Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 3e section, 29 août 2025, n° 21/04547

TJ Paris 29 août 2025

Arguments

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Rejeté
Prescription de l'action
La cour a estimé que l'action vise à protéger le droit de propriété et constitue une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire, rejetant ainsi la fin de non-recevoir.
Rejeté
Urgence de la mesure
La cour a jugé qu'il n'était pas justifié d'un degré d'urgence suffisant pour ordonner la mesure provisoire demandée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 3e sect., 29 août 2025, n° 21/04547
Numéro(s) :	21/04547
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicole ORDONNEAULauren SIGLER
Cabinet(s) :	SCPA MARCEL NORMAND KARPI ORDONNEAU
Parties :	S.C.I. PLC, Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ORDONNEAU

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e SIGLER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/04547

N° Portalis 352J-W-B7F-CUDC7

N° MINUTE :

Assignation du :

09 mars 2021

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 29 août 2025

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le CPAB, Cabinet Parisien d’Administration de Biens, Syndic de Copropriété, S.A.R.L.

[Adresse 4]

[Localité 9]

S.C.I. PLC

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentés par Maître Nicole ORDONNEAU de la SCP MARCEL NORMAND KARPIK ORDONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1195

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [U]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [H] [B]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentés par Maître Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0007

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 14 mai 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 juillet 2025, prorogée au 29 août 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La société PLC est propriétaire de plusieurs lots constituant le bâtiment n°9 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété.

M. [P] [U] et Mme [H] [U], ci-après désignés les consorts [U], sont quant à eux propriétaires de l’immeuble voisin situé [Adresse 6] à [Localité 13] , donné en gestion à la société La Gestion Familiale.

Par acte d’huissier délivré le 9 mars 2021, la société PLC et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 11ème ont fait assigner les consorts [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins que leur soit ordonnée sous astreinte la suppression de la fenêtre à deux battants située sur le mur mitoyen, la remise en état du jour existant avec barreaudage outre leur condamnation à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, M. et Mme [U] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident en lui demandant de :

« – Déclarer le Syndicat des Copropriétaires des [Adresse 2] à [Localité 12] et la société PLC irrecevables en leur action;

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires des [Adresse 2] à [Localité 12] et la société PLC à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par conclusions en réponse sur incident, notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] et la société PLC demandent au juge de la mise en état de :

« – Déclarer irrecevables Monsieur et Madame [U] en leur demande d’incident.

Les en débouter.

— Déclarer recevables les demandes du Syndicat des Copropriétaires des [Adresse 1] à Paris 11ème et de la SCI PLC

— Ordonner dès présent à M. [U] et Mme [U] propriétaires du [Adresse 7] procéder à la suppression immédiate et sans délai de la fenêtre à deux battants située dans le mur mitoyen donnant sur le bâtiment N°9 et à la remise en état du jour tel qu’il était auparavant avec barreaudage sous astreinte de 400Euros ( quatre cents) par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

— Condamner M. [P] [U] et Mme [H] [U] propriétaires du [Adresse 6] à Paris11ème au paiement au Syndicat des Copropriétaires des [Adresse 2] à Paris et à la SCI PLC de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

L’incident a été fixé à l’audience du 14 mai 2025 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025 prorogée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par les consorts [U]

L’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que le juge de la mise en état est seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel […] la prescription ».

Les consorts [U], qui soutiennent que l’action des demandeurs est prescrite, font valoir que la demande du syndicat des copropriétaires et de la société PLC ne porte pas sur la création d’une ouverture sur le fonds voisin au sens de l’article 675 mais sur l’éventuelle transformation d’une ouverture existante, constitutive d’une action personnelle et non d’une action réelle immobilière. Ils estiment donc que cette action se prescrit par cinq ans en application de l’article 2224 du code civil. Ils précisent que les demandeurs avaient connaissance d’une prétendue modification de l’ouverture depuis a minima l’année 2008 et que leur action est dès lors prescrite.

En réplique, le syndicat des copropriétaires et la société PLC indiquent que les consorts [U] ont ouvert un jour de souffrance dans le mur mitoyen et l’ont transformé en une fenêtre sans barreaux, entrainant des conséquences dommageables en matière de sécurité. Ils estiment que leur action est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire dès lors qu’elle vise à faire respecter le droit de propriété auquel il a été porté atteinte par l’installation d’une fenêtre à la place du jour de souffrance préexistant.

Sur ce,

L’article 675 du code civil dispose que : « L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. »

L’article 2224 du code civil stipule que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

L’article 2227 du même code dispose quant à lui que : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce, les parties s’opposent sur la nature de l’action engagée par les demandeurs aux fins de suppression d’une ouverture dans le mur mitoyen aux deux immeubles et par voie de conséquence, sur le délai de prescription applicable.

Il ressort des termes de l’assignation introductive d’instance que les demandeurs fondent leur action sur l’article 675 du code civil et sollicitent la suppression de la fenêtre à deux battants installée sur le mur mitoyen et la remise en état du jour tel qu’il était auparavant. S’ils invoquent un préjudice, ils n’en sollicitent toutefois pas réparation contrairement à ce que soutiennent les consorts [U].

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de constat du 26 juin 2016 et des plans produits aux débats qu’il existe sur le mur mitoyen entre les deux fonds quatre jours équipés de barreaux et une cinquième ouverture « dépourvue de barreaudage et dont la hauteur de la baie est plus importante, celle-ci allant en partie basse jusqu’en limite de toiture en zinc du local de la société requérante. Cette baie est équipée d’une fenêtre à deux ouvrants. »

La présence de cette ouverture n’est d’ailleurs pas contestée par les consorts [U], qui indiquent toutefois que celle-ci a toujours existé et que leur locataire, qui occupe les lieux, n’est pas responsable de cette transformation.

Il apparaît donc que l’action introduite par les demandeurs tend à la suppression de la fenêtre ouverte dans le mur mitoyen et à la remise en état du jour préexistant. Or la création d’une ouverture dans un mur mitoyen à la place d’un jour consiste à créer une servitude de vue, qui constitue un droit réel.

L’action qui vise à obtenir la suppression d’une ouverture pratiquée dans un mur mitoyen, en ce qu’elle vise à protéger le droit de propriété d’un voisin, et à contester la création d’un droit réel au profit de l’autre, est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil, dont le point de départ court à compter de la connaissance du fait litigieux.

Il est établi que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’ouverture litigieuse dès le 27 juin 2016, date du procès-verbal de constat produit aux débats.

La fin de non-recevoir soulevée par les consorts [U] ne peut ainsi qu’être rejetée, le syndicat des copropriétaires et la société PLC, qui disposaient donc d’un délai de 30 ans à compter du 27 juin 2016 pour introduire ces demandes, ayant fait délivrer leur assignation le 9 mars 2021, de telle sorte que ses demandes ne sont pas prescrites et sont recevables. Même à considérer qu’ils en avaient connaissance dès 2008, ainsi que le soutiennent les consorts [U], leur action n’est pas davantage prescrite. Au surplus, si les consorts [U] produisent un courrier du 25 avril 2008 dans lequel le locataire des consorts [U] indique qu’il a toujours eu connaissance de cette ouverture, cette pièce est insuffisante à établir que les demandeurs à l’instance étaient les destinataires de ce courrier, de sorte que leur connaissance de l’ouverture litigieuse à cette date n’est pas établie.

La fin de non-recevoir ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Le syndicat des copropriétaires et la société PLC demandent à titre reconventionnel au juge de la mise en état de :

« – Ordonner dès présent à M. [U] et Mme [U] propriétaires du [Adresse 7] procéder à la suppression immédiate et sans délai de la fenêtre à deux battants située dans le mur mitoyen donnant sur le bâtiment N°9 et à la remise en état du jour tel qu’il était auparavant avec barreaudage sous astreinte de 400Euros ( quatre cents) par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. »

Sur ce,

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, dispose que le juge de la mise en état est seul compétent, postérieurement à sa désignation jusqu’à son dessaisissement pour « […] 4° Ordonner toute autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées. […] ».

Les mesures provisoires ainsi prévues par l’article 789, 4° ont pour objet de trouver une solution provisoire à une situation qui ne peut attendre d’être examinée par le tribunal dans le cadre de son jugement. Elles sont intrinsèquement limitées dans le temps, présentent le caractère de mesures de sauvegarde et ne peuvent ni préjudicier au fond, ni relever d’une appréciation que seule le juge statuant au fond détiendrait, en se substituant à celui-ci.

En l’espèce, il convient de relever que cette demande reconventionnelle qu’il convient de qualifier de demande de mesures provisoires est strictement identique à celle formulée au fond par les demandeurs.

Statuer sur la demande de mesures provisoires formulée dans le cadre du présent incident reviendrait donc à statuer sur la demande principale présentée au fond, objet du litige dont est saisi le tribunal, ce qui implique a minima la démonstration d’un caractère d’urgence et la nécessité d’une mesure de sauvegarde.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’ouverture de cette fenêtre occasionne des problèmes en termes de sécurité et produit aux débats le dépôt de plainte de Mme [L], qui indique avoir été victime d’un vol le 19 novembre 2023 au cours duquel les auteurs seraient passés par les toits. Cet élément est toutefois insuffisant à établir un lien de causalité entre l’ouverture litigieuse et les possibilités d’accès aux toits, aucun élément ne permettant de déterminer que les auteurs de ce vol aient accédé aux toits en passant par l’ouverture en question.

Il n’est dès lors pas justifié d’un degré d’urgence propre à justifier l’adoption d’une telle mesure provisoire qui sera rejetée, étant par aileurs relevé que l’état d’avancement de la procédure permet d’envisager une clôture prochaine de l’instruction.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [U], parties perdantes, supporteront les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les consorts [U] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires et à la société PLC ensemble la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [P] [U] et Mme [H] [U] ;

REJETTE la demande de mesures provisoires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] et de la société PLC tendant à « Ordonner dès présent à M. [U] et Mme [U] propriétaires du [Adresse 7] procéder à la suppression immédiate et sans délai de la fenêtre à deux battants située dans le mur mitoyen donnant sur le bâtiment N°9 et à la remise en état du jour tel qu’il était auparavant avec barreaudage sous astreinte de 400Euros ( quatre cents) par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir » ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [U] et Mme [H] [U] aux dépens de l’incident ;

CONDAMNE M. [P] [U] et Mme [H] [U] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] et de la société PLC, ensemble, la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE M. [P] [U] et Mme [H] [U] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 8 octobre 2025 à 10h00 pour :

— éventuelle réplique en défense ;

— à défaut, avis des parties sur la clôture et la fixation de l’affaire en plaidoiries.

Faite et rendue à [Localité 11] le 29 août 2025

La greffière La juge de la mise en état