TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [V] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric GONDER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02821 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LPL

N° MINUTE :

12/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [I]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL GONDER en la personne de Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [D]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02821 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LPL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2019, M. [L] [I] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [D], pour une durée d’un an renouvelable, portant sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 865 euros et d’une provision pour charges de 175 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3285,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [D] le 13 novembre 2024.

Par assignation du 21 janvier 2025, M. [L] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec intérêt de droit à chaque échéance,5699,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêt de droit,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 30 avril 2025, M. [L] [I] maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2025, s’élève désormais à 8761 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, M. [L] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3439,43 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié au locataire le 12 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements cette dette n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai imparti, qui est plus favorable au locataire que celui qui prévu par les dispositions légales susvisées et dont il convient donc de faire application. Aucun plan d’apurement n’a non plus été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 janvier 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, M. [V] [D] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, il n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [L] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [V] [D] sera condamné à verser à M. [L] [I] une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel à compter du 13 janvier 2025, date de résiliation du contrat, jusqu’à libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, d’un montant égal à celui du loyer courant et des charges, payable et révisable dans les mêmes conditions.

M. [L] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2025, M. [V] [D] lui devait la somme de 8761.44 euros, soustraction faite des frais de procédure au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues à cette date, terme d’avril inclus. Toutefois, il limite sa demande à la somme de 8761 euros.

M. [V] [D], qui ne comparaît pas, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Par conséquent, il sera condamné à payer la somme de 8 761 euros au bailleur, à titre de provision, laquelle produira intérêt à compter de l’assignation sur la somme de 5 475,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil. Les indemnités mensuelles d’occupation à échoir produiront intérêt taux légal à compter de chaque échéance.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [L] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 mars 2019 entre M. [L] [I], d’une part, et M. [V] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 13 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [D] au paiement à M. [L] [I] d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 13 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à M. [L] [I] la somme de 8 761 euros (huit mille sept cent soixante et un euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités échues au 30 avril 2025, terme d’avril inclus,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 21 janvier 2025 sur la somme de 5 475,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

DIT que les indemnités d’occupation à échoir produiront intérêt au taux légal à compter de chaque échéance,

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à M. [L] [I] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés

Le Greffier La J uge