TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à :

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15727

N° Portalis 352J-W-B7H-C3LHT

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, CENTURY 21 SYNDIXIS

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

S.A.S. K PARADIS

[Adresse 6]

[Localité 7]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15727 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LHT

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mars 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SAS K PARADIS est propriétaire des lots de copropriété n°07, 08, 10 et 13 d’un immeuble situé au [Adresse 4]).

Par exploit de commissaire de justice signifié le 1er décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la SAS K PARADIS en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 12 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] demande au tribunal de :

— condamner la SAS K PARADIS au paiement de la somme de 20.142,91 euros au titre des charges dues au 14 novembre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

— condamner la SAS K PARADIS au paiement de la somme de 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SAS K PARADIS au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SAS K PARADIS au paiement des entiers dépens.

La SAS K PARADIS a été assignée le 1er décembre 2023 à personne morale à domicile. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SAS K PARADIS est propriétaire des lots n°07, 08, 10 et 13 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2022 et 06 juillet 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 14 novembre 2023 inclus ;

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

780 euros au titre de « Syndixis – vacation assemblée générale » en date du 25 juillet 2023,

57,60 euros au titre de « relance copropriétaire 27/07/2023 » en date du 28 juillet 2023,

57,60 euros au titre de « relance copropriétaire 12/09/2023 » en date du 12 septembre 2023.

Soit un total de 895,20 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SAS K PARADIS, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 20.142,91 – 895,20 euros soit 19.247,71 euros et non 20.142,91 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

La SAS K PARADIS ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 14 novembre 2023 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception de la mise en demeure permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 1er décembre 2023, date de signification de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15727 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LHT

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 895,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « relance copropriétaire 27/07/2023 » et de « relance copropriétaire 12/09/2023 », ni enfin des frais libellés de « relance copropriétaire 12/09/2023 ».

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre de ces frais.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 1er décembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SAS K PARADIS de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SAS K PARADIS a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès juillet 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SAS K PARADIS a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SAS K PARADIS, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS K PARADIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 19.247,71 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 14 novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en paiement des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 1er décembre 2023 ;

CONDAMNE la SAS K PARADIS aux entiers dépens de l’instance.

CONDAMNE la SAS K PARADIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Fait et jugé à [Localité 9] le 07 Mai 2025

La Greffière La Présidente