TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/50054 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JUP

N° : 12

Assignation du :

26 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mai 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI EXPANSION IMMOBILIERE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par la SELEURL KAREN ANCONINA agissant par Maître Karen ANCONINA, avocat au barreau de PARIS – #E0277

DEFENDERESSE

La société HOME DECO S.A.S.U.

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #PB164- [Adresse 2]

DÉBATS

A l’audience du 24 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Suivant acte sous seing privé en date du 4 Mai 2022, la société Expansion Immobilière a donné à bail à la société Home Deco, le local commercial dont elle est propriétaire situé à [Adresse 7] au rez-de-chaussée de l’immeuble, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 4 mai 2022, moyennant un loyer annuel de 32.400,00 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance, le premier de chaque mois.

Le bail prévoit également le versement par le preneur d’une provision pour charges de 250€ mensuelle, dont 80€ de taxe foncière.

L’activité prévue au bail est celle de commerce de tous produits et accessoires de décoration cadeaux, articles de bazar et tous objets liés.

Le loyer actuel est de 2.700,00 € hors charges,

La provision de charges est de 170 € et la provision de taxe foncière de 80€.

Suivant acte du 15 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette de 5.900 euros, correspondant aux loyers et charges impayés cumulés à cette date.

Par acte du 26 novembre 2024, la société Expansion Immobilière a assigné la société Home Deco devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire prévue par le bail commercial du 4 mai 2022 est acquise depuis le 15 août 2024 ;

En conséquence :

— dire que la société Home Deco est occupant sans droit ni titre depuis le 15 Aout 2024 (date d’acquisition de la clause résolutoire);

— dire, que faute pour la société Home Deco de quitter les lieux dans un délai de 48 heures de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’ astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfait délaissement ;

— éventuellement ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde- meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls de la défenderesse ;

— enjoindre à la société Home Deco de procéder à l’enlèvement des encombrants et au nettoyage complet du site, à ses frais exclusifs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir.

— Dire que le montant du dépôt de garantie sera acquis à la société Expansion Immobilière au titre d’une indemnité forfaitaire et contractuelle prévue à l’article 7 du bail.

Condamner la société Home Deco à payer à titre provisionnel à la société Expansion Immobilière :

— la somme de 15.881,85 euros représentant les loyers et charges arriérés impayées arrêtées au 1er Novembre 2024, majorée des intérêts de retard au taux légal augmenté de deux points ;

— Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation, augmentée de la provision de charge, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

— la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer et de la présente assignation ;

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues à l’audience du 24 mars 2025, la société Expansion Immobilière, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

«  Vu l’article 1103 du code civil, applicable au litige,

Vu l’article 1729 du code civil, Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu les stipulations du bail commercial du 4 mai 2022,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 15 juillet 2024 Vu les pièces visées,

CONSTATER le défaut de paiement des loyers mensuels par la société HOME DECO.

CONSTATER l’absence de paiement des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois délivrance.

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial du 4 MAI 2022

DEBOUTER la société HOME DECO de l’ensemble de ses demandes, CONSTATER que le présent litige ne souffre aucune contestation sérieuse,

— dire que la société HOME DECO est occupant sans droit ni titre depuis le 15 Aout 2024 (date d’acquisition de la clause résolutoire);

— dire que le maintien de la société HOME DECO dans ces conditions, dans les lieux, constitue un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin sans délai.

dire, que faute pour la société HOME DECO de quitter les lieux dans un délai de 48 HEURES de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du CPCE, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfait délaissement ;

— éventuellement ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls de la défenderesse ;

— enjoindre à la société HOME DECO de procéder à l’enlèvement des encombrants et au nettoyage complet du site, à ses frais exclusifs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir

— enjoindre à la société HOME DECO de procéder à l’enlèvement des encombrants et au nettoyage complet du site, à ses frais exclusifs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir.

Dire que le montant du dépôt de garantie sera acquis à la SCI EXPANSION IMMOBILIERE au titre d’une indemnité forfaitaire et contractuelle prévue à l’article 7 du bail.

CONDAMNER la société HOME DECO à payer à titre provisionnel à la SCI EXPANSION IMMOBILIERE

— la somme de 28 751,85 euros représentant les loyers et charges arriérés impayées arrêtées au 1er mars 2025, majorée des intérêts de retard au taux légal augmenté de deux points,

— la somme de 2 875 euros représentant les intérêts de plein droit dus au bailleur sur les loyers impayés.

— Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation, augmentée de la provision de charge, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

— la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer et de la présente assignation ".

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues à l’audience du 24 mars 2025, la société Home Deco demande au juge des référés de :

«  A titre principal

CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse,

DIRE n’y avoir lieu à référé,

A titre subsidiaire,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,

ACCORDER des délais de paiement à la société DECO HOME,

CONDAMNER la société EXPANSION IMMOBILIERE à verser à la société DECO HOME la somme provisionnelle de 30 000 euros,

CONDAMNER la société EXPANSION IMMOBILIERE à verser à la société DECO HOME la somme provisionnelle de 1597,17 euros,

CONDAMNER la société EXPANSION IMMOBILIERE à verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société EXPANSION IMMOBILIERE aux dépens de l’instance ".

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 4 mai 2022 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été valablement délivré au preneur le 15 juillet 2024 à hauteur de la somme de 5.900 € au titre de l’arriéré locatif arrêté selon décompte arrêté au 9 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats arrêté le 7 mars 2025 que le preneur a effectué un règlement de 1.000 euros le 22 juillet 2024 et un autre règlement de 1.000 euros le 22 août 2024. Le preneur ne s’est donc pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

La société Home Déco fait valoir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, alors que la période du mois d’août de congé estival débutait dans les 15 jours suivant, sans mise en demeure préalable, alors qu’une cession de fonds de commerce était envisagée et avait été autorisée par le bailleur.

Ces éléments ne permettent pas d’établir une mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer et ce, d’autant que comme le relève la société Expansion Immobilière, le locataire a adressé une lettre recommandée avec avis de réception dès le 16 juillet 2024 et a effectué un versement de 1.000 euros le 22 juillet 2024, ce qui démontre que le locataire a eu le temps de réagir au commandement de payer bien qu’il l’ait fait insuffisamment.

La société Home Déco fait valoir que le bailleur aurait consenti une réduction de loyer. Cependant, il ne verse aux débats aucun élément probant à cet égard et le bailleur conteste avoir consenti une quelconque réduction de loyers.

Par ailleurs, la société Home Deco soutient que les charges n’étaient pas justifiées en leur montant. Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que la société Expansion a transmis au preneur le décompte des charges ainsi que leur régularisation par mail du 24 septembre 2024 qui récapitule les charges afférentes au local pour la période entre mai 2022 et septembre 2024.

Enfin, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé une quelconque difficulté concernant les charges en raison d’une division du lot n°69 de la copropriété, la défenderesse ne versant à cet égard qu’un plan des locaux ne portant aucune indication des lots de la copropriété (pièce n°3 de la défenderesse).

S’agissant de la demande de délais de paiement formulée par la société Home Déco, il sera relevé qu’aucun élément versé aux débats ne permet de considérer que cette dernière a connu des difficultés financières s’opposant au règlement des loyers et charges. Aucun élément n’est versé en outre aux débats pour permettre au juge d’apprécier quel échéancier de paiement la société défenderesse serait en mesure de respecter alors que le dernier décompte versé aux débats permet de constater qu’il n’y a eu aucune reprise du paiement du loyer courant et de la provision sur charges.

La demande de délai sera donc rejetée.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 15 août 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion du preneur sera dès lors ordonnée, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte, le concours de la force publicque étant accordé.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance, aucun moyen n’étant au demeurant soutenu au soutien des demandes d’enlèvement du mobilier des encombrants sous astreinte.

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de conservation du dépôt de garantie au titre d’une indemnité forfaitaire et contractuelle prévue à l’article 7 du bail, ni sur la demande d’intérêts de plein droit dus au bailleur sur les loyers impayés, les clauses contractuelles auxquelles elles se réfèrent s’analysant comme des clauses pénales susceptibles de modération par le juge du fond.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 16 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif du 7 mars 2025 versé aux débats (pièce n°10 de la demanderesse) fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 28.751,37 euros terme de mars 2025 inclus.

En revanche, l’application des pénalités prévues dans le contrat de bail (taux d’intérêt légal majoré de 2 points) excède le pouvoir du juge des référés. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

En conséquence, la société Home Deco sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 28.751,37 euros, terme de mars 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2025.

Sur la demande reconventionnelle provisionnelle d’intérêts à valoir sur le versement du dépôt de garantie

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle d’intérêts à valoir sur le versement du dépôt de garantie formulée par la société Home Déco, dès lors que cette demande qui relève de l’appréciation de l’exécution des clauses du contrat de bail par le juge du fond.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation provisionnelle pour entrave à la cessation du fonds de commerce

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’indemnisation provisionnelle pour entrave à la cessation du fonds de commerce formulée par la société Home Déco, dès lors qu’il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé, au vu des pièces versées aux débats, une quelconque entrave à la cession du fonds de commerce et un préjudice en résultant.

Sur les frais et dépens

La société Home Deco, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et l’assignation.

Elle sera également condamnée à payer à la société Expansion Immobilière la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 15 août 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 4 mai 2022 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux sis [Adresse 5] au rez-de-chaussée de l’immeuble, [Localité 3], la société Home Deco pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Home Deco à payer à la société Expansion Immobilière une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 16 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Home Deco à payer à la société Expansion Immobilière la somme provisionnelle la somme de 28.751,37 euros, terme de mars 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2025;

Rejetons la demande de délais de paiement formulée par la société Home Déco ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Expansion Immobilière tendant au paiement des intérêts de droit, à la conservation du dépôt de garantie et à l’application d’un taux d’intérêt légal majoré ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Home Deco tendant au paiement d’intérêts à valoir sur le versement du dépôt de garantie, d’indemnisation provisionnelle pour entrave à la cessation du fonds de commerce ;

Condamnons la société Home Deco aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Condamnons la société Home Deco à payer à la société Expansion Immobilière la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société Expansion Immobilière et la société Home Deco du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 12 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON