TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 02 Février 2026

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Novembre 2025

N° RG 25/01159 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ECP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [I] [W] [R]

née le 11 Octobre 1947 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3], faisant élection de domicile chez son gestionnaire de biens IM’LOC, sis [Adresse 2],

représentée par Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [G]

né le 20 Août 1949 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Samuel LAFAGE, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 02/02/2026

À

— Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-

BIAGINI

— M^e Samuel LAFAGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2003, madame [P] [V], épouse [R], a donné à bail commercial à monsieur [K] [G] des locaux commerciaux sis à [Adresse 7] (lots 2 et 6 de la copropriété), moyennant un loyer annuel initial, révisable, de 4 848 euros, hors charges locatives et hors taxe, payable d’avance, chaque trimestre.

Par jugement du 28 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Marseille a fixé à la somme de 10 935 euros hors taxe et hors charge le prix du loyer annuel du bail renouvelé le 1er août 2012 porté le montant du loyer annuel du bail renouvelé le 1er août 2012 à 10 935 euros hors taxe

Madame [P] [V], épouse [R], est décédée le 30 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, madame [I] [W] [R], venant aux droits de madame [P] [R] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à monsieur [K] [G], pour une somme de 11 010,69 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Le 31 mars 2025, madame [I] [W] [R] a fait assigner monsieur [K] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en matière de référés, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au jour de l’audience, le conseil de madame [I] [W] [R], reprenant oralement les termes de ses conclusions, demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 18 décembre 2024 et d’obtenir :

l’expulsion de monsieur [K] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, et sous astreinte de 500 euros par personne et par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, la condamnation de monsieur [K] [G] à payer à titre de provision, sous réserve d’autres sommes restant dues, la somme de 16 240,88 euros au titre des loyers et charges échus mais demeurés néanmoins impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, date du commandement de payer,la condamnation de monsieur [K] [G] à payer une somme de 3 442,99 euros, arrêtée au 31 octobre 2025, au titre des intérêts contractuels,la condamnation de monsieur [K] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 3 765,03 euros, revalorisable, égale au loyer additionné des charges jusqu’à la complète libération des lieux,la condamnation de monsieur [K] [G] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande, madame [I] [W] [R] s’oppose, tout d’abord, au sursis à statuer en considérant que la demande d’expulsion relève de la compétence du juge des référés en application du bail et la juridiction des référés est compétente pour statuer immédiatement sur les demandes provisionnelles à valoir sur les loyers et renvoyer au fond pour le surplus.

Madame [I] [W] [R] fait valoir, ensuite, que l’action est recevable dans la mesure où il est de jurisprudence constate que la procédure au fond et la procédure de référé sont de nature différente, de sorte qu’il ne saurait y avoir de litispendance entre les deux.

Madame [I] [W] [R] expose, par ailleurs, que monsieur [K] [G] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges. En réponse aux moyens soulevés en défense, elle explique que le loyer applicable tient compte du paiement de la taxe foncière ; que le paiement des taxes foncières est parfaitement justifié ; que l’indexation s’applique pendant la période entre l’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir.

Lors de l’audience, monsieur [K] [G], reprennant oralement les termes de ses écritures, demande

à titre principal, de sursoir à statuer dans l’attente du jugement à intervenir portant sur la nullité du commandement de payer ;à titre subsidiaire, de déclarer irrecevable les demandes de madame [I] [W] [R] ;et, en tout état de cause, de condamner madame [I] [W] [R] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, monsieur [K] [G] expose que le bailleur l’a déjà fait assigner, par exploit du 12 août 2020, aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial et d’ordonner son expusion ; que par ordonnance du 19 mars 2021, le juge des référés a rejeté la constatation de la résiliation du bail commercial ainsi que les autres demandes ; que suite au jugement du 25 août 2022, selon lequel le tribunal judiciaire de Marseille a dit que le congé délivré le 7 mai 2021 sans offre d’indemnité d’éviction par le bailleur a ouvert au profit du preneur le droit de percevoir une indemnité d’éviction et a ordonné une expertise pour déterminer le montant de ladite indemnité, le bailleur a par courrier du 15 décembre 2023 exercé son droit de repentir ; qu’il a contesté le commandement de produire l’attestation d’assurance et de payer visant la clause résolutoire signifié le 15 décembre 2023 en saisissant le tribunal par acte introductif d’instance du 8 mars 2023, puis a assigner en intervention aux fins de reprise d’instance madame [I] [W] [R] . que cet instance demeure en cours.

Principalement, monsieur [K] [G] demande de sursoir à statuer en application de l’article 378 du code de procédure civile dans l’attente de la décision du juge du fond saisi de la contestation du commandement de payer du « 18 décembre 2024 ».

Subsidiairement, monsieur [K] [G] fait valoir que la demande formée par madame [I] [W] [R] est irrecevable en ce qu’elle porte sur des sommes déjà réclamées dans une instance pendante, puisque le commandement de payeur du 18 décembre 2024 couvre en partie les mêmes sommes que le commandement de payer du 23 décembre 2023 déjà contesté et dont l’instance est en cours (RG 23/05015) et pour lesquelles la demanderesse sollicite déjà la résiliation du bail ; que, de surcroît, que les causes du commandement du 23 janvier 2023 sont irrecevables par l’exercice du droit de repentir.

Monsieur [K] [G] se heurte à des contestations sérieuses aux motifs qu’il est à jour du paiement de l’indemnité d’occupation relative à la période qui s’étend du refus de renouvellement et l’exercice du droit de repentir ainsi que des loyers postérieur à l’exercice du droit de repentir ; que de surcroît, l’indemnité d’occupation n’est pas soumise à indexation et fait l’objet d’une demande d’abattement de précarité de 30 % ; qu’aucun décompte détaillé des charges n’est établi pour la période postérieure au 26 janvier 2023 ; que la taxe foncière est mise contractuellement à la charge du preneur sans contrepartie et le montant de la taxe foncière mis à sa charge est contestable ; que madame [I] [W] [R] est redevable de plusieurs sommes (2 200 euros en vertu de l’ordonnance du 19 mars 2021 ; 8 046 euros au titre de l’indemnité d’occupation et 362.88 euros au titre des frais d’expertise ; 2 400 euros de frais).

MOTIVATION

SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, l’issue de l’action engagée par monsieur [K] [G] devant le tribunal judiciaire de Marseille n’étant pas indispensable à la solution du présent litige, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer.

SUR L’EXCEPTION DE LITISPENDANCE

Aux termes de l’article 100 du code de procédure civile, « Si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office. »

L’article 101 du même code prévoit que s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

En application de ce texte, il n’y a pas litispendance lorsque l’objet de deux litiges successifs n’est pas identique.

Il est constant en droit que l’identité du litige suppose une identité de parties, d’objet, de fait générateur (même cause) ou de fondement juridique.

L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, étant précisé qu’il peut y avoir litispendance entre deux demandes de montants différents dès lors qu’elles sont formées entre les mêmes parties et reposent sur le même fait générateur.

En l’espèce, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a été saisi par le bailleur, par exploit en date du 8 mars 2025, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion du preneur ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Par ailleurs, selon les pièces produites en défense, monsieur [K] [G] a, par acte introductif d’instance du 8 mars 2023, saisi, au fond, le tribunal judiciaire de Marseille aux fins, notamment, d’obtenir la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 2 423,32 euros en remboursement des trop-perçus versées à au titre des taxes foncières des années 2018 à 2022 dans le cadre de l’exécution du contrat de bail commercial conclu le 27 juin 2003.

A supposer même que les deux litiges soient identiques, il n’en demeure pas moins qu’en application de l’article 484 du code de procédure, les décisions intervenues en matière de référés, même devenues définitives, n’ont qu’un caractère provisoire.

Par suite, l’ordonnance de référé à intervenir, parce que provisoire, ne peut pas entrer en contradiction avec celle que rendra le tribunal saisi du litige au fond.

Il convient, en conséquence, de rejeter l’exception de litispendance soulevée par monsieur [K] [G].

SUR LA PROVISION A VALOIR SUR LES LOYERS ET CHARGES DUS

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, madame [I] [W] [R] expose et justifie avoir donné à bail, suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 2003, à monsieur [K] [G] un local commercial sis à [Adresse 7] (lots 2 et 6 de la copropriété).

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que monsieur [K] [G] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 1er novembre 2025 une somme de 16 240,88 euros.

Le défendeur ne peut pas sérieusement contester le montant du loyer en considérant que la taxe foncière a été mise à la charge du preneur sans contrepartie. En effet, la lecture du jugement du 28 juillet 2026 montre qu’un abattement de 5 % a été retenu sur la valeur locative.

De même, contrairement à ce que soutient monsieur [K] [G], le montant de la taxe foncière mis à la charge du preneur est suffisamment justifié.

En outre, le moyen tiré de l’absence d’indexation est inopérant pour contester le montant des sommes dues, dans la mesure ou le contrat de bail prévoit la révision du loyer et qu’en application de l’article L.145-28 du code de commerce prévoit que jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le maintien dans les lieux est régi par les conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Il ne peut pas non plus être utilement invoquer la demande d’abattement de 30 % qu’il a formulée, faute pour celui-ci d’avoir été fixé de manière définitive.

Dès lors, la créance est certaine et ne peut sérieusement être contestée.

Par ailleurs, le contrat de bail stipule qu’ « Un intérêt de 2% par mois de retard sera ajouté aux sommes dues. »

Il convient, en conséquence, de condamner monsieur [K] [G], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 16 240,88 euros, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce avec intérêts au taux contractuel de 2 % à compter du 18 décembre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 10 832,33 euros et à compter du 2 février 2026, date de la présente ordonnance, pour le surplus.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat signé par monsieur [K] [G] contient une clause prévoyant la résolution du bail en cas de défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement resté infructueux.

madame [I] [W] [R] a fait délivrer au locataire, par exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11 010,69 euros au titre des loyers et charges échus et cependant demeurés impayés.

Ce commandement, régulier en sa forme, étant resté infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification, il convient, dès lors, de :

constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;ordonner l’expulsion de monsieur [K] [G] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier en cas de besoin,autoriser madame [I] [W] [R] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de ce qui précède, il convient, d’ores et déjà, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à un montant égal aux loyers et charges que le locataire aurait payés en cas de non résiliation du bail à compter du 19 janvier 2025.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A UNE ASTREINTE

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, monsieur [K] [G] sera condamné aux dépens de l’instance de référé et ce, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner monsieur [K] [G] à verser la somme de 1 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente ordonnace est de droit.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

Ordonnons l’expulsion de monsieur [K] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

Disons qu’à défaut, par monsieur [K] [G], d’avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 7] (lots 2 et 6 de la copropriété), madame [I] [W] [R] est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l’occupant sus-nommé, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons monsieur [K] [G] à verser à madame [I] [W] [R], à titre provisionnel, la somme de 16 240,88 euros, en deniers ou quittances valables, à valoir sur les loyers et charges échus et impayés au 1er novembre 2025, et ce avec intérêts au taux contractuel de 2 % à compter du 18 décembre 2024, sur la somme de 10 832,33, euros et à compter du 2 février 2026 pour le surplus;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 19 janvier 2025 à un montant égal aux loyers additionnés des charges que monsieur [K] [G] aurait payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et condamnons monsieur [K] [G] à en acquitter le paiement intégral ;

Déboutons madame [I] [W] [R] de toute autre demande ;

Condamnons monsieur [K] [G] à verser à madame [I] [W] [R] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons monsieur [K] [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire et sans caution ;

Ainsi ordonnée et prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président