TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

CCC

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 20/06999

N° Portalis 352J-W-B7E-CSQG6

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

20 Juillet 2020

Expertise :

M. [E] [T]

[Adresse 15]

[Localité 13]

JUGEMENT

rendu le 17 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HOTEL [Adresse 19]

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Aurélie POULIGUEN de la SELARL LEXCASE SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J026

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Localité 17] DEVELOPPEMENT

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441

Décision du 17 Juillet 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/06999 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSQG6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME et Monsieur Jean-Christophe DUTON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 17 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à dispositionau greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 1er juillet 1996, le Crédit Industriel et Commercial, aux droits duquel vient la SAS [Localité 17] Développement, a donné à bail à la société [Adresse 24], aux droits de laquelle vient la SAS Hôtel Faubourg Champs Elysée (ci-après « HFCE ») des locaux commerciaux situés [Adresse 8] à [Localité 12], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1996, aux fins d’exploitation d’un hôtel, d’une résidence de tourisme, d’un restaurant, de catégorie minimum 4 étoiles.

A la suite d’un refus de renouvellement de bail et d’une procédure en fixation d’une indemnité d’éviction, le bailleur a exercé son droit de repentir le 28 février 2011 et, par arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 mai 2017, le bail a été renouvelé à compter du 1er mars 2011 moyennant un loyer annuel en principal de 700.000 euros. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société [Localité 17] Développement contre cet arrêt, par arrêt du 17 mai 2018.

Outre le renouvellement du bail et la fixation du loyer, plusieurs procédures judiciaires ont opposé les parties, portant notamment sur le plan de cession des actifs de la précédente société preneuse au profit de la société HFCE arrêté par le tribunal de commerce de Paris le 24 juillet 2015, sur une opposition à commandement de payer délivré le 18 mai 2017 par la bailleresse et sur la contestation des clauses relatives à l’indexation figurant dans le bail, sur l’indemnisation de la société HFCE des préjudices allégués du fait de l’impossibilité de réaliser des travaux de rénovation et de remplacement des équipements vétustes, sur la vérification par expert judiciaire des travaux réalisés par la société HFCE, sur la liquidation judiciaire de la société preneuse. Les procédures ont donné lieu à plusieurs décisions de première instance, d’appel et de cassation.

C’est dans ce contexte que, par acte extrajudiciaire du 27 février 2020, la société HFCE a fait signifier à la bailleresse une demande de renouvellement du bail pour le 1er mars 2020.

Par acte extrajudiciaire du 31 mars 2020, la société [Localité 17] Développement a fait sommation visant la clause résolutoire et l’article L. 145-17 du code de commerce à la société HFCE d’avoir à reprendre l’exploitation des locaux conformément au bail.

Par actes extrajudiciaires des 11 mai, 18 juin et 9 juillet 2020, la société [Localité 17] Développement a fait délivrer à la société HFCE trois commandements de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article L. 145-17 du code de commerce, le premier portant sur la somme de 175.409,41 euros au titre des loyers et accessoires des mois d’avril et mai 2020, le second sur la somme de 87.704,71 euros au titre des loyers et accessoires du mois de juin 2020 et le troisième sur la somme de 258.909,56 euros correspondant aux loyers des mois d’avril à juillet 2020 après reddition des comptes de charges de l’année 2019.

Le 20 juillet 2020, la société HFCE a fait assigner la société [Localité 17] Développement devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’opposition aux commandements de payer. Il s’agit de la présente procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général RG n°20/06999, dans laquelle la bailleresse a formé une demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire et résiliation de plein droit du bail.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 août 2020, la société [Localité 17] Développement a fait signifier à la société HFCE, en réponse à l’acte du 27 février 2020, un refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction, ce refus étant contesté dans le cadre d’une procédure introduite par assignation du 26 janvier 2021, enregistrée sous le numéro de répertoire général RG n° 21/01517, dans laquelle la bailleresse sollicite, à titre principal, la validation du congé et, à titre subsidiaire, la résiliation du bail résiduel aux torts du preneur et la déchéance du droit de celui-ci au paiement d’une indemnité d’éviction et du droit au maintien dans les lieux.

Les deux procédures ont été jointes et appelées sous le seul numéro RG n° 20/06999.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, la société HFCE demande au tribunal de :

« – DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDEE la société Hôtel [Adresse 19] en ses demandes, fins et prétentions,

A titre principal,

— JUGER la société [Localité 17] Développement de mauvaise foi,

— JUGER que le refus de renouvellement n’est pas justifié par des motifs graves et légitimes,

— JUGER le refus d’indemnité d’éviction délivré le 19 août 2020 nul et de nul sans effet,[sic]

— JUGER les commandements de payer des 11 mai, 18 juin et 9 juillet 2020, de nul effet,

A titre subsidiaire,

— ACCORDER un délai de deux ans à la société Hôtel [Adresse 19] pour exécuter les causes des commandements des 11 mai, 18 juin et 9 juillet 2020, et le cas échéant de la sommation du 30 mars 2020,

— SUSPENDRE pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

En conséquence,

— FIXER l’indemnité d’éviction que devra payer la société [Localité 17] Développement à la société Hôtel [Adresse 19] à la somme de 30.000.000 €,

— CONDAMNER la société [Localité 17] Développement à verser à la société Hôtel [Adresse 19] la somme de 30.000.000 € au titre de l’indemnité d’éviction,

— FIXER l’indemnité d’occupation statutaire à la somme de 310.000 € en principal par an,

Subsidiairement, si le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé sur le quantum des indemnités d’éviction et d’occupation,

— DESIGNER tel expert qui lui plaira avec pour mission de :

o se faire remettre tous documents d’appréciation utiles permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société Hôtel Faubourg Champs-Élysées, et de manière générale de mener à bien sa mission, o visiter les lieux sis [Adresse 10] à [Localité 12], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société Hôtel [Adresse 19],

o déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société Hôtel Faubourg Champs-Élysées, dans le cas d’une perte de fonds et dans celui de la possibilité d’un transfert de fonds,

o d’apprécier si l’éviction entrainera la perte du fonds ou son transfert,

o déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail depuis le 1er mars 2020 jusqu’à leur libération effective, et ce conformément aux dispositions de l’article L.145-28 du Code de commerce.

o s’adjoindre, en cas de nécessité, tout sachant ou technicien de son choix,

o dire qu’en cas de difficulté, il en sera référé au juge chargé du contrôle des mesures d’instructions.

— FIXER provisoirement l’indemnité d’occupation statutaire à la somme de 310.000 € en principal par an à compter du 1er mars 2020, dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire désigné et jusqu’à la fixation définitive du quantum de l’indemnité d’occupation,

— ORDONNER la compensation des paiements entre les sommes trop-perçues au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2020 par la société [Localité 17] Développement, et les indemnités d’occupation futures qui seront réglées par la société Hôtel Faubourg Champs-Elysées,

A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal fixait le montant de l’indemnité d’occupation due provisoirement dans l’attente de sa fixation définitive au montant du loyer du bail échu,

— ORDONNER le versement de l’indemnité d’occupation en consignation au compte séquestre de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris, jusqu’à fixation définitive du montant de l’indemnité d’occupation,

En toute hypothèse,

— DEBOUTER la société [Localité 17] Développement de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— CONDAMNER la société [Localité 17] Développement à payer à la société Hôtel Faubourg Champs-Élysées, la somme de 75.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société [Localité 17] Développement aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie Pouliguen, avocat au barreau de Paris. »

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mai 2023, la société [Localité 17] Développement demande au tribunal de :

« – REJETER purement et simplement les demandes de la société HOTEL [Adresse 19] ;

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA SOCIETE [Localité 17] DEVELOPPEMENT

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail :

• à titre principal, au 30 avril 2020 s’agissant de la sommation en date du 31 mars 2020;

• à titre subsidiaire, au 11 juillet 2020 s’agissant du commandement de payer en date du 11 mai 2020 ;

• à titre plus subsidiaire, au 18 juillet 2020 s’agissant du commandement de payer en date du 18 juin 2020 ;

• à titre encore plus subsidiaire, au 9 août 2020 s’agissant du commandement de payer en date du 9 juillet 2020,

— JUGER que la réponse à la demande de renouvellement, comportant refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction en date du 19 août 2020, est valide ;

— JUGER que la société HOTEL [Adresse 19] ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— JUGER que la société HOTEL [Adresse 19] a commis des fautes graves au cours de la période de maintien dans les lieux ;

— PRONONCER la résiliation du bail résiduel aux torts exclusifs de la société HOTEL [Adresse 19] ;

— PRONONCER la déchéance du droit de la société HOTEL [Adresse 19] au paiement de toute indemnité d’éviction et du droit au maintien dans les lieux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— ORDONNER l’expulsion de la HOTEL [Adresse 19] ainsi que de celle de tous occupants de son chef des lieux situés à [Localité 12], [Adresse 8], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— DIRE que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER la société HOTEL [Adresse 19] à payer à la société [Localité 17] DEVELOPPEMENT, aux intérêts légaux ayant couru sur les sommes dues à compter de la délivrance de chacun des sommation et commandements jusqu’au paiement effectif des sommes dues avec capitalisation des intérêts, et courant pour le surplus à compter du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la société HOTEL [Adresse 19] à payer à société [Localité 17] DEVELOPPEMENT, une indemnité d’occupation mensuelle (qu’elle soit statutaire ou de droit commun) égale au loyer en vigueur en fin de bail, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, à compter du 1er mars 2020, et pour le cas où le tribunal constaterait l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du :

• 31 mars 2020 s’agissant de la sommation en date du 31 mars 2020 ;

• à titre subsidiaire, au 30 avril 2020 s’agissant commandement de payer en date du 31 mars 2020 ;

• à titre plus subsidiaire, au 18 juillet 2020 s’agissant commandement de payer en date du 18 juin 2020 ;

• à titre encore plus subsidiaire, au 9 août 2020 s’agissant commandement de payer en date du 9 juillet 2020 ;

• ou, à titre infiniment subsidiaire, à compter du prononcé du jugement, en cas de résiliation judiciaire du bail ;

— DIRE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après le terme du bail, ou après l’acquisition de la clause résolutoire, ou après la déchéance du droit au maintien dans les lieux, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée chaque année sur l’indice trimestriel des loyers d’activités tertiaires, si son évolution est positive, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la fin du bail, ou à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, ou à la date de la résiliation judiciaire du bail ;

— JUGER que l’indemnité d’occupation de droit commun due par la société HOTEL [Adresse 19] à la société [Localité 17] DEVELOPPEMENT à compter du 1er mars 2020 au montant doit être fixée au dernier loyer en vigueur ;

— JUGER que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après la date d’effet du refus de renouvellement ou de résiliation du bail résiduel, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée chaque année sur l’indice trimestriel des loyers d’activités tertiaires, si son évolution est positive, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la date d’effet du refus de renouvellement ou de la résiliation du bail résiduel ;

— ORDONNER l’expulsion de la société HOTEL [Adresse 19] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Localité 12], [Adresse 8], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— JUGER que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

A titre plus subsidiaire, si le tribunal devait estimer que la société HOTEL [Adresse 19] a droit au paiement d’une indemnité d’éviction, il ne pourrait condamner la société [Localité 17] DEVELOPPEMENT au paiement de cette indemnité compte tenu du droit de repentir de la bailleresse,

— DESIGNER un expert avec mission de :

▪ se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;

▪ visiter les lieux sis à [Localité 12], [Adresse 8], les décrire ;

▪ fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, notamment en matière de livraison des marchandises, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice ;

▪ fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice ;

— DIRE que l’expert devra fournir tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire à compter du 1er mars 2020 pour l’occupation des lieux, objet du bail, jusqu’à leur libération effective ;

— DIRE en tout état de cause, que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de quatre à six semaines, au vu d’une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal de grande instance de PARIS dans un délai de six mois, à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

— CONDAMNER la société HOTEL [Adresse 19] aux dépens de la procédure, en ce compris le coût de l’état des privilèges et nantissements ainsi que celui de la signification aux créanciers inscrits, en application de l’article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP BLATTER SEYNAEVE, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement de la somme de 30 000 euros par application de l’article 700 dudit code ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir du chef des demandes de la société [Localité 17] DEVELOPPEMENT l’exécution du chef de la demande de la société HOTEL [Adresse 19] de voir condamner sa bailleresse au paiement d’une indemnité d’éviction devant être écartée comme n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire. »

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications mentionne, à la date du 7 septembre 2021, un nantissement du fonds de commerce de la société HFCE au profit de La Banque Postale, pour un montant de 10.500.000 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 8 avril 2025 qui s’est tenue à double rapporteur. L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, prorogée au 17 juillet 2025, et rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré le 19 août 2020 par la bailleresse prenant effet au 1er mars 2020, soit avant la sommation d’exécuter et les commandements de payer, il convient d’examiner la validité de ce congé avant les demandes reconventionnelles d’acquisition de la clause résolutoire et résiliation de plein droit du bail.

Sur la contestation du refus de renouvellement signifié par la société [Localité 17] Développement le 19 août 2020 pour motifs graves et légitimes

La société HFCE expose :

— qu’il n’est pas contesté que le bail a expiré le 29 février 2020 par l’effet du congé avec refus de renouvellement délivré sur le fondement d’une sommation d’avoir à exploiter les locaux du 31 mars 2020 et de trois commandements de payer des 11 mai, 18 juin et 9 juillet 2020, lesquels ont été délivrés postérieurement à l’expiration du bail et ne peuvent la priver de son droit à indemnité d’éviction,

— que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction est dépourvu de motifs,

— que la sommation du 31 mars 2020 d’avoir à exploiter les lieux a été délivrée en pleine pandémie et en période juridiquement protégée ; qu’en application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, elle disposait d’un délai d’un mois à compter du 24 juin 2020, fin de la période protégée visée par l’ordonnance, et expirant le 24 juillet 2020 pour déférer à la sommation ; que la reprise d’exploitation a été constatée par procès-verbal d’huissier du 17 juin 2020 signifié au bailleur le 10 juillet 2020 ; qu’elle a donc déféré à la sommation dans les délais impartis ; qu’en tout état de cause, le défaut d’exploitation de l’hôtel à la date considérée ne saurait constituer un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 dans la mesure où la cessation temporaire de son activité ne lui est pas imputable mais l’est aux mesures de police administrative, liées à des circonstances graves indépendantes de sa volonté,

— que s’agissant des trois commandements de payer, ils ont été délivrés pendant la période juridiquement protégée ; qu’elle a régularisé l’intégralité de sa dette le 11 janvier 2023, procédant au paiement des causes des commandements et des indemnités d’occupation depuis la date du 1er mars 2020, bien qu’elle en contestait l’exigibilité et le montant ; que les retards de paiement ne constituent pas automatiquement un motif grave et légitime et qu’ils étaient justifiés en l’espèce par le contexte dans lequel ils sont intervenus,

— que l’hôtel subissait déjà des difficultés opérationnelles et financières du fait de l’acharnement procédural de la bailleresse et son refus de lui permettre de réaliser des travaux impératifs sollicités en 2017 ; que ces difficultés ont été aggravées par la crise sanitaire et les mesures de police administrative qui l’ont contrainte à fermer son exploitation temporairement ; que dès le 17 mars 2020, elle a sollicité des mesures d’aménagement de ses obligations de paiement à la bailleresse compte tenu de la situation de crise sanitaire ; qu’elle n’a pas pu obtenir d’aide de l’Etat du fait des procédures judiciaires l’opposant à la bailleresse,

— que la bailleresse tente de récupérer le fonds de commerce sans payer d’indemnité d’éviction par la délivrance de divers commandements et sommations qui font l’objet de nombreuses procédures judiciaires.

La société [Localité 17] Développement fait valoir :

— que le refus d’indemnité d’éviction est motivé au regard des fautes graves et répétées de la locataire consistant dans la fermeture injustifiée de l’hôtel et l’absence de paiement des loyers en dépit des commandements de payer,

— que l’absence d’exploitation même ponctuelle, même si celle-ci a repris le 17 juin 2020, constitue un motif grave et légitime justifiant le refus de paiement d’une indemnité d’éviction,

— que le retard et l’absence de paiement des loyers, en dépit des commandements de payer délivrés, justifie également le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-17, I, 1° du même code précise que le bailleur peut néanmoins refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 145-17.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 1er juillet 1996, renouvelé au 1er mars 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

En l’espèce, le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction délivré à la société HFCE le 19 août 2020 est motivé par la persistance du défaut d’exploitation du local visé dans la sommation d’exécuter du 31 mars 2020 au-delà du délai d’un mois à compter de la signification de cet acte, ainsi que par le défaut de paiement des sommes réclamées dans les commandements de payer délivrés les 11 mai, 18 juin et 9 juillet 2020 dans le délai d’un mois suivant la signification de chacun de ces actes.

Chacun des actes signifiés par la société [Localité 17] Développement vise l’article L. 145-17 I du code de commerce et peut donc être présenté comme mise en demeure préalable à la mise en œuvre d’un congé avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur le grief du défaut d’exploitation temporaire de l’hôtel

Par acte extrajudiciaire du 31 mars 2020, la société [Localité 17] Développement a fait sommation à la société HFCE « d’avoir à respecter les dispositions du bail et par conséquent d’avoir à reprendre l’exploitation des locaux sis à [Localité 12], [Adresse 8] et ce, conformément au bail dont elle est titulaire » en se fondant sur l’article « Charges et conditions » du bail, point 11°, lequel stipule que le preneur « maintiendra les locaux loués en état permanent d’utilisation effective et les gardera ouverts et achalandés pour la destination prévue au bail. Il ne pourra en aucun cas cesser, même momentanément, son activité ».

Il n’est pas contesté que la société HFCE a temporairement interrompu l’exploitation de son activité d’hôtel pendant la période du premier confinement lié à la pandémie de Covid-19, ce défaut d’exploitation ayant été constaté par voie d’huissier le 29 mars 2020. La reprise de son exploitation a été constatée par voie d’huissier le 17 juin 2020.

Ce défaut d’exploitation reproché par la bailleresse est intervenu à l’occasion des premières mesures de police administratives visant à restreindre la propagation du virus de la Covid-19. Ainsi, l’arrêté du 14 mars 2020 auquel s’est substitué le décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 dans sa version en vigueur le 25 avril 2020 a interdit jusqu’au 11 mai 2020 l’accueil du public dans les commerces dit non-essentiels. Le décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant règlementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus Covid-19 a restreint le déplacement de toute personne hors de son domicile à partir du 17 mars. Puis, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 a adopté l’état d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19, l’état d’urgence sanitaire étant déclaré jusqu’au 23 mai 2020 permettant notamment de restreindre la liberté d’aller et de venir et de prendre des mesures de confinement de la population. L’état d’urgence a été prorogé jusqu’au 10 juillet 2020 par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020. Une partie des restrictions liées au confinement a été assouplie le 11 mai 2020, les déplacements demeurants interdits à plus de 100 km de son domicile, puis elles ont été levées en Ile-de-France le 22 juin.

Parallèlement aux mesures restreignant la liberté de circulation sur le territoire national, des mesures de fermeture des frontières ont été prises tant en France qu’à l’étranger, interdisant les entrées et les sorties des territoires nationaux.

Dans ce contexte exceptionnel, il est constant que toutes les activités touristiques ont été fortement touchées par la crise sanitaire et les mesures de police administratives associées et que plusieurs établissements hôteliers ont fait le choix de gestion d’interrompre temporairement leur exploitation pour éviter que les coûts de fonctionnement se cumulent avec les pertes d’exploitation.

L’hôtel « Royal Garden Champs Elysées » est situé dans une zone particulièrement touristique, à proximité de l'[Adresse 16], zone qui a été très touchée par les mesures de police administrative et en particulier les mesures restreignant la liberté d’aller et venir aux frontières, ces restrictions ayant affecté les sites touristiques et la fréquentation des hôtels. Le fait que les hôtels n’aient pas fait l’objet d’une mesure de fermeture administrative n’a pas empêché la perte d’exploitation à laquelle ils étaient confrontés du fait des mesures restreignant la liberté de circulation tant sur le plan national qu’international.

Au regard de ce contexte exceptionnel, si le défaut d’exploitation de l’hôtel constaté pendant la période du 29 mars au 17 juin 2020 peut caractériser un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles, ce défaut d’exploitation ne revêt pas le caractère de gravité justifiant le refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur le grief du défaut de paiement des causes des commandements de payer

Par trois actes extrajudiciaires des 11 mai, 18 juin et 9 juillet 2020, la société [Localité 17] Développement a fait délivrer à la société HFCE trois commandements de payer portant respectivement sur la somme de 175.409,41 euros au titre des loyers et accessoires des mois d’avril et mai 2020, la somme de 87.704,71 euros au titre des loyers et accessoires du mois de juin 2020 et la somme de 258.909,56 euros au titre des loyers des mois d’avril à juillet 2020 après reddition des comptes de charges de l’année 2019.

Il est constant que la société HFCE n’a pas déféré à ces commandements en réglant les sommes demandées à titre d’échéances de loyers et accessoires.

S’il est aujourd’hui établi que la période de crise sanitaire et les mesures de police administrative restreignant la liberté d’aller et venir et interdisant l’accès à des commerces dits non essentiels et à certains établissements publics ou privés, n’ont pas eu pour conséquence de suspendre l’obligation de paiement des loyers à la charge des preneurs, ce contexte particulier justifiait des négociations entre bailleurs et preneurs pour adapter les modalités de règlement des loyers. En outre, il est incontestable qu’une période d’incertitude juridique a perduré pendant plusieurs mois au cours desquels l’exigibilité des loyers échus pendant les périodes de confinement était contestée sur divers fondements, ces contestations étant parfois accueillies par des juridictions jusqu’à la fixation de la jurisprudence sur ce point (Civ 3e, 30 juin 2022, n°21-19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.190).

Au regard du contexte particulier de crise sanitaire, la société HFCE a sollicité une franchise de six mois de loyers à la bailleresse par courrier daté du 17 mars 2020, à laquelle la société [Localité 17] Développement a répondu le 30 mars 2020 par un refus pur et simple, sans autre proposition de mesure d’accompagnement. Elle a formé une seconde demande de franchise de 4 mois de loyers qui n’a pas davantage reçu d’accord.

Il ressort de ces éléments qu’au regard du contexte de crise sanitaire, du refus de la bailleresse de négocier des aménagements des modalités de paiement, les manquements de la société HFCE à son obligation de paiement pendant la période d’avril à juillet 2020, seule concernée par les trois commandements de payer litigieux, ne constitue pas un motif grave et légitime justifiant de la priver de son droit à indemnité d’éviction.

Au regard de ce qui précède, les motifs invoqués par la société [Localité 17] Développement au soutien de son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction sont considérés injustifiés. Le congé doit dès lors s’analyser en un refus de renouvellement ayant mis fin au bail liant les parties à compter du 1er mars 2020 mais ouvrant droit au paiement d’une indemnité d’éviction au bénéfice de la société HFCE.

Le bail ayant pris fin le 29 février 2020 à 24h, les demandes reconventionnelles de la société [Localité 17] Développement en constat d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation du 30 mars 2020 et des commandements de payer les loyers et accessoires des 11 mai, 18 juin et 9 juillet 2020, actes qui sont tous postérieurs à l’échéance du bail, sont devenues sans objet.

Sur la déchéance du droit au paiement d’une indemnité d’éviction

La société [Localité 17] Développement expose :

— qu’en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, le preneur a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré et que toute infraction, commise au cours de la période du droit au maintien dans les lieux, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, est de nature à lui faire perdre le droit à cette indemnité ; que la jurisprudence considère que le bailleur peut poursuivre la résiliation judiciaire du bail résiduel sur le fondement de l’article 1184 du code civil (devenu 1224), pour toutes infractions aux obligations stipulées au bail, résiliation prononcée sans mise en demeure préalable,

— que la société HFCE n’a pas réglé ses indemnités d’occupation dans leur intégralité, se permettant, d’effectuer quelques règlements éparses et insuffisants, sa dette s’établissant à la somme de 1.706.782,90 euros en janvier 2023,

— qu’en dépit de l’ordonnance du juge de la mise en état du 22 novembre 2021 rejetant sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 310.000 euros, elle a continué à payer cette somme au lieu du loyer contractuel en vigueur jusqu’en janvier 2023 ; qu’elle a ainsi entendu imposer sa propre loi dans les relations bailleur/preneur,

— que la crise sanitaire ne saurait justifier ce défaut de règlement de l’indemnité d’occupation, ni amoindrir la gravité de ce manquement ; que le preneur a fixé unilatéralement l’indemnité d’occupation allant jusqu’à affirmer qu’il n’était pas débiteur d’une indemnité équivalente au dernier loyer en vigueur ; qu’aucun échéancier n’a été proposé par le preneur pour le règlement des loyers de la période Covid-19,

— que lorsque la faute grave est caractérisée, le bail, même résiduel, doit être résilié,

— que le règlement de la dette de 1.711.782,85 euros le 11 janvier 2023 ne saurait anéantir les conséquences du comportement irresponsable de la locataire,

— que le preneur a commis plusieurs fautes à savoir, l’absence de paiement total des indemnités d’occupation au cours du premier confinement, l’absence temporaire d’exploitation de l’hôtel, l’opposition à une visite des lieux loués en dépit des dispositions du bail ; que la conjonction de plusieurs éléments peut justifier la résiliation du bail quand bien même chacun isolément serait insuffisant pour une telle résiliation,

— que la résiliation du bail résiduel à la date du jugement est justifiée aux torts exclusifs du preneur ainsi que la déchéance de son droit à indemnité d’éviction.

La société HFCE fait valoir :

— que le non-règlement des indemnités d’occupation faisant l’objet des commandements de payer, et les indemnités d’occupations partiellement réglées pendant la période troublée liée au contexte sanitaire ne constitue pas plus un motif légitime et sérieux au congé avec refus d’indemnité qu’une faute suffisamment grave justifiant la résiliation du bail, en raison des circonstances entourant les défauts de règlement,

— que le contexte de pandémie mondiale, dont la cause lui est extérieure, exclut que le défaut de paiement des loyers et le défaut d’exploitation de l’hôtel pendant deux mois soit considéré comme constituant des fautes suffisamment graves,

— qu’elle a payé chaque mois une partie des indemnités d’occupation appelées et que le bailleur ne peut dénier l’existence d’un contentieux entre eux sur le montant de cette indemnité, le règlement partiel n’étant donc pas injustifié,

— que les demandes de règlement provisionnel de l’indemnité d’occupation formées par le bailleur ont été rejetées par le juge de la mise en état en raison de l’existence de contestations sérieuses sur l’exigibilité des sommes dues ; que la demande de fixation provisionnelle de l’indemnité d’occupation qu’elle a formée a également été rejetée par le juge de la mise en état au motif de son incompétence ; qu’elle n’a donc pas de certitude sur le montant de l’indemnité due,

— qu’elle a cependant procédé au règlement de la somme de 1.711.782,85 euros TTC le 11 janvier 2023,

— que la résiliation judiciaire du bail en raison du non-règlement des indemnités d’occupation constituerait une sanction manifestement disproportionnée au regard du contexte sanitaire,

— que la troisième infraction reprochée n’est pas constituée ; que le bail prévoit la possibilité de visite des locaux pour leur mise en vente par le bailleur ; que cette mise en vente ne lui a jamais été justifiée ; qu’elle a donc refusé à juste titre la visite des locaux par un autre exploitant hôtelier qui s’intéressait au fonds de commerce et non uniquement aux murs et rappelé à la bailleresse qu’il lui incombait de justifier de la mise en vente des locaux.

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

Il résulte de ces dispositions que le droit au maintien dans les lieux s’opère aux clauses et conditions du bail expiré. Les manquements par le locataire aux obligations résultant du bail peuvent être sanctionnées par la résiliation judiciaire du bail et la perte du droit à indemnité d’éviction, l’appréciation de la gravité du manquement relevant du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

En l’espèce, s’agissant du manquement invoqué par la société [Localité 17] Développement, relatif au défaut d’exploitation temporaire de l’hôtel de mars à juin 2020, il a d’ores et déjà été retenu que, compte tenu du contexte sanitaire, cette fermeture temporaire ne pouvait être qualifiée de manquement grave du preneur.

S’agissant du refus de visite invoqué par la bailleresse, l’article « I – Visite des lieux » 34°, stipule que « Pendant les six derniers mois de l’occupation du preneur, de même qu’en cas de mise en vente de l’immeuble ou des locaux loués, le preneur devra laisser visiter les lieux en vue de leur location ou de leur vente, par toute personne munie d’une autorisation du bailleur […] ».

Par courrier officiel de son conseil en date du 10 décembre 2021, la société [Localité 17] Développement a reproché à la société HFCE de s’être opposée à la visite de l’hôtel par une personne potentiellement intéressée par l’acquisition des murs. Par courrier officiel en réponse de son conseil en date du 13 décembre 2022, la société HFCE a exposé que les visites pourraient se faire à réception du justificatif de la mise en vente des locaux par la bailleresse et que, compte tenu des relations entre les parties, un tel justificatif était nécessaire et légitime, la bailleresse souhaitant faire visiter les locaux à une société exploitante d’hôtel et non à un simple bailleur.

En sollicitant un justificatif du contexte de la visite demandée par la société [Localité 17] Développement, la société HFCE ne s’est pas opposée à la visite mais a demandé confirmation qu’elle s’exerçait dans les conditions contractuellement prévues. Le manquement invoqué par la société [Localité 17] Développement n’apparait donc pas caractérisé à ce titre.

S’agissant du dernier manquement reproché à la société HFCE, il est constant qu’à la suite de l’expiration du bail par l’effet du refus de renouvellement, la société preneuse n’a pas versé une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours. Il ressort, en effet, du décompte établi par la société HFCE au 1er décembre 2022 et de celui établi par la société [Localité 17] Développement au 31 mai 2023, que :

— les échéances d’avril, mai, juin 2020 n’ont pas été réglées dans un premier temps, puis ont été partiellement régularisées en mars 2022,

— à compter de juillet 2020, les échéances mensuelles ont été réglées à hauteur de 41.579,60 euros TTC, alors que le loyer précédent s’élevait à 66.507,68 euros HT et HC et à 87.704,71 euros TTC et charges comprises,

— le 11 janvier 2023, la société HFCE a réglé la somme de 1.711.782,85 euros,

— au mois de mai 2023, la société preneuse ne présentait plus d’impayés dans les comptes de la bailleresse.

S’il est constant que la société HFCE n’a pas poursuivi son obligation de paiement dans les termes du contrat de bail entre le mois d’avril 2020 et le mois de janvier 2023, il ressort de ces éléments que, malgré le contexte de crise sanitaire, la société preneuse a repris des paiements partiels dès le mois de juillet 2020, sur la base d’une évaluation de la valeur locative des locaux établie par le cabinet d’expert Robine & Associés au 1er mars 2020 et mise à jour le 7 octobre 2020 à la requête de la société HFCE.

Ces évaluations, établies par un cabinet d’expert reconnu, ont évalué la valeur locative des locaux à la moitié du loyer en cours. Quand bien même ces rapports ont été établis de façon non contradictoire et en pleine période d’incertitude sur les conséquences de la crise sanitaire et la poursuite des mesures de police administrative, ces évaluations interrogent sur le niveau auquel était fixé le loyer du bail expiré et sur la valeur à laquelle devait être fixée l’indemnité d’occupation statutaire.

Par ailleurs, il convient de relever que malgré la pandémie mondiale entrainant un contexte économique particulièrement dégradé pour les exploitants d’hôtels, la bailleresse n’a concédé aucune franchise de loyer ou indemnité d’occupation, aucun aménagement des modalités de paiement, malgré les demandes de la société HFCE, et qu’elle a appliqué toutes les indexations.

La société HFCE a sollicité du juge de la mise en état la fixation à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 310.000 euros HT et HC, tel qu’évalué par le cabinet Robine & Associés en octobre 2020. Par ordonnance du 22 novembre 2021, cette demande a été déclarée irrecevable comme ne relevant pas de la compétence du juge de la mise en état.

Il résulte de ces éléments que les paiements partiels de l’indemnité d’occupation statutaire ont été faits dans un contexte exceptionnel de pandémie mondiale dont les mesures de police administrative ont perduré pendant toute l’année 2020 et 2021, alors que la bailleresse n’a concédé aucune franchise et aucun aménagement à sa locataire, et alors qu’existait un débat légitime sur le montant de cette indemnité, comme en attestent les évaluations versées aux débats.

Les documents comptables versés aux débats par la société preneuse attestent que sa situation financière a été fortement obérée pendant les exercices 2020 et 2021, la société subissant une perte de chiffre d’affaires respectivement de 65,64% et 56,16% par rapport à 2019.

Malgré ces années de crise, la société HFCE a soldé sa dette dans les comptes de la société [Localité 17] Développement en janvier 2023, se trouvant à jour de règlements en mai 2023.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les manquements de la société HFCE à ses obligations contractuelles ne sont pas suffisamment graves pour donner lieu à la résiliation du bail résiduel et à la déchéance de son droit à indemnité d’éviction. Les demandes de la société [Localité 17] Développement seront donc rejetées à ce titre ainsi que les demandes subséquentes en expulsion.

Les demandes principales de la société HFCE ayant été accueillies, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en délais de paiement.

Sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation

La société HFCE sollicite la condamnation de la société [Localité 17] Développement à lui verser la somme de 30.000.000 d’euros à titre d’indemnité d’éviction en raison de la perte du fonds de commerce, de l’ancienneté du bail et des spécificités de l’activité exercée. A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert pour en déterminer le montant. Elle sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 310.000 euros par an après application de plusieurs abattements, et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert et la fixation de ce montant à titre provisionnel pendant le cours de l’expertise. Elle sollicite enfin la consignation des sommes appelées au titre de l’indemnité d’occupation entre les mains d’un séquestre s’il n’était pas fait droit à sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation compte tenu des relations entre les parties.

La société [Localité 17] Développement sollicite la désignation d’un expert aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction, contestant l’évaluation de la société locataire. Elle sollicite également la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer en vigueur et s’oppose à la demande de consignation entre les mains d’un séquestre.

Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction, ce-dernier ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et étant redevable d’une indemnité d’occupation le temps de son maintien dans les lieux.

L’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’état des pièces versées aux débats et de l’argumentation des parties, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation statutaire ; il convient donc avant dire droit sur ce point d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la société [Localité 17] Développement à l’origine du refus de renouvellement du bail, tous autres moyens des parties de ce chef et les dépens demeurant réservés.

L’indemnité d’occupation provisoire sera fixée au montant du dernier loyer contractuel à la date de fin du bail, sans application de l’indexation à partir de cette date.

La demande de consignation des versements de l’indemnité d’occupation n’est pas justifiée du simple fait que les parties se sont opposées dans de nombreux contentieux judiciaires. Cette demande sera donc rejetée.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis après le dépôt de la note de synthèse de l’expert, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il sera sursis à statuer sur toutes les autres demandes y compris les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

**

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Constate que le bail liant la SAS [Localité 17] Développement et la SAS Hôtel Faubourg Champs Elysée, portant sur les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 12] a pris fin le 29 février 2020 à 24 heures, par l’effet du refus de renouvellement signifié par la SAS [Localité 17] développement en réponse à la demande de renouvellement du 27 février 2020,

Constate que les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire et résiliation de plein droit du bail, sur le fondement des actes extrajudiciaires postérieurs à l’échéance du bail, sont sans objet,

Dit que la fin du bail a ouvert droit au profit de la SAS [Localité 17] Développement au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er mars 2020, pour les locaux objets du bail,

Dit que les motifs graves et légitimes invoqués par la SAS [Localité 17] Développement au soutien de son refus de renouvellement sans offre de paiement d’indemnité d’éviction ne sont pas justifiés et que le congé a ouvert le droit pour la SAS Hôtel Faubourg Champs Elysée au paiement d’une indemnité d’éviction,

Déboute la SAS [Localité 17] Développement de sa demande de résiliation du bail résiduel aux torts exclusifs de la SAS Hôtel Faubourg Champs Elysée et de sa demande de déchéance du droit à indemnité d’éviction et du droit au maintien dans les lieux de cette dernière,

Déboute la SAS [Localité 17] Développement de sa demande subséquente en expulsion,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

M. [E] [T]

[Adresse 15]

[Localité 13]

[XXXXXXXX02]

[Courriel 18]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er mars 2020 jusqu’à leur libération effective,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 octobre 2026,

Fixe à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SAS [Localité 17] Développement à la régie du tribunal judiciaire de Paris [Localité 1], [Adresse 22], atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 31 octobre 2025,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [D] [S]

[Adresse 11]

[Localité 12]

[XXXXXXXX05]

[Courriel 21]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe l’indemnité d’occupation provisionnelle pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel avant l’expiration du bail, en principal, outre les charges, et exclut l’application de toute indexation par le bailleur à compter de l’expiration du bail,

Déboute la SAS Hôtel Faubourg Champs Elysée de sa demande de consignation de l’indemnité d’occupation entre les mains d’un séquestre,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 13 novembre 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Réserve toutes les autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 17 Juillet 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, Parvis Robert BADINTER

[Localité 14]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : [XXXXXXXX06] – [XXXXXXXX04] / fax : [XXXXXXXX03]

[Courriel 23]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX020] / BIC : [XXXXXXXXXX025]

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;