TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [M] [H] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09042 – N° Portalis 352J-W-B7I-C556G

N° MINUTE :

12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [H] [S],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09042 – N° Portalis 352J-W-B7I-C556G

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2007 à effet au 6 mars 2007, la SA [Adresse 5], aux droits de laquelle est venue la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation pour un mois renouvelable à M. [M] [H] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 251,99 euros et d’une provision pour charges de 122,71 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9358,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [H] [S] le 16 juillet 2024.

Par assignation du 18 septembre 2024, la SA [Adresse 4] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [H] [S], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2961,90 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 novembre 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL précise que la dette locative, actualisée au 22 novembre 2024, s’élève désormais à 667,40 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [M] [H] [S] reconnaît en effet le montant de la dette locative qu’il indique pouvoir régler dans un délai maximum de trois mois. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA [Adresse 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 juillet 2024, lui laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 9358,40 euros.

Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient d’en faire application et de constater que la somme demandée n’a pas été réglée dans le délai imparti, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte arrêté au 22 novembre 2024, fourni par la requérante et des déclarations des parties que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant est satisfaite.

Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, dont le reliquat est relativement faible et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, à compter du 23 novembre 2024 (lendemain du décompte) et jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges, rien ne justifiant la majoration sollicitée par la requérante.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers au terme échu. Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 novembre 2024, M. [M] [H] [S] lui devait, la somme de 667,40 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [H] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [H] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [H] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SA [Adresse 4] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2007 entre la société SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [M] [H] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 16 septembre 2024,

CONDAMNE M. [M] [H] [S] à payer à la société SA [Adresse 4] la somme de 667,40 euros (six cent soixante-sept euros et quarante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 22 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus,

AUTORISE M. [M] [H] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 3 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 220 euros (deux-cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [H] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 septembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [H] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [M] [H] [S] sera condamné à verser à la société SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [M] [H] [S] à payer à la société SA [Adresse 4] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [H] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 et celui de l’assignation du 18 septembre 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge