TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e MATTEI Marie-Ange

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à Mme [L] [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01660 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VNQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

–

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2022, l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) a consenti à Madame [Y] [L] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [3], [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 384,92 euros ;

Alléguant des loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [Y] [L] le 31 octobre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1043,42 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 24 février 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, dénoncé 26 janvier 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) a fait assigner en référé Madame [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2390,26 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 16 janvier 2024, avec intérêts au taux légal ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;le rejet de toute demande de délais de paiement ;l’expulsion immédiate de Madame [Y] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique;sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à complète libération des lieux ;sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré, de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024;

A l’audience, l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1739,04 euros au 10 avril 2024;

Le requérant a été autorisé à produire un justificatif de propriété en cours de délibéré ;

Madame [Y] [L] citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée;

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

Suivant ordonnance avant dire droit du 13 juin 2024, Madame [L] [Y] s’étant présentée tardivement alors que l’affaire avait déjà été mise en délibéré, le juge des contentieux de la protection a ordonné une réouverture des débats à l’audience du 19 septembre 2024, afin de permettre à Madame [L] [Y] de s’expliquer contradictoirement et de faire valoir ses intérêts ;

A l’audience du 19 septembre 2024, l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1885,20 euros au 31 août 2024 et a indiqué que Madame [L] [Y] avait repris le paiement du loyer ;

Madame [L] [Y] a comparu à l’audience, elle a sollicité des délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire en indiquant percevoir 1000 euros au titre de la MDPH et vivre seule avec ses deux enfants ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 janvier 2024 a été dénoncée le 26 janvier 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 18 avril 2024.

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 24 février 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 25 janvier 2024 ;

Enfin, l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) a justifié en cours de délibéré de son titre de propriété sur l’immeuble « [3] » sis [Localité 4].

Par conséquent l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail conclu 14 novembre 2022 contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2023, pour la somme en principal de 1043,42 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [L] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 582,04 euros, et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte actualisé à la somme de 1885,20 euros, comptes arrêtés au 31 août 2024 ;

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 84,60 euros et 125,82 euros au titre correspondant à de frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1674,78 euros au 31 août 2024 hors frais de procédure, Madame [L] [Y] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 1674,78 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [L] [Y] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en indiquant percevoir 1000 euros de ressources mensuelles au titre de MDPH et avoir deux enfants à charge ;

Le décompte produit aux débats par l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) établit que la locataire a repris le paiement des loyers, au jour de l’audience ;

Compte tenu de ces éléments, et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder à Madame [L] [Y] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [3], [Adresse 1] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique;

· Madame [L] [Y], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 582,04 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée, et sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [Y] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [L] [Y] à verser à l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) à titre provisionnel, la somme de 1674,78 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 31 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [L] [Y] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités successives de 46,52 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [L] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [3], [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [L] [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective, soit 582,04 euros à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [L] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT (venant aux droits de l’OPAC) de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE