Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 4 décembre 2025, n° 24/09861

TJ Paris 4 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du Syndicat était établie et que la Société AEW devait payer les arriérés de charges impayées.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a retenu certains frais comme justifiés et nécessaires au recouvrement, les condamnant à être remboursés.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le Syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de la Société AEW et n'a pas démontré l'existence d'un préjudice distinct.
Accepté
Dépens et frais d'avocat
La cour a condamné la Société AEW à payer une somme au titre des frais d'avocat conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 4 déc. 2025, n° 24/09861
Numéro(s) :	24/09861
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Magali DELATTRE
Cabinet(s) :	DELATTRE & HOANG
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 5 ] c/ La Société AEW [ Localité 9 ] COMMERCES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DELATTRE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DELATTRE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09861 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5G3D

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société PG LANCE & CIE, SAS, représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0234

DÉFENDERESSE

La Société AEW [Localité 9] COMMERCES, venat aux droit de la société ACTIPIERRE 2

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09861 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5G3D

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 01 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue 04 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

La société AEW [Localité 9] Commerces est propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble situé [Adresse 8] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer un commandement de payer le 15 décembre 2023 la somme principale de 9.296,23 euros.

Ses démarches de résolution amiable du litige demeurant vaines, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société AEW Paris Commerces devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 6 août 2024, demandant au tribunal de :

« Vu la loi n°65-557 du l0 juillet 1965 et notamment ses articles l0 et l0-l et 19,

Vu le décret n°67-223 du l7 mars 1967, et notamment ses articles 35 et 36,

Vu le commandement de payer du 15déæmbre 2023,

Il est demandé au Tribunal de :

1. Recevoir le Syndicat des Copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,

2. Condamner la société AEW [Localité 9] COMMERCES venant aux droits de la société ACTIPIERRE 2 à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 20.053,26 € en principal, selon décompte arrêté au 8 juillet 2024, assortie du montant des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 15 décembre 2023 sur la somme de 9.296,23 €,

3. Condamner la société AEW [Localité 9] COMMERCES venant aux droits de la société ACTIPIERRE 2 à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 963,20 € au titre des frais de l‘article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale ;

4. Condamner la société AEW [Localité 9] COMMERCES venant aux droits de la société ACTIPIERRE 2 à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

5. Ordonner la capitalisation des intérêts,

6. Condamner la société AEW [Localité 9] COMMERCES venant aux droits de la société ACTIPIERRE 2 à payer tu Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

7. La condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL DELATTRE & HOÂNG, Avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.».

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par procès-verbal de remise de l’acte à personne morale, la société AEW [Localité 9] Commerces n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été close le 12 février 2025, plaidée le 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées pour un montant total de 20.053,26 euros, arrêtées au 8 juillet 2024.

À l’appui de sa demande, il produit :

— un extrait de matrice cadastrale selon laquelle la SCI Actipierre 2 était propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] ; un extrait du Bodacc établissant l’absorption de la SCI Actipierre 2 par la société Actipierre 3 ; un second extrait du Bodacc du 27 et 28 août 2022 exposant le changement de nom de la société Actipierre 3 en AEW [Localité 9] Commerces ainsi qu’un extrait Kbis;

— les appels de fonds et de travaux adressés au défendeur faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à son lot du 24 février 2023 au 1er avril 2024 et un décompte actualisé au 8 juillet 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 avril 2021, 20 mai 2021, 29 mars 2023, 5 septembre 2023, 19 décembre 2023 et 16 décembre 2024 votant approbation des comptes des exercices du 1er juillet 2019 et 30 juin 2024, votant les budgets prévisionnels 2022 à 2026.

Il ressort du décompte produit qu’a été imputée une somme de 259,71 euros au titre d’une recherche de fuite en date du 25 octobre 2023. Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que ces frais constituent des charges de copropriété de sorte que cette somme sera déduite de la créance.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 19.793,55 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot du défendeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société AEW [Localité 9] Commerces à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.793,55 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées et échues au 8 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 décembre 2023 sur la somme de 9.036,52 euros (9.296,23 – 259,71) et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant le coût de :

— mise en demeure de 64,80 euros ;

— honoraire dossier transmis à l’auxiliaire de justice de 194,40 euros

— honoraires transmission dossier avocat de 500 euros

— honoraires de constitution d’hypothèque de 204 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure, cette dernière est produite accompagnée de son bordereau de réception. Elle sera par conséquent retenue au titre des frais. En outre, les frais d’hypothèque apparaissent suffisamment justifiés.

En revanche, les honoraires relatifs à la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice qui relève des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées. Ces frais seront donc rejetés.

Par conséquent, la société AEW [Localité 9] Commerces sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 268,80 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09861 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5G3D

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que la société AEW [Localité 9] Commerces a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société AEW [Localité 9] Commerces, partie succombant à la présente instance, doit être condamnée aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Delattre & Hoang conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, elle sera également condamnée à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la société AEW [Localité 9] Commerces à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme 19.793,55 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées et échues au 8 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 décembre 2023 sur la somme de 9.036,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE la société AEW [Localité 9] Commerces à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 268,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la société AEW [Localité 9] Commerces aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Delattre & Hoang conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société AEW [Localité 9] Commerces à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 04 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente