TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00511

N° RG 24/02682 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FWVE

Le 22 DECEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 27 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 puis prorogée au 22 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt deux Décembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Madame GICQUEL, chargée du contentieux-recouvrement

ET :

Madame [H] [D], demeurant [Adresse 6]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2020, prenant effet le 14 décembre 2020, l’office HLM TERRE ET BAIE HABITAT, devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné à bail un logement de type 4 situé [Adresse 4] à [Localité 7] à Madame [H] [D] moyennant le versement d’un loyer principal de 437, 27 € outre une provision sur charges de 30,12 € et un loyer pour un garage de 25,90 €, soit la somme totale de 493,29 € par mois.

La locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de ses loyers malgré une mise en demeure de payer par lettre recommandée en date du 3 janvier 2024, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT a fait signifier à Madame [H] [D] un commandement de payer la somme de 839,12 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024.

Faute de régularisation, par acte d’huissier du 8 novembre 2024, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12/11/2020 et rappelée dans le commandement du 12/03/2024 et ce, à compter du 15/05/2024, et à défaut prononcer la résiliation du bail.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [D] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [D] [H] au paiement d’une somme de 1 311,49 € au titre des loyers, charges et pénalités enquête OPS dus à la date de résiliation du bail,

— Condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner la même au paiement d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la même conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 12/03/2024 d’un montant de 78.24 € et de l’assignation,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 28 avril 2025.

Après deux renvois successifs afin de permettre à Madame [H] [D] de solliciter une aide FSL, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 27 octobre 2025.

A cette date, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par Madame [R] [X], a maintenu ses demandes.

Madame [H] [D] a comparu.

Les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, présent au tribunal.

Madame [H] [D] a sollicité des délais de paiement en proposant de verser la somme de 30 € en plus du loyer courant. Elle a ajouté qu’elle allait percevoir le FSL (1 399,74 €), ce qui permettra de ramener sa dette locative à la somme de 742 €.

L’office TERRES D’ARMOR HABITAT a exprimé son accord à la proposition d’échéancier et a indiqué qu’il renonçait à sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité

La demanderesse justifie avoir saisi la CAF le 28 août 2023 et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 12 novembre 2020 prévoit une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par la locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer et resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il est établi que la locataire n’a pas procédé de façon régulière au paiement du loyer et des charges et que le commandement de payer, délivré le 12 mars 2024, rappelant la clause résolutoire du bail, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de sa signification.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 13 mai 2024.

3/ Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges en cours.

Selon le décompte arrêté à la date de l’audience, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 2 002,07 €, hors frais de procédure (échéance de septembre 2025 incluse).

Cette somme n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant.

Madame [H] [D] sera condamnée au paiement de ladite somme.

La condamnation interviendra en « deniers et quittances » afin de déduire des sommes dues le montant des versements intervenus entre-temps et notamment le versement de l’aide FSL.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles, le cas échéant.

Par ailleurs, Madame [H] [D], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 544,71 € par mois, indexée selon les mêmes modalités, à compter du mois d’octobre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

4/ Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

Le montant du loyer et des provisions sur charges est de 544,71 € au mois de septembre 2025.

Madame [H] [D] bénéficie d’un RLS de 50,38 € et des APL de 405 ,88 € de sorte que le loyer résiduel à sa charge est de 88,45 € par mois.

En 2025, Madame [H] [D] a fait des versements de 200 € le 9 janvier, 297 € le 31 mars, 90 € le 15 mai, 102 € les 10 juin, 11 juillet et 18 août et 103,45 € les 17 septembre et 15 octobre.

Il est donc établi que Madame [H] [D] a repris le paiement du loyer résiduel et qu’elle a régulièrement versé en outre une somme de 15 € par mois pour apurer l’arriéré.

Compte tenu du fait que Madame [H] [D] a repris le paiement du loyer courant au moment de l’audience, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Selon le constat d’accord élaboré par les parties au terme de la conciliation judiciaire déléguée, Madame [H] [D] a proposé de rembourser l’arriéré locatif à raison d’une mensualité de 30 € par mois, à partir du 15 novembre 2025, puis le 15 de chaque mois suivant et ce, jusqu’à extinction de la dette.

Il convient de reprendre les termes de cet accord.

Madame [H] [D] pourra donc s’acquitter de sa dette de loyers, charges, et indemnités d’occupation de 2 002,07 € par des versements mensuels de 30 €, en plus du loyer courant avant le 15 de chaque mois, à compter du 15 novembre 2025 et ce, jusqu’à extinction de la dette.

Le non-paiement d’une seule échéance, le loyer courant et/ou l’échéance due au titre de la dette locative, entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette.

5/ Sur l’expulsion

En cas de non-respect des délais de paiement octroyés, le contrat de bail de Madame [H] [D] étant résilié, celle-ci devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier.

6/ Sur les demandes accessoires

Madame [H] [D] supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et celui de l’assignation.

Il convient de constater que la partie demanderesse a renoncé à sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Vu le procès-verbal de constat d’accord du conciliateur de justice en date du 27 octobre 2025, ci-après annexé,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 12 novembre 2020, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du contrat de bail à la date du 13 mai 2024 ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Madame [H] [D] à payer à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2 002,07 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 27 octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse);

CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 544,71 € par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois d’octobre 2025 (pour tenir compte du décompte arrêté par les parties) et ce, jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ;

ACCORDE à Madame [H] [D] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément au constat d’accord formalisé par les parties au terme d’une conciliation judiciaire déléguée en date du 27 octobre 2025, annexé au présent jugement ;

DIT que Madame [H] [D] pourra s’acquitter de sa dette de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 2 002,07 € par des versements mensuels de 30 €, en plus du loyer courant avant le 15 de chaque mois, à compter du 15 novembre 2025 et ce jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en cas de non-respect des délais de paiement octroyés, Madame [H] [D] devra libérer l’immeuble de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [D] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONSTATE que l’office TERRES D’ARMOR HABITAT a renoncé à sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [D] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame BREARD, juge des contentieux de la protection et par Madame CHEVREL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [H] [D]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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