TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [T] [O] [C] [D] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10954 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OMX

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 avril 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [T] [O] [C] [D] [X],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10954 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OMX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 03/11/2020, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à [T] [O] [C] [D] [X] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], et une cave, pour un loyer mensuel initial de 574,88 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 07/03/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3613,87 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 14/11/2024 à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [T] [O] [C] [D] [X] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;à défaut, prononcer la résiliation du bail aux torts et grief de la défenderesse ;ordonner l’expulsion de [T] [O] [C] [D] [X] ainsi que tous occupants de son chef des lieux ;condamner [T] [O] [C] [D] [X] au paiement d’une somme provisionnelle de 5680,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées et à compter de l’assignation pour le surplus ;condamner [T] [O] [C] [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du 08/05/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au dernier loyer indexé et charges tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;condamner [T] [O] [C] [D] [X] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le commandement.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 15/11/2024.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 20/02/2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5018,39 euros, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’assignation. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

[T] [O] [C] [D] [X], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur une durée de 36 mois.

Elle souhaite rester dans le logement, dans lequel elle vit avec ses 2 enfants âgés de 18 et 22 ans. Elle indique avoir repris le paiement du loyer. Elle est focntionnaire à la DGFIP et perçoit 2750 euros par mois. Elle indique que ses revenus étaient plus faibles précédemment, ce qui a engendré des difficultés de paiement du loyer et la cessation du versement des APL par la CAF. Elle explique attendre une augmentation de salaire à compter de mars 2026, et sollicite des délais de paiement progressifs.

La décision était mise en délibéré au 30/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 08/03/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 07/03/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[T] [O] [C] [D] [X] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 07/05/2024 à minuit, soit à compter du 08/05/2024.

[T] [O] [C] [D] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la poursuite de son bail. Il ressort du relevé de compte locatif qu’elle produit à l’audience que le règlement du loyer a repris depuis septembre 2024, et que plusieurs versements ont permis d’apurer partiellement la dette locative. Les règlements effectués entre septembre 2024 et janvier 2025 apparaissent également sur la décompte produit par le bailleur.

Par conséquent, compte tenu de la reprise des paiements justifiée à l’audience par la défenderesse, il y a lieu de faire droit à la demande de la défenderesse et de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [T] [O] [C] [D] [X], et de tout occupant de son chef, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux et du sursis à exécution durant la trêve hivernale.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [T] [O] [C] [D] [X] reste devoir une somme de 3849,49 euros au titre des loyers et charges dus, selon décompte produit par la locataire arrêté au 14/02/2024, janvier 2025 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [T] [O] [C] [D] [X] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

Compte tenu de la reprise des paiements depuis plusieurs mois, des pièces produites par la défenderesse sur sa situation professionnelle, ses revenus, ses charges, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement progressifs, avec des mensualités de 75 euros puis de 122 euros selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

En ce cas, [T] [O] [C] [D] [X] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [T] [O] [C] [D] [X] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 08/05/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], porte 41, et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [T] [O] [C] [D] [X] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 3849,49 euros au titre des loyers et charges dus au 14/02/2024, janvier 2025 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [T] [O] [C] [D] [X] à s’acquitter de la dette par 12 mensualités de 75 euros, puis 23 mensualités de 122 euros, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [T] [O] [C] [D] [X] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception resté infructueux ;

DIT que [Localité 5] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de [T] [O] [C] [D] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [T] [O] [C] [D] [X] à payer [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE [T] [O] [C] [D] [X] aux dépens de la présente procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection