TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. RDK

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître [Localité 5] DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01860 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QMZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 07 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDERESSE

S.C.I. RDK, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 07 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01860 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QMZ

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI RDK est propriétaire des lots n°11 et 25 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a fait assigner la SCI RDK devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner à lui payer avec capitalisation des intérêts les sommes suivantes :

—  5 047,84 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024,

—  91,42 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris les coûts des commandements de payer, mises en demeure, requête en conciliation, assignation et tous autres frais à venir.

A l’audience du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu les termes de son assignation.

Assignée à étude, la SCI RDK n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI RDK,

— un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 18 juillet 2024,

— le bulletin de carence du 3 décembre 2024 établi par Madame [I] [O], conciliatrice de justice,

— un relevé de situation de compte du 3 août 2022 au 22 janvier 2025 et un extrait du compte copropriétaire de la SCI RDK pour la période du 23 août 2022 au 1er janvier 2025 à la somme de 5 550,33 euros (en ce inclus 91,42 euros « d’honoraires du syndic » et 411,07 euros de « dépens » incluant notamment le coût délivrance d’un commandement de payer qui relève en réalité des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juillet 2023 et 12 septembre 2024 comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : travaux de réparation du système électrique de la porte d’entrée principale (assemblée générale du 12 septembre 2024, résolutions n°13.2 et 13.6), traitement contre les insectes à larves xylophages dans la cage d’escalier principale (même assemblée générale, résolution n°14),

— les différents appels de fonds adressés à la SCI RDK pour la période du 1er juillet 2023 au 31 mars 2025,

— la mise en demeure de payer la somme de 2 215,29 euros adressée par l’avocat du syndicat des copropriétaires à la SCI RDK par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juillet 2024 (date de 1ère présentation le 22 juillet 2024),

— le contrat de syndic.

Le relevé de compte produit par le syndicat débute au 3 août 2022 par une reprise de solde débiteur d’un montant de 198,52 euros, au sujet de laquelle il n’est apporté aucune précision ni pièce justificative, de sorte que le tribunal ne peut ni déterminer la nature des sommes en cause, ni vérifier leur exigibilité. La demande du syndicat portant sur cette reprise de solde sera donc rejetée en application de l’article 1353 du code civil.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI RDK à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 849,32 euros (5 550,33 euros – 91,42 euros « d’honoraires du syndic » – 411,07 euros de « dépens » – 198,52 euros de reprise de solde non justifiée) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus , appel du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de 1ère présentation de la mise en demeure sur la somme de 2 215,29 euros conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Les frais d’honoraires de « constitution du dossier transmis à l’huissier », de « constitution du dossier transmis à l’avocat » et de « suivi de la procédure de recouvrement » ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI RDK a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée au titre des sommes dues pour les arriérés de charges de copropriété dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 5 février 2025.

Sur les autres demandes

La SCI RDK, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI RDK à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 4]) représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE les sommes suivantes :

—  4 849,32 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 2 215,29 euros,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 5 février 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI RDK aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 07 octobre 2025

le greffier le Président