de la loi,

— juger que contrairement à ce qu’affirme la société AKELIUS [Localité 5] 62, rien n’interdit dans la loi du 6 juillet 1989 de conclure deux baux dans un même immeuble à titre de résidence principale, au surplus avec le même bailleur,

— juger que ces deux baux sont opposables au nouveau propriétaire de l’immeuble et donc à AKELIUS, peu importe le moment où elle en a appris l’existence,

— à supposer même que le juge considère que ce local ne peut constituer la résidence principale des consorts [P], juger qu’il devra considérer que ce local constitue l’accessoire de l’appartement principal du premier étage et de ce fait est soumis aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 ;

— juger qu’un bail verbal, soumis aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989, a été conclu le 11 juin 2004 de 3 ans et s’est renouvelé tacitement par périodes de trois ans le 11 juin 2007, le 11 juin 2010, le 11 juin 2013, le 11 juin 2016 et le 11 juin 2019 s’agissant des personnes physiques

— juger qu’à partir du 24 septembre 2018, la SCI AKELIUS personne morale est devenue le nouveau propriétaire de l’immeuble et le nouveau bailleur des consorts [P],

— juger que le bail s’est renouvelé par tacite reconduction à compter du 11 juin 2019 pour une durée de 6 ans, jusqu’au 11 juin 2025,

— juger qu’à compter de cette date, le bail s’est renouvelé à nouveau par tacite reconduction pour une durée de 6 années qui viendra à expiration le 11 juin 20231,

— juger, dès lors, qu’un éventuel congé ne pourra être valablement délivré que pour les seules causes prévues par la loi et après avoir respecté un préavis de 6 mois avant l’arrivée de ce terme.

— juger que le congé délivré le 30 septembre 2023 -sic- moyennant un préavis de trois mois suivant sa signification prenant effet au 31 décembre 2024 est contraire aux dispositions de d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989,

— juger qu’un tel congé ne pourra être valablement délivré que pour les seules causes prévues par la loi après avoir impérativement respecté un préavis de 6 mois avant le terme du bail renouvelé qui interviendra le 11 juin 2031,

juger qu’il n’est pas démontré par la société AKELIUS qui a la charge de la preuve, que les consorts [P] n’utiliseraient pas les locaux du rez-de-chaussée à usage de résidence principale,

— à supposer même que le juge considère que ce local ne peut constituer la résidence principale des consorts [P], juger qu’il devra considérer que ce local constitue l’accessoire de l’appartement principal du premier étage et de ce fait est soumis aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 ;

qui ne sont en réalité que des moyens au soutien de leurs demandes et n’appellent pas à trancher un point litigieux.

Sur la validité des congés délivrés le 30 septembre 2024

Sur la loi applicable

En vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 « Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. Toutefois, ce titre ne s’applique pas :1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ; 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1. ».

Pour que la loi du 6 juillet 1989 s’applique, il faut que la location soit consentie à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel et que les locaux loués constituent l’habitation principale du locataire. Il est constant que la réalité de l’habitation à titre de résidence principale doit être établie par le locataire qui entend invoquer le bénéfice des prérogatives légales.

La résidence principale étant définie par ce texte comme étant celle qui est "occupée au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’ habitation  », faute d’occuper le logement au moins 8 mois dans l’année, la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable.

Il en résulte que la loi du 6 juillet 1989 ne protège qu’une habitation principale unique : en effet, si la résidence principale est occupée au moins huit mois par an, les autres résidences occupées ne le sont nécessairement que durant quatre mois par an maximum, et ne peuvent donc bénéficier du régime protecteur de ladite loi.

Il ne peut donc être considéré qu’auraient été consentis à Mme [E] [C] et M. [B] [D] deux baux distincts portant sur deux logements soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient toutefois, à ce stade, de rappeler que l’article 2 de la loi précitée ne vise pas seulement le local principal, mais vise aussi « les garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

Il est constant que le caractère accessoire du local résulte de manière indiscutable de l’unité du contrat de location.

La conclusion de deux contrats distincts passés à des dates différentes ne conduit toutefois pas nécessairement à exclure l’application de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’un second local a été loué par le même bailleur et il convient en pareille hypothèse de rechercher l’intention des parties.

Ainsi, le local loué en second lieu peut revêtir le caractère accessoire au logement principal, dès lors qu’il résulte de la commune intention des parties que les lieux sont loués pour être utilisés ensemble, les uns étant les accessoires des autre (Cass. 3e civ., 5 mars 1997, n° 95-14.588 ; Cass. 3e civ., 30 oct. 2012, n° 11-16.394 ). La commune intention des parties s’interprète à partir d’indices tels la configuration des lieux (CA [Localité 6], 1re ch., 21 nov. 1997)

Il a notamment été jugé que lorsque le locataire d’un emplacement de parking est également locataire, dans le même immeuble, d’un appartement propriété du même bailleur et que les avis d’échéance, bien que distincts, étaient envoyés en même temps, ce parking doit être considéré comme un accessoire de la location principale, entrant donc nécessairement dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 . Il est indifférent que la location du parking fasse l’objet d’un contrat distinct, concomitant ou ultérieur, du bail principal (CA [Localité 5], 6e ch. C, 16 juin 1993).

En l’espèce, si les deux parties s’accordent à dire que le bail consenti à Mme [E] [C] et M. [B] [D] était un bail verbal, il résulte de la pièce n°1 versée aux débats par la SCI AP 62 qu’un avenant au contrat de bail principal a été établi le 12 décembre 2017, qu’il a été signé par le représentant de l’administrateur de biens du bailleur, la société [R] NIDERKORN, ainsi que par Mme [E] [C], et qu’aux termes de ce dernier, le bailleur a indiqué : « par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 décembre 1997, il a été dénoncé que M. et Mme [W] occupaient une pièce supplémentaire sans titre d’occupation et qu’il leur a été proposé de conserver ce logement moyennant un versement de loyer supplémentaire. Par un commun accord entre le bailleur et le preneur, le bailleur donne à bail au preneur cette pièce, objet du présent avenant, au prix mensuel brut de 270 francs, ledit loyer payable d’avance et venant s’imputer au loyer actuellement quittancé et révisable annuellement sur la même base que le loyer actuel. (…) toutes les clauses et conditions du bail demeurent inchangées, seul le prix du loyer étant modifié. »

Il est dès lors établi que la jouissance de cette pièce, dont il n’est pas contesté qu’elle ne comporte ni WC ni salle de bain, et qu’elle est située à l’étage inférieur, dans le même immeuble, que l’appartement principal, a été consentie à Mme [E] [C] par le même bailleur par un avenant au contrat de bail principal qui mentionne « un loyer supplémentaire venant s’imputer sur le loyer actuellement quittancé, toutes les clauses et conditions du bail demeurant inchangées » à l’exception du prix du loyer. Il est d’ailleurs établi que les quittances de loyer pour cette pièce sont adressées depuis 2004 à « Mme [K] C/O STE M. [C] », les paiements étant effectués depuis le compte bancaire de Mme [E] [C] aux mêmes dates que les paiements effectués au titre du loyer de l’appartement principal, ainsi qu’il en résulte de ses relevés de compte bancaire, ce qui est conforme à l’avenant conclu entre les parties.

Ces éléments constituent autant d’indices montrant que cette pièce était vue, dans l’esprit des parties, comme l’ accessoire du logement, lequel est d’ailleurs situé immédiatement à l’étage supérieur, côté gauche de l’immeuble, peu important qu’elle ne puisse lui être reliée.

La location de cette pièce, accessoire du logement principal, est dès lors soumise aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte que le congé doit respecter les formes prévues par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Or, force est de constater que les actes signifiés à Mme [E] [C] et M. [B] [D] le 30 septembre 2024 ne respectent pas les dispositions de son article 15, aucun motif n’étant mentionné et le délai de 6 mois de préavis n’ayant pas été respecté.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité des congés délivrés par la SCI AP 62 à Mme [E] [C] et M. [B] [D] par actes d’huissier signifiés le 30 septembre 2024 pour le 31 décembre 2024 à minuit, et de constater que le contrat de bail liant ces deux parties a donc régulièrement poursuivi ses effets ultérieurement à cette dernière date.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

En l’espèce, la bailleresse sollicite subsidiairement la résiliation du bail portant sur l’appartement du rez-de-chaussée, au motif que Mme [E] [C] et M. [B] [D] ne l’occuperaient pas à titre de résidence principale.

Il convient de préciser que cette demande est parfaitement recevable, aucune disposition légale n’imposant la délivrance d’un congé avant saisine du juge aux fins de résiliation judiciaire.

Toutefois, cette pièce ayant été considérée comme un accessoire de leur résidence principale, elle peut être utilisée à toutes fins, notamment à des fins de stockage, dès lors qu’il n’est pas contesté qu’ils occupent bien leur logement, objet du contrat de bail initial, au moins huit mois par an.

Il sera par ailleurs observé qu’il n’est aucunement démontré que le local situé au rez-de-chaussée serait inoccupé, étant simplement établi par le procès-verbal du 26 novembre 2024 qu’il est en travaux, le commissaire de justice ayant notamment décrit « une pièce en travaux, encombrée d’immondices et de résidus de chantier », dans laquelle se trouvent « un compteur électrique et un disjoncteur différentiel, des rails métalliques de faux plafonds en place, des échelles, du matériel de peinture, des pots de peinture, des petits échaffaudages, des grilles d’aération, des planches de bois, des tasseaux, du mastic, des carreaux de plâtre, des rails, des tuyauteries en cuivre », ce qui corrobore les allégations des défendeurs, qui déclarent qu’ils y effectuaient des travaux avant que leur bailleresse ne manifeste la volonté de les voir quitter les lieux.

La demande de résiliation judiciaire sera par conséquent rejetée.

Tant la demande principale que la demande subsidiaire formées par le SCI AP 62 ayant été rejetées, il convient de rejeter les demandes subséquentes d’expulsion sous astreinte forfaitaire et définitive de 50 euros par jour de retard, d’autorisation de mise au rebut des meubles se trouvant dans les locaux, et de condamnation in solidum de Mme [E] [C] et M. [B] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SCI AP 62, qui succombe, supportera les dépens, à l’exclusion du coût de l’acte de congé.

L’équité commande de la condamner à payer à Mme [E] [C] et M. [B] [D] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à constater la validité des congés délivrés le 30 septembre 2024,

DIT nuls et de nul effet des congés délivrés le 30 septembre 2024,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail portant sur le local du rez-de-chaussée,

REJETTE la demande tendant à ordonner l’expulsion de Mme [E] [C] et M. [B] [D] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, dès la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, sous astreinte forfaitaire et définitive de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance prononçant l’expulsion,

REJETTE la demande tendant à donner à la SCI AP 62 l’autorisation de mettre au rebut, à ses frais avancés dont elle pourra réclamer le remboursement à Mme [E] [C] et M. [B] [D], les meubles se trouvant dans les locaux à l’issue d’un mois suivant la signification du jugement,

REJETTE la demande tendant à la condamnation in solidum de Mme [E] [C] et M. [B] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 630 euros à compter du 1er janvier 2025,

CONDAMNE la société AKELIUS [Localité 5] 62 aux dépens de l’instance,

CONDAMNE La société AKELIUS [Localité 5] 62 à payer à Mme [E] [C] et M. [B] [D] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Fait et jugé à [Localité 5] le 23 septembre 2025

le greffier le juge