Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 13 novembre 2025, n° 23/06342

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Motifs de la décision
- Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
- Sur la demande d'un délai de paiement formulée par le défendeur
- Sur la demande indemnitaire
- Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
- Sur les frais non compris dans les dépens
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Paris 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la société SUREN n'a pas contesté sa dette et que le syndicat a produit les preuves nécessaires justifiant le montant des charges dues.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que le comportement récurrent de la société SUREN à ne pas payer ses charges constitue une faute, entraînant un préjudice pour le syndicat.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a estimé qu'il n'était pas équitable de laisser à la charge de la copropriété ces frais, et a donc condamné la société SUREN à les rembourser.
Rejeté
Absence de justification pour un délai de paiement
La cour a jugé que la société SUREN n'a pas démontré des raisons suffisantes pour justifier l'octroi d'un délai de paiement, compte tenu de ses précédentes demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 13 nov. 2025, n° 23/06342
Numéro(s) :	23/06342
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Henri NAJJAREvelyne ELBAZ
Cabinet(s) :	RICHEMONT-DELVISOCABINET ELBAZ - GABAY - COHEN
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble CENTRE COMMERCIAL [ 10 ] ET BATIMENT SUR DALLE TOSSAN c/ La société SUREN

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ELBAZ

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e ELBAZ, M^e NAJJAR

■

Charges de copropriété

N° RG 23/06342 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZVDT

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL [10] ET BATIMENT SUR DALLE TOSSAN sis [Adresse 6]/[Adresse 4]/ [Adresse 1]/ [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic la société ESSET, Société par actions simplifiée à associé unique, agissant elle mêmes poursuites et diligences de ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0107

DÉFENDERESSE

La société SUREN, SARL

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par Maître Henri NAJJAR de l’AARPI RICHEMONT DELVISO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0806

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/06342 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZVDT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société SUREN est propriétaire des lots de copropriété n°20025 et 20024 de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL [10] ET BATIMENT DALLE TOSSAN, sis [Adresse 6]/ [Adresse 4]/[Adresse 1]/[Adresse 5].

Par jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Paris en date du 21 mai 2021, la société SUREN a été condamnée au paiement des charges de copropriété pour la période du 1er août 2017 au 1er février 2021.

Par exploit d’huissier signifié le 2 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au CENTRE COMMERCIAL [10] ET BATIMENT DALLE TOSSAN, sis [Adresse 6]/ [Adresse 4]/[Adresse 1]/[Adresse 5] à [Localité 7] a fait assigner la société SUREN en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 7 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 août 2024, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de la Loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application du 30 août 2019 ainsi que de l’article1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Débouter la société SUREN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la société SUREN au paiement de la somme de 35.320,24 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL [10] ET BATIMENT SUR DALLE TOSSAN sis [Adresse 6]/[Adresse 4]/ [Adresse 1]/ [Adresse 5] – [Localité 7], avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

Condamner la société SUREN au paiement de la somme de 4.500,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL [10] ET BATIMENT SUR DALLE TOSSAN sis [Adresse 6]/ [Adresse 4]/ [Adresse 1]/ [Adresse 5], à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code Civil.

Condamner la société SUREN au paiement de la somme de 4.500,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE COMMERCIAL [10] ET BATIMENT SUR DALLE TOSSAN sis [Adresse 6]/[Adresse 4]/ [Adresse 1]/ [Adresse 5] – [Localité 7], en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société SUREN au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, et au visa de l’article 1343-5 du code civil ainsi que de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, la société SUREN demande au tribunal de :

AUTORISER la société SUREN à se libérer des sommes dont elle est redevable à l’égard du demandeur au moyen de 24 mensualités égales et consécutives.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à voir condamner la société SUREN à lui payer la somme de 4.500 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

A titre infiniment subsidiaire pour le cas où le tribunal ne ferait pas droit à la demande de délais :

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

En tout état de cause :

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/06342 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZVDT

CONDAMNER les demandeurs aux dépens distraits au profit de Maître Henri NAJJAR de l’AARPI RICHEMONT-DELIVSO sur son affirmation de droits

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société SUREN est propriétaire des lots n°20025 et 20024 de l’immeuble en copropriété sis CENTRE COMMERCIAL [10] ET BATIMENT DALLE TOSSAN, sis [Adresse 6]/ [Adresse 4]/[Adresse 1]/[Adresse 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne, également sur les sommes dues en raison de la précédente condamnation, conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la société SUREN présente un solde débiteur de 35.320,24 euros, au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er juillet 2024.

La société SUREN, ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire et en sollicitant un délai de paiement, ne conteste par ailleurs pas cette dette.

Dans ces conditions, la société SUREN sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis CENTRE COMMERCIAL [10] ET BATIMENT DALLE TOSSAN, sis [Adresse 6]/ [Adresse 4]/[Adresse 1]/[Adresse 5] la somme de 35.320,24 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande d’un délai de paiement formulée par le défendeur

Selon l’article 1343-5 alinéas 1 er et 4 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…). La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »

La société SUREN sollicite un délai pour apurer la dette, en soutenant qu’elle a des difficultés à cause de son ancien locataire la société VALERIANCE qui avait cessé totalement d’honorer le paiement de son loyer depuis le mois de mars 2018, et que depuis son départ en 2020, elle a en outre subi des fermetures administratives en raison du contexte sanitaire puis des travaux.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi du délai de paiement compte tenu du fait que la société SUREN a déjà bénéficié des délais inhérents à la présente procédure en tentant de mettre en place un échéancier.

L’octroi de délais de paiement à un copropriétaire, sauf trésorerie importante de la copropriété, revient non seulement à contraindre le créancier à accorder des délais de paiement à son débiteur mais également à exiger des autres copropriétaires une contribution financière au fonctionnement de la copropriété supérieure à celle prévue par la loi et le règlement de copropriété. Elle ne peut donc être accordée en ce domaine qu’à titre tout à faire exceptionnel.

En outre, en l’espèce, compte tenu de la précédente condamnation et du montant important de la dette, laquelle remonte à plusieurs années, le délai sollicité par la société SUREN causerait des contraintes importantes de trésorerie au syndicat des copropriétaires.

La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison du refus persistant et injustifié de la société SUREN de s’acquitter de ses charges.

Il ressort des pièces communiquées que la société SUREN a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 21 mai 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur.

Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété, ne permettant pas de la considérer comme une débitrice de bonne foi.

Les manquements systématiques et répétés de la société SUREN de régler ses charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il conviendra en conséquence de condamner la société SUREN à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SUREN, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à la selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société SUREN sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société SUREN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis CENTRE COMMERCIAL [10] ET BATIMENT DALLE TOSSAN, sis [Adresse 6]/ [Adresse 4]/[Adresse 1]/[Adresse 5] à Paris les sommes de :

35.320,24 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la société SUREN de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la société SUREN au paiement des entiers dépens de l’instance ;

avec autorisation donnée à la selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 13 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente