TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 28 Novembre 2024

Dossier N° RG 23/00203 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JWG3

Minute n° : 2024/308

AFFAIRE :

[P] [H] C/ La Communauté de Communes PROVENCE VERDON

JUGEMENT DU 28 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES

M^e Grégory MARCHESINI de la SELARL ITEM AVOCATS

Délivrées le 28 Novembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [H]

[Adresse 1]

représenté par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

La Communauté de Communes PROVENCE VERDON

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Grégory MARCHESINI de la SELARL ITEM AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [P] [H] est propriétaire sur la commune de [Localité 8] dans le Var d’une maison à usage d’habitation avec jardin située [Adresse 6], cadastrée section AB numéro [Cadastre 2] [Adresse 7] et [Adresse 3]. Cette propriété est bordée sur trois côtés d’un bâtiment appartenant à la Communauté de Communes Provence Verdon.

La Communauté de Communes Provence Verdon a réhabilité un ensemble d’immeubles dits « [Adresse 4] » à [Localité 8] et a obtenu pour la réalisation de cette opération un permis de construire le 25 février 2020 puis un permis modificatif par arrêté du 17 octobre 2022.

Une convention de tour d’échelle a été signée le 28 septembre 2021 entre les parties.

Reprochant à la Communauté de Communes Provence Verdon d’avoir crée des ouvertures sur les murs construits en limite de propriété qui constituent des vues droites au sens des articles 675 à 680 du code civil, M. [P] [H] et Mme [S] [H] ont fait établir un procès-verbal par Me [T] [R], huissier de justice, le 24 mai 2022.

La Communauté de Communes Provence Verdon a refusé une médiation au vu du constat de carence du 8 novembre 2022. Par acte d’huissier du 2 janvier 2023, M. [P] [H] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan la Communauté de Communes Provence Verdon afin de la voir condamner, avec exécution provisoire, sous astreinte de de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir à rendre fermées et non ouvrantes toutes les ouvertures ou balcons donnant sur sa propriété, c’est-à-dire fermées de façon définitive et entièrement équipées de verres opaques empêchant toute vue sur sa propriété. Il a également sollicité le paiement d’une indemnité de 5000 € de dommages et intérêts et la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Par conclusions numéro 2, notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, M. [P] [H] a maintenu toutes ses demandes initiales et a également sollicité la condamnation de la Communauté de Communes Provence Verdon, sous les mêmes conditions d’astreinte à rétablir le fil de l’étendoir démonté.

La Communauté de Communes Provence Verdon, par conclusions notifiées par RPVA le 11 janvier 2024, demande au tribunal de débouter M. [P] [O] [H] de ses demandes, fins et conclusions et de le condamner à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’audience s’est tenue le 12 septembre 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS :

M. [P] [H] fait valoir que le permis de construire a été accordé sous réserve du droit des tiers et que sa domiciliation est indépendante de l’action engagée. Il considère que les ouvertures antérieures aux travaux n’étaient pas à hauteur d’homme et que la Communauté de Communes Provence Verdon n’a pas respecté les dispositions du code civil en matière d’ouvertures et de vue.

Il expose que la défenderesse a totalement méconnu ses droits et sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 5000 €.

La Communauté de Communes Provence Verdon soutient que les anciennes ouvertures ont été simplement déplacées ou remplacées et que les servitudes de vue n’ont pas été aggravées. Elle ajoute que le balcon n’est pas destiné à l’accès du public et que les ouvertures n’entrainent aucune gêne pour M. [H]. Elle souligne que le demandeur n’apporte pas la preuve d’un préjudice personnel, certain et licite et qu’il devra être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il sera rappelé que sous réserve des restrictions résultant des dispositions relatives à l’urbanisme, le propriétaire d’un immeuble bâti peut, sous certaines conditions apporter à ses constructions des aménagements ou des modifications destinées à rendre leur aspect plus agréable ou leur utilisation plus rationnelle. Toutefois, les droits dont dispose le propriétaire d’un bien immobilier ne peuvent avoir pour effet d’attenter au droit des propriétaires voisins qui doivent pouvoir être protégés des indiscrétions ou des regards résultant des transformations réalisées.

Aussi, selon l’article 678 du code civil : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ».

L’article 679 ajoute qu’on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

L’article 680 précise : 'La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés'."

Les prescriptions des articles 678 et 679 du code civil concernent, comme en l’espèce, les propriétés contiguës.

Il est établi que la Communauté de Communes Provence Verdon a obtenu des permis de construire pour la réalisation de son opération de réhabilitation des bâtiments situés à côté de la parcelle appartenant à M. [H] et qu’aucun recours administratif n’a été exercé contre les arrêtés pris par le maire de [Localité 8].

Toutefois conformément à l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme : « Le permis est sous réserve du droit des tiers ; il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permise respecte les règles d’urbanisme ».

Ainsi, un permis de construire peut être délivré alors qu’il contrevient au régime légal des servitudes de vue des articles 678 et 679 du code civil.

En l’espèce, la communauté ne justifie pas de l’acquisition de servitude de vue par prescription acquisitive et le bâtiment inoccupé pendant près de 20 ans, selon le procès-verbal de constat d’huissier établi à la demande de la défenderesse, est devenu un immeuble destiné à recevoir des services publics (maison de santé et cuisine centrale), ce qui a aggrave la servitude de vue.

Les vues se définissent comme des ouvertures par lesquelles il est possible de voir, de laisser passer l’air, il peut s’agir d’ouvertures non fermées ou munies de fenêtres ou de cadres vitrés mobiles. Les balcons sont assimilés aux ouvertures et fenêtres.

Il existe une servitude de vue lorsqu’il est possible de regarder, sans effort particulier, de manière constante et normale sur le fonds voisin.

Il sera précisé que dans le cadre du présent litige, le terrain de l’immeuble appartenant à M. [H] ne fait l’objet d’un droit de passage au profit du fonds sur lequel se trouve le bâtiment de la Communauté de Communes Provence Verdon.

De plus, l’examen des procès-verbaux de constat du 24 mai 2022, du 20 septembre 2021 et du 7 décembre 2021 ainsi que des photographies versées aux débats par M. [H] permettent de constater que les fenêtres du bâtiment appartenant désormais à la Communauté de Communes Provence Verdon ont été modifiées par rapport à celles existantes et à ce jour, il n’est pas contesté que sur la façade de l’immeuble de la Communauté de Communes Provence Verdon contigüe par rapport au fonds appartenant à M. [H] se trouvent :

— Au rez-de-chaussée : 5 fenêtres qui ne sont pas équipées d’un film occultant et à travers desquelles un système d’éclairage situé en partie haute est visible sur les photographies,

— A l’étage, 4 fenêtres équipées d’un film occultant et opacifiées,

— Au fond du jardin et sur la droite, une extension neuve et récente qui comporte une ouverture équipée d’un garde-corps en fer forgé et qui constitue un petit balcon ouvert donnant directement sur le fonds de M. [H]. Au fond du balcon se trouve une porte fenêtre vitrée équipée d’une poignée et donnant sur le petit balcon. Sur celui-ci se trouve une échelle en position pliée.

— Se trouve également au niveau de l’extension une seconde ouverture en enfilade au travers de laquelle il est possible de voir deux portes vitrées.

Ces ouvertures constituent des vues dans la mesure où il s’agit de fenêtres ouvrantes et que celles du rez-de-chaussée ne comportent pas de verres opaques, ainsi ces fenêtres ainsi que le balcon et l’ouverture de l’extension donnent potentiellement accès à la vue sur le jardin de la maison de M. [H].

La Communauté de Communes Provence Verdon ne justifie pas que les fenêtres soient seulement oscillantes ou fixes ou encore qu’elles ne soient pas à hauteur d’homme.

De surcroît, si la défenderesse affirme que le balcon est inaccessible au public et réservé aux techniciens intervenant sur la pompe à chaleur du bâtiment, il n’en demeure pas moins qu’il est possible de s’y rendre et que rien ne justifie qu’il ne soit pas fermé avec un moyen permettant une aération, afin d’éviter toute vue sur le fonds voisin.

Faute par la Communauté de Communes Provence Verdon de rapporter la preuve de l’inaccessiblité à la vue des fenêtres ouvrantes, du balcon et de l’ouverture sur l’extension, ces dernières seront considérées comme des vues non régulières ouvrant sur le fonds de M. [H].

Par conséquent, afin de respecter les articles du code civil précités, il convient de condamner la Communauté de Communes Provence Verdon à procéder à la fermeture des 9 fenêtres, de l’ouverture et du balcon qui se trouvent sur la façade du bâtiment et l’extension lui appartenant et donnant sur le fonds voisin de M. [H] ou de permettre une simple oscillation des dites fenêtres tout en les équipant de vitres opaques afin d’empêcher toute vue sur le fonds contigus ;

Afin d’assurer la bonne exécution de cette mesure et par application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, elle sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision.

En ce qui concerne le fil de l’étendoir, le procès-verbal de constat du 7 décembre 2021, postérieur à l’arrêté du permis de construire du 25 février 2020 mais antérieur aux travaux de réhabilitation au vu des photographies prises à cette occasion, indique que « demeure installé le portique métallique ainsi que le fil d’étendoir du linge » alors que selon le procès-verbal de constat du 24 mai 2022 « devant cette façade, je constate l’absence de corde à linge. Je relève seulement la présence d’un trou dans le mur situé sur la droite de cette façade (mur ancien fermant la propriété des requérants). Je note que ce trou est dépourvu de système d’accroche et de corde à linge. Les requérants me précisent qu’avant les travaux, une corde à linge était tendue le long de cette façade et qu’elle n’a pas été remplacée ».

Dans une convention de « tour d’échelle » signée entre M et Mme [H], la Communauté de Communes Provence Verdon et l’agence Arch, maître d’œuvre des travaux, le 28 septembre 2021, il a été prévu la reprise de l’étendoir à la fin des travaux.

La Communauté des Communes Provence Verdon indique qu’elle verse aux débats deux nouvelles photographies démontrant que l’étendoir a été remis en place après les travaux.

Toutefois, les photographies dont fait état la défenderesse sont incorporées à ses conclusions et ne figurent pas parmi les pièces communiquées, elles ne sont pas datées et ne permettent pas de distinguer la présence du fil de l’étendoir.

Aussi, faute pour la défenderesse de prouver qu’elle a remis en place le fil d’étendage conformément à ses engagements pris dans le cadre de la convention « de tour d’échelle » elle sera condamnée, sans qu’une astreinte soit nécessaire, à rétablir le fil d’étendoir présent sur la propriété de M. [H] avant les travaux de réhabilitation de son bâtiment.

Aucune nuisance ou indiscrétion depuis la création des fenêtres, du balcon et des vues sur son terrain n’est démontrée par M. [H]. Il ne justifie d’aucun préjudice et sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La Communauté de Communes Provence Verdon, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [H] les frais irrépétibles exposés, aussi la Communauté de Communes Provence Verdon, sera condamnée à lui payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, la Communauté de Communes Provence Verdon à procéder à la fermeture des 9 fenêtres, de l’ouverture et du balcon qui se trouvent sur la façade du bâtiment et l’extension lui appartenant et donnant sur le fonds voisin de M. [H] ou de permettre une simple oscillation des dites fenêtres tout en les équipant de vitres opaques ;

CONDAMNE la Communauté de Communes Provence Verdon à rétablir le fil d’étendoir présent sur la propriété de M. [H] avant les travaux de réhabilitation de son bâtiment ;

REJETTE la demande d’astreinte à propos du fil d’étendoir ;

DEBOUTE M. [P] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Communauté de Communes Provence Verdon à payer à M. [P] [H] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Communauté de Communes Provence Verdon aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

La greffière, La présidente,