TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e MANCIET

Copies certifiées conformes

délivrées le :

à M^e COHEN, M^e LEBATTEUX SIMON

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/05303

N° Portalis 352J-W-B7F-CUHA7

N° MINUTE :

Assignation du :

9 avril 2021

JUGEMENT

rendu le 7 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LYAR

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #W0002

DÉFENDEURS

S.A.R.L. SACOGI

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Carole COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0988

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], représenté par son syndic, la S.A.R.L. SACOGI

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05303 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUHA7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 26 septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Brigitte BOURDON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 7 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Lyar est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 4] à Paris 12ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de copropriété de l’immeuble est la société d’administration de copropriété et de gérance d’immeubles (« Sacogi »).

Lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2021, tenue par correspondance, les résolutions n°5 (approbation des comptes de l’exercice allant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020) et n°11 (élection des membres du conseil syndical) ont été adoptées.

C’est dans ces conditions que la SCI Lyar a fait délivrer assignation, par exploits d’huissier en date du 9 avril 2021 à la société Sacogi et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 4] à Paris 12ème, à titre principal, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 en son entier, et à titre subsidiaire d’annulation de ses résolutions n°5 et n°11, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles, dépens et dispense de frais communs de procédure.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 1er juillet 2022, la SCI Lyar a été déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 en toutes ses dispositions, pour s’être prononcée en faveur de certaines de ses résolutions.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, la SCI Lyar demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1240 et 1241 du code civil, de :

«  Déclarer la société Lyar recevable en ses demandes et l’y déclarant bien fondée :

Annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] & [Adresse 3] à [Localité 15], en date du 19 janvier 2021 ;

Condamner la société d’administration, de copropriété et de gérance d’immeubles (SOCAGI) à payer à la SCI LYAR la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner tout contestant en tous les dépens dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Exonérer la SCI Lyar de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Débouter la SCI Lyar de sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 ;

Prendre acte de ce que la SCI Lyar ne sollicite plus l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 ;

Condamner la SCI Lyar à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, la société Sacogi demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

«  Débouter la SCI Lyar de sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 ;

Prendre acte de ce que la SCI Lyar ne sollicite plus l’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 ;

Débouter la SCI Lyar de sa demande de condamnation à hauteur de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée à l’encontre de la société Sacogi ;

Condamner la SCI Lyar à verser à la société Sacogi la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI LYAR aux entiers dépens. "

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 26 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’annulation des résolutions n°5 et n°11 de l’assemblée du 19 janvier 2021

Sur la résolution n°11

La SCI Lyar ne reprend pas les moyens développés concernant l’annulation de la résolution n°11 dans ses dernières écritures au fond.

Le syndicat des copropriétaires et la société Sacogi, constant cette absence de reprise des moyens tendant à l’annulation de la résolution n°11, demandent à ce que le tribunal prenne acte de l’abandon de cette demande de la part de la SCI Lyar.

Sur ce,

En application de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, la demande d’annulation de la résolution n°11 n’est pas reprise aux dernières conclusions de la SCI Lyar notifiées par voie électronique le 31 mai 2024.

En conséquence, cette demande est réputée abandonnée et il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la résolution n°5

La SCI Lyar sollicite l’annulation de la résolution n°5, au motif que l’architecte et le syndic, la société Sacogi, auraient chacun bénéficié d’un trop-perçu : 8 030,14 euros TTC pour l’architecte en ce que le contrat de maîtrise d’œuvre prévoyait un honoraire de 9% des travaux de réfection des collecteurs principaux, alors que le syndic a réglé deux factures, l’une portant sur un acompte de 8 030,14 euros TTC (soit 9% de l’acompte versé à l’entreprise) et une facture de 21 280,05 euros TTC, portant sur la totalité des travaux de l’entreprise, sans tenir compte de l’acompte déjà versé au profit du cabinet d’architecte ; ainsi que de 379,20 euros TTC pour le syndic qui s’est rémunéré pour une somme supérieure à 2% des travaux de réfection des collecteurs (résolution n°20 de l’assemblée générale du 5 décembre 2018) puisqu’il s’est versé la somme de 5 562 euros TTC, alors que 2% de 215 950 euros représente 4 319,00 euros HT, soit 5 182,80 euros TTC.

Elle ajoute qu’il a fallu l’introduction de la présente instance pour que ces erreurs soient rectifiées, mais qu’elles demeurent jusqu’à ce qu’une autre assemblée procède à leur régularisation ou que la résolution soit annulée par le tribunal de céans, et qu’en tout état de cause le syndic a commis des négligences justifiant l’annulation de ladite résolution.

En réponse, le syndicat des copropriétaires, expose qu’en application de l’article 1353 du code civil, si c’est au débiteur qui se prétend libéré de justifier de son paiement, il appartient d’abord à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver ; que la SCI Lyar ne reprend pas les autres moyens développés dans ses dernières écritures concernant l’annulation de ladite résolution, et ne maintient que ceux relatifs aux honoraires du syndic et de l’architecte, lesquels ont été rectifiés comme le démontre le grand livre pour 2021 avec des remboursements immédiats en avril et mai 2021 ; qu’il s’ensuit que la demande d’annulation de cette résolution ne peut aboutir.

En réplique, la société Sacogi, ès-qualité de syndic de copropriété, indique s’associer aux moyens développés par le syndicat des copropriétaires sur l’annulation de la résolution n°5.

Sur ce,

La SCI Lyar a saisi la présente juridiction d’une demande d’annulation des résolutions n°5 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 portant sur l’approbation des comptes de l’exercice courant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 au motif que les comptes sont irréguliers, d’une part les honoraires de l’architecte ont été payés deux fois, et d’autre part, la rémunération pour le suivi des travaux perçue par le syndic, la société Sacogi, est surévaluée.

Il n’est pas contesté par le demandeur que depuis cette assemblée les comptes ont été rectifiés et les trop-perçus remboursés sur le compte du syndicat des copropriétaires.

Pour autant, ces rectifications de comptes et remboursements ne sont intervenus qu’après l’introduction de la présente instance par la SCI Lyar, et la présente résolution reste entachée de nullité, compte tenu de l’irrégularité des comptes non contestée par le syndic et le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient d’annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et [Adresse 4] à [Localité 15].

2. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et la société Sacogi, succombant à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’irrégularité dans les comptes n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires et le syndic. Le syndic a toutefois attendu les mois d’avril et mai 2021, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, pour régulariser la situation.

Il n’apparaît dans ces circonstances pas équitable de laisser à la SCI Lyar la charge des frais de procédure qu’elle a exposés à l’occasion du présent litige.

Le syndic, la société Sacogi, sera par conséquent condamné à verser à la SCI Lyar la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et la société Sacogi seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, la SCI Lyar sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ANNULE la résolution n°5 de l’assemblée générale du 19 janvier 2021 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et [Adresse 5] [Localité 15] ;

RAPPELLE que la SCI Lyar sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE la société Sacogi à payer à la SCI Lyar une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] [Localité 15] et le syndic la société Sacogi aux dépens, dont distraction au profit de M^e Manciet, pour ceux des dépens qu’il aurait exposé sans avoir reçu préalablement provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes;

Fait et jugé à [Localité 14] le 7 novembre 2025.

La greffière La présidente