1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e DIDIER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 17 JUILLET 2025

[G] [Z]

c/

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE PAVILLON

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00561 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFF3

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 23 Avril 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [G] [Z]

né le 15 Février 1966 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Vanessa DIDIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE PAVILLON, représenté par son syndic bénévole Monsieur [U] [K] en exercice.

C/o son syndic, M. [U] [K]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 23 Avril 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin 2025 prorogée au 17 Juillet 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Suivant acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, Monsieur [G] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires LE PAVILLON, représenté par son syndic bénévole Monsieur [U] [K], en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile :

— enjoindre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole de signer l’acte établi par Me [S] visant à entériner le changement de désignation du lot n°101 appartenant à Monsieur [Z], validée par l’assemblée générale du 7 mai 2014, et la modification de l’état descriptif de division validée par l’assemblée générale du 11 juin 2015, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date à laquelle le syndicat sera convoqué par le Notaire pour procéder à cette signature,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [Z] la somme de 3.000 € pour résistance abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [Z] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le demandeur expose qu’il a acquis le 26 février 2014 le lot n°101 de la copropriété [Adresse 6], qui constituait depuis de nombreuses années un appartement avec cuisine, salle d’eau avec WC, chambre et terrasse, bien qu’il soit encore désigné comme une cave, et que son vendeur a précisé que la description de l’appartement, reprise à l’acte de vente, datait de plus de 20 ans et n’avait jamais été contestée, et qu’il n’avait modifié ni la destination ni la consistance du bien depuis son acquisition en 2003. Monsieur [G] [Z] indique qu’il a sollicité, sur la demande du conseil syndical, le changement de destination du lot, qui a été adopté à la majorité lors de l’assemblée générale du 7 mai 2014, et que lors de l’assemblée générale du 11 juin 2015, le syndicat des copropriétaires a voté à la majorité sa demande de modification des tantièmes et de l’état descriptif de division. Il précise avoir demandé à un notaire de régulariser les actes nécessaires, tous pouvoirs étant d’ores et déjà donnés au syndic pour les signer. Il expose que son appartement a été sinistré lors des intempéries exceptionnelles du 3 octobre 2015, qui ont été reconnues comme catastrophe naturelle, que le montant des travaux nécessaires à sa remise en état ont été chiffrés à 35.664,06 € TTC pour la part incombant à l’assureur de la copropriété, mais que le SA GAN ASSURANCES a refusé de prendre en charge le sinistre tant que la situation juridique du bien n’était pas régularisée. Il reconnaît que la période consécutive à ce sinistre a été compliquée, de sorte que ce n’est qu’en 2023 que Maître [S], notaire à [Localité 5], a fait le nécessaire pour régulariser la situation du lot dont il est propriétaire, mais qu’il s’est heurté à l’inertie du syndicat des copropriétaires, le syndic ayant refusé de signer l’acte sans raison valable, en dépit d’une mise en demeure qui lui a été adressée. Il soutient qu’il appartient au syndic de faire respecter les décisions prises en assemblée générale et qu’aucun motif ne s’oppose valablement à la signature de l’acte rédigé par le notaire.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 23 avril 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [G] [Z], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assigné à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires LE PAVILLON, représenté par son syndic bénévole Monsieur [U] [K], n’a pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande principale

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

L’article 18 de la même loi précise que, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale […].

Monsieur [G] [Z] produit au soutien de sa demande principale :

— la délibération de l’assemblée générale de la copropriété du 7 mai 2014, comportant un point 26, adopté à l’unanimité, libellé dans les termes suivants :

« Depuis de nombreuses années, le lot n°101, identifié au cadastre, dans l’état descriptif de division du règlement de copropriété et aux hypothèques comme étant une cave, a été transformé en appartement d’habitation. Aucune modification n’a été faite à ce jour par les propriétaires successifs afin de mettre en adéquation les tantièmes de charges générales soit 25/10 000 (cave) avec ceux d’un appartement (soit 884/100 000) selon le calcul établi par le géomètre [E] en 2005. Il serait opportun que cette mise à jour soit effectuée.

L’assemblée générale prend acte des explications fournies par le syndic et demande à Monsieur [Z] de se mettre en conformité, au niveau de ses tantièmes de charges générales, suite au changement de destination du lot n°101 (cave) en appartement. Dès à présent, l’assemblée générale valide le modificatif de l’état descriptif de division établi par le géomètre [E] en 2005, uniquement en ce qui concerne le lot n°101, dont les tantièmes de charges s’établiraient à 884/100 000 ou 88,4/10 000. Dans l’hypothèse où ce document ne pourrait être validé par le notaire en charge de l’enregistrement de l’acte, il appartiendra à Monsieur [Z] de prendre, à ses frais exclusifs, l’attache d’un géomètre afin que le modificatif de l’état descriptif de division soit effectué, modificatif qui devra être validé par une assemblée générale avant transmission au notaire pour signature et publication aux hypothèques.

Dès à présent, l’assemblée générale mandate et donne tous pouvoirs au syndic aux fins de représentant le syndicat des copropriétaires pour la signature de cet acte devant notaire »

— l’étude datée de septembre 2005 effectuée par Monsieur [B] [E], géomètre-expert, concernant le calcul des quotes-parts de copropriété et charges générales, attribuant au lot n°101 situé dans le bâtiment A au 1er sous-sol, alors propriété de la société Les Lauriers, une quote-part de 884/100.000 ;

— les échanges intervenus fin 2014 entre Monsieur [G] [Z] et la mairie de [Localité 4], dont il ressort que le changement de destination du lot, sous réserve qu’il soit intervenu sans modification des façades, des surfaces et sans travaux affectant les murs porteurs, n’est pas soumis à autorisation d’urbanisme, ni à déclaration préalable de travaux ;

— la délibération de l’assemblée générale de la copropriété du 11 juin 2015, comportant un point 22 portant l’intitulé « Approbation de la modification des tantièmes concernant le lot n°101 cave, appartenant à Monsieur [Z], transformé en appartement suivant en celà l’étude du géomètre [E] », adopté à l’unanimité et libellé dans les termes suivants :

« L’assemblée générale, après avoir pris acte des informations fournies par le syndic, valide d’une part le modificatif à l’état descriptif de division, établi par le géomètre [E] en 2005, uniquement pour ce qui concerne le lot n°101 cave transformée en appartement, appartenant à Monsieur [Z], dont les tantièmes de charges s’établissent à 884/100.000 ou 88,4/10.000 ainsi que le tableau de calcul des quotes parts de copropriété et charges générales joints en annexe. Pour le lot 101, les tantièmes de charges générales passent désormais à 89/10.000 et le total des tantièmes de charges générales passe de 10.000 à 10.089. Cette modification des tantièmes de charges sera effective pour l’exercice comptable en cours, à savoir à compter du 1er juillet 2015. Il appartiendra à Monsieur [Z] de prendre, à ses frais exclusifs, l’attache des personnes en charge de la régularisation de ces modifications (notaire) afin que celui ci puisse être publié aux hypothèques »

— le rapport d’expertise établi le 2 mai 2016 par le cabinet IXI pour le compte de l’assureur GAN, à la suite du sinistre cat’ nat’ inondation du 3 octobre 2015, concernant notamment le lot de Monsieur [Z], aménagé en appartement dans d’anciens locaux à usage de cave et dont la régularisation devait intervenir quelques jours après les intempéries, fixant le montant des travaux de reprise de l’appartement pris en charge par l’assureur à la somme de 31.512,78 € HT soit 34.664,06 € TTC, sous réserve de la communication des éléments juridiques concernant la destination du lot ;

— le courrier adressé le 4 juin 2021 par le SA GAN ASSURANCES au conseil de Monsieur [G] [Z], confirmant que l’assureur n’a pas pris en charge son préjudice, l’appartement n’étant pas considéré comme une partie habitable privative couverte au titre du contrat au moment des intempéries et la situation n’étant pas régularisée tant sur le plan juridique que contractuel ;

— le projet d’acte établi en 2022 par Maître [M] [S], notaire associée à Fayence, à l’effet de modifier la désignation du lot 101 (anciennement une cave, actuellement un appartement), de modifier les tantièmes de la copropriété et d’établir un modificatif de l’état descriptif de division concernant la copropriété, conformément au document établi par Monsieur [E], géomètre-expert, en septembre et octobre 2005, modificatif préalablement autorisé par les assemblées générales des 7 mai 2014 et 11 juin 2015, qui n’ont pas été remises en cause ainsi que cela ressort d’un mail du syndic en date du 15 septembre 2022 : il résulte de ce projet que le lot 101, situé au sous-sol du bloc A, était initialement désigné comme étant une cave, que ce lot a été acquis le 26 février 2014 par Monsieur [G] [Z] de la SCI Les Lauriers, moyennant le prix de 87.000 €, que le changement de destination du lot et la modification des tantièmes ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et que ce changement de destination, intervenu sans modification de superficie, est dispensé d’autorisation d’urbanisme ;

— le courrier RAR adressé le 3 juin 2024 par le conseil de Monsieur [G] [Z] au syndic bénévole du syndicat des copropriétaires LE PAVILLON, le mettant en demeure de lui faire part de sa position concernant la signature de l’acte notarié permettant de régulariser la situation juridique du lot n°101 et lui rappelant qu’il est de sa responsabilité de faire respecter les décisions de l’assemblée générale ;

— une attestation de Maître [S] en date du 10 mars 2025, qui indique qu’elle a adressé le 13 mars 2023 son projet d’acte au syndic, ainsi que la délibération pour pouvoir régulariser le modificatif le 26 juin 2023, et que malgré ses relances en date des 28 septembre 2023 et 12 janvier 2024, elle n’a jamais eu aucun retour de la part du syndic.

Il résulte de ces éléments que l’obligation incombant au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de signer l’acte notarié modificatif régularisant le changement de destination du lot n°101 et la modification des tantièmes attachés à ce lot, qui ont été approuvés à l’unanimité par les assemblées générales en date des 7 mai 2014 (point 26) et 11 juin 2015 (point 22), lesquelles n’ont pas fait l’objet d’un recours, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il sera donc fait droit à la demande de Monsieur [G] [Z] et il sera fait injonction au syndicat des copropriétaires LE PAVILLON de signer le projet d’acte établi par Maître [S]. Afin de s’assurer de l’exécution de la décision et au regard de l’inertie opposée par le syndicat des copropriétaires depuis le mois de mars 2023, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

2/ Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive

Le juge des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie à la procédure dont il est saisi.

Le refus du syndicat des copropriétaires de s’exécuter spontanément et de signer l’acte modificatif, en dépit des délibérations des assemblées générales adoptées à l’unanimité des copropriétaires, justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

La syndicat des copropriétaires LE PAVILLON, qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [Z] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare Monsieur [G] [Z] recevable et bien fondé en sa demande ;

Fait injonction au syndicat des copropriétaires LE PAVILLON, représenté par son syndic bénévole Monsieur [U] [K], de signer l’acte établi par Maître [S], notaire associée à [Localité 5], visant à entériner le changement de désignation du lot n°101 appartenant à Monsieur [G] [Z], validée par l’assemblée générale du 7 mai 2014, et la modification de l’état descriptif de division validée par l’assemblée générale du 11 juin 2015, sous astreinte de 250 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la date à laquelle le syndicat sera convoqué par le notaire pour procéder à cette signature ;

Dit que cette astreinte courra pendant trois mois, après quoi il pourra être à nouveau statué sur la prévision d’une nouvelle astreinte ;

Condamne le syndicat des copropriétaires LE PAVILLON, représenté par son syndic bénévole Monsieur [U] [K], à payer à Monsieur [G] [Z] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne le syndicat des copropriétaires LE PAVILLON, représenté par son syndic bénévole Monsieur [U] [K], aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires LE PAVILLON, représenté par son syndic bénévole Monsieur [U] [K], à payer à Monsieur [G] [Z] une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés