TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00479

N° Portalis 352J-W-B7H-C3C4L

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CITYA URBANIA ETOILE, SASU

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0109

DÉFENDERESSE

Madame [G] [C] [H] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00479 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3C4L

Madame Caroline ROSIO, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [G] [C] [H] [K] était propriétaire des lots de copropriété n°2 et 20 d’un immeuble situé au [Adresse 5]) qu’elle a vendus le 3 avril 2023.

Aux termes de l’avis de mutation produit par le syndicat des copropriétaires, le vendeur s’est engagé à payer le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 20 janvier 2023, date de l’avant-contrat intervenu entre les parties, que ces travaux soient exécutés ou en cours d’exécution.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner Mme [G] [C] [H] [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 22 mai 2024.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de :

— condamner Mme [G] [K] au paiement de la somme de 18.228,41 euros au titre des charges dues avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— faire application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner Mme [G] [K] au paiement de la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [G] [K] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Mme [G] [K] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Mme [G] [C] [H] [K] a été assignée le 29 décembre 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 09 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [G] [C] [H] [K] était propriétaire des lots n°2 et 20 d’un immeuble situé au [Adresse 5]) qu’elle a vendus le 3 avril 2023.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mars 2022, par lequel l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, fixé le budget prévisionnel du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et voté la réalisation de divers travaux dont les travaux de ravalement des façades bâtiment [Adresse 8];

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 26 octobre 2023.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

18 euros au titre de frais bancaires en date du 28 décembre 2022,378 euros au titre de frais d’état daté en date du 10 janvier 2023,18 euros au titre de frais bancaires en date du 24 février 2023,380 euros au titre de frais d’état en date du 31 mars 2023,18 euros au titre de « COM PREL IMPAYE » en date du 13 avril 2023,480 euros au titre de « contentieux » en date du 04 septembre 2023..

Soit un total de 1.292 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [G] [C] [H] [K], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 18.228,41 – 1.292 euros soit 16.936,41 euros et non 18.228,41 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Mme [G] [C] [H] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, a regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 29 décembre 2023, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.292 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il ne justifie pas des frais bancaires et d’état datés ni des frais de contentieux.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée à ce titre.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00479 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3C4L

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 29 décembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété et pas respecté ses engagements tendant à régler sa dette en plusieurs mensualités

Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [C] [H] [K], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [G] [C] [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  16.936,41 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 26 octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 29 décembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [G] [C] [H] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [C] [H] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 13 Mars 2025

La Greffière La Présidente