TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions délivrées le 28/01/2025

A M^e PADOVANI

M^e ZAREBSKI

M^e LEMOUX

M^e GIRAULT

M^e FERTIER

■

9ème chambre 2ème section

N° RG :

N° RG 17/03285 – N° Portalis 352J-W-B7B-CJ633

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 28 Janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [I]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître Marie-marthe PADOVANI de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0170

Madame [H] [K] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Marie-marthe PADOVANI de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0170

DÉFENDEURS

S.A. PV-CP IMMOBILIER HOLDING

[Adresse 13]

[Localité 9]

représentée par Maître Anne-sophie ZAREBSKI de la SELEURL Cabinet ZS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1439

Décision du 28 Janvier 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 17/03285 – N° Portalis 352J-W-B7B-CJ633

Société PRIMONIAL PARTENAIRES, intervenant volontaire

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Céline LEMOUX de la SELEURL CL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2341

S.A. QBE EUROPE SA/NV prise en son établissement secondaire français immatriculé au RCS de NANTERRE sous le

numéro 842.689.556, dont le siège est sis [Adresse 1] à [Localité 18], pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 12] / BELGIQUE

représentée par Maître Fabien GIRAULT de la SELAS GFG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0697

Société PRIMONIAL

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Céline LEMOUX de la SELEURL CL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2341

Monsieur [B] [J]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représenté par Maître Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0075, et Maître Hugues FEBVAY, avocat au barreau de DUNKERQUE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles MALFRE, Premier Vice-président adjoint

Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-président

Monsieur Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assisté de Madame Camille CHAUMONT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Gilles MALFRE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait mise à disposition le 28 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Courant 2008, la SNC [Adresse 15] LOISIRS, aux droits de laquelle se trouve la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING, a procédé à la mise en vente d’un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme sis [Adresse 5] à [Localité 14].

Dans le cadre de cette opération est intervenue la société P&V CONSEIL IMMOBILIER, qui exerce une activité d’agent immobilier pour les produits du groupe PIERRE & VACANCES. Cette société a elle-même mandaté la société PATRIMOINE MANAGEMENT & ASSOCIES, aux droits de laquelle se trouve la société PRIMONIAL PARTENAIRES, afin de procéder à la vente des immeubles, selon un accord cadre de mandat de vente du 15 septembre 2008.

Pour l’exécution de ce mandat, la société PRIMONIAL PARTENAIRES a eu recours à un réseau de Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) indépendants et a notamment signé, le 23 juillet 2009, un mandat cadre de commercialisation de biens immobiliers avec la société ICIMMO.

M. [J] a signé un mandat d’agent indépendant le 1er juin 2008 avec la société GROUPE ICI.

A une date non précisée, les époux [I] ont signé un document émanant de la société PATRIMOINE MANAGEMENT & ASSOCIES, datée de novembre 2008 et intitulé « Synthèse globale de vos investissements CGPI ». Ce document est signé par un CGP.

Ils produisent un document non daté, rédigé par M. [J], en qualité de conseiller, et constituant une étude personnalisée concernant le programme [Adresse 17], sous le régime de loueur en meublé non professionnel « Bouvard ».

Le 14 novembre 2009, les époux [I] ont signé un engagement de réservation portant sur le lot n° 408, dans le programme [Adresse 16], avec cette précision que le dossier de réservation sera adressé par « PRIMONIAL ». Il est joint à cet engagement un rapport confidentiel signé le même jour par M. [J], en qualité de conseiller du groupe ICI, ce rapport mentionnant en en-tête « PRIMONIAL ».

Le 23 novembre 2009, ils ont conclu une promesse de vente avec la SNC [Adresse 15] LOISIRS portant sur ce bien immobilier, pour un prix de 294 569 euros, la vente définitive étant régularisée par acte notarié du 22 avril 2010.

Les époux [I] ont par la suite bénéficié de réductions fiscales à hauteur de 8 333 euros pour l’année 2010, 4 727 euros pour l’année 2011, 11 621 euros pour l’année 2012 et 8 145 euros pour l’année 2013.

Par jugement du tribunal de commerce de Chaumont du 16 février 2015, la société ICIMMO et la société GROUPE ICI ont été placées en liquidation judiciaire.

Le 31 mars 2015, les époux [I] ont été destinataires d’une proposition de rectification remettant en cause les déductions d’impôts au titre du dispositif « Censi Bouvard » pour les années 2012 et 2013, au motif que l’investissement ne remplissait pas les conditions éligibles pour bénéficier de cet avantage fiscal, les années 2010 et 2011 ne pouvant faire l’objet d’un redressement pour cause de prescription.

L’administration fiscale a estimé que le logement, qui a eu vocation de résidence de tourisme avant son acquisition, ne peut plus être considéré comme neuf, l’immeuble ayant été achevé en 1996, de sorte qu’il n’était pas en l’état futur d’achèvement lors de son acquisition en 2010.

Par actes des 12 et 13 décembre 2016, les époux [I] ont fait assigner devant le tribunal de céans les sociétés PRIMONIAL et PV-CP IMMOBILIER HOLDING, afin qu’elles soient solidairement condamnées à leur payer la somme de 74 592 euros au titre du manque à gagner résultant de l’inéligibilité de leur investissement au dispositif fiscal, la somme de 2 888 euros au titre des pénalités afférentes à leur redressement fiscal et celle de 10 000 euros au titre du préjudice moral. Ils entendent que ces sommes soient assorties des intérêts légaux à compter du jour de la demande, ces intérêts étant capitalisés. Ils sollicitent en outre la condamnation solidaire des défenderesses à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 9 juillet 2018, révoquée par ordonnance du 3 décembre 2018.

Par acte du 8 avril 2019, les sociétés PRIMONIAL et PV-CP IMMOBILIER HOLDING ont assigné en intervention forcée M. [J] et la société QBE EUROPE, assureur.

Par ordonnance du 2 décembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance avec l’instance initiale.

Par conclusions du 16 septembre 2021, les époux [I] ont sollicité pour la première fois la condamnation solidaire de M. [J], avec les sociétés PRIMONIAL et PV-CP IMMOBILIER HOLDING, à les indemniser des préjudices subis.

Par conclusions du 26 septembre 2021, la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING demande au tribunal, à titre principal, de débouter les époux [I] de leurs demandes, à titre subsidiaire, de réduire le montant de ces demandes à la somme de 35 473 euros. A titre reconventionnel, elle entend que la société PRIMONIAL PARTENAIRES la garantisse de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre. En tout état de cause, elle sollicite que l’exécution provisoire de la présente décision ne soit pas ordonnée et que toute partie succombante soit condamnée à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 7 novembre 2022, la société QBE EUROPE demande au tribunal, à titre principal et subsidiaire, de débouter les sociétés PRIMONIAL et PRIMONIAL PARTENAIRES, ainsi que toute autre partie de leurs demandes formées à son encontre, à titre infiniment subsidiaire, si le tribunal entrait en voie de condamnation à son encontre, de limiter à la somme de 7 155,20 euros et, subsidiairement, à celle de 35 776 euros, l’indemnisation allouée aux époux [I] au titre de leur préjudice résultant de l’inéligibilité de leur investissement au dispositif fiscal, de débouter les époux [I] de leur demande d’indemnisation au titre des pénalités afférentes à leur redressement fiscal et de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral, et, subsidiairement, de ramener cette indemnisation à un plus juste montant et de déduire de toute condamnation prononcée à son encontre la franchise contractuelle de 750 euros. En tout état de cause, elle entend que les sociétés PRIMONIAL et PRIMONIAL PARTENAIRES, ainsi que tout succombant, soient condamnés à lui payer la somme de 5 000 euros, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 9 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable pour cause de prescription l’action des époux [I] à l’encontre de M. [J].

Par conclusions du 15 décembre 2023, les époux [I] demandent au tribunal, à titre principal, de condamner solidairement les sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING et PRIMONIAL à leur payer la somme de 74 592 euros au titre du préjudice résultant de l’inéligibilité de leur investissement au dispositif fiscal, celle de 2 888 euros au titre des pénalités afférentes à leur redressement fiscal, celle de 10 000 euros au titre du préjudice moral, outre les intérêts légaux à compter du jour de la demande, ces intérêts étant capitalisés. A titre subsidiaire, ils poursuivent la condamnation solidaire des sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING et PRIMONIAL à réparer leur préjudice financier (74 592 euros + 2 888 euros) et moral (10 000 euros), sur le fondement délictuel. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation solidaire des sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING et PRIMONIAL à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 15 mars 2024, les sociétés PRIMONIAL et PRIMONIAL PARTENAIRES demandent au tribunal, à titre liminaire, de mettre hors de cause la société PRIMONIAL, de donner acte à la société PRIMONIAL PARTENAIRES, venant aux droits de la société PRIMONIAL, anciennement dénommée PATRIMOINE MANAGEMENT & ASSOCIES, de son intervention volontaire, à titre principal, de débouter les époux [I] de leurs demandes et de rejeter l’appel en garantie de la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING. A titre subsidiaire, elles entendent que l’indemnisation des époux [I] soit réduite à une somme inférieure à 35 476 euros. En tout état de cause, elles sollicitent la condamnation in solidum de M. [J] et de la société QBE EUROPE à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit des époux [I] ou de la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING, outre la condamnation de toute partie succombante à leur payer, chacune, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile.

Par conclusions du 4 juin 2024, M. [J] demande au tribunal de le mettre hors de cause et de débouter les sociétés PRIMONIAL et PRIMONIAL PARTENAIRES de toutes demandes formulées à son encontre. A titre subsidiaire, si sa responsabilité était engagée, il entend qu’il soit dit et jugé qu’en sa qualité de mandataire de la société ICIMMO et du groupe ICI, il doit être garanti de toute condamnation par la société QBE EUROPE. Il sollicite par ailleurs la condamnation de la société PRIMONIAL PARTENAIRES à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2024.

SUR CE

Il convient de mettre hors de cause la société PRIMONIAL et de recevoir la société PRIMONIAL PARTENAIRES, venant aux droits de la société PRIMONIAL, anciennement dénommée PATRIMOINE MANAGEMENT & ASSOCIES, en son intervention volontaire principale.

Sur la responsabilité contractuelle des sociétés PRIMONIAL PARTENAIRES et PV-PC IMMOBILIER HOLDING :

1) sur la responsabilité de la société PRIMONIAL PARTENAIRES

Les époux [I] mettent en cause la responsabilité de cette société sur le fondement du mandat apparent, au visa de l’article 1156 du code civil, dans sa version applicable au litige, qui dispose que l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitiment cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Ils rappellent à cet égard que la société ICIMMO s’est vue confier un mandat de commercialisation du produit défiscalisant par la société PRIMONIAL PARTENAIRES, M. [J], leur interlocuteur, ayant demandé à cette société de proposer un investissement défiscalisé. Ils font valoir qu’ils ont légitimement cru en la réalité des pouvoirs de la société ICIMMO, représentée par M. [J] et représentant la société PRIMONIAL PARTENAIRES, d’autant que la documentation qu’ils ont signée (l’engagement de réservation, le rapport confidentiel et la synthèse globale des investissements) était éditée sur papier à en-tête de cette société. Ils ajoutent que cette société a été destinataire de l’engagement de réservation, ainsi que cela ressort du contrat de réservation. Ils relèvent que sur l’engagement de réservation figurent la forme sociale de la société PRIMONIAL PARTENAIRES, le numéro de sa carte professionnelle, l’indication qu’elle dispose d’une garantie financière et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, outre son numéro d’enregistrement au RCS et son adresse. Ils notent enfin que la documentation commerciale remise émane de la société PRIMONIAL PARTENAIRES.

Ils en concluent que les actes accomplis par la société ICIMMO engagent la société PRIMONIAL PARTENAIRES et que les éventuelles limitations de pouvoir stipulées dans le contrat de mandat liant ces dernières leur sont inopposables.

Les requérants estiment que c’est à tort que cette société soutient que le mandataire apparent doit être investi d’un mandat et oppose le fait qu’ils n’ont conclu aucun acte juridique avec ladite société, qu’en effet, la société PRIMONIAL PARTENAIRES avait un mandat de vente, outre qu’un acte juridique n’est pas nécessaire pour établir l’existence d’un mandat apparent.

Cependant, par le mandat cadre de commercialisation du 23 juillet 2009, la société PRIMONIAL PARTENAIRES a confié à la société ICIMMO le soin de commercialiser, pour son compte, des biens immobiliers, la mission du mandataire étant de rechercher directement toute personne susceptible d’être intéressée par l’acquisition de ces biens immobiliers, dans la mesure où ce mandataire a directement accès à une clientèle d’investisseurs. Ce contrat précise que le mandataire assume seul l’obligation d’information et de conseil à l’égard de la clientèle. C’est dans le cadre de ce contrat que la société PRIMONIAL PARTENAIRES a mis à la disposition de la société ICIMMO des documents de commercialisation.

Par conséquent, cette société n’a pu avoir aucun contact avec les investisseurs et n’était donc débitrice d’aucune obligation d’information et de conseil à leur égard.

Il ne saurait être retenu que les époux [I] ont pu croire que la société ICIMMO, ou M. [J], représentait la société PRIMONIAL PARTENAIRES.

En effet, l’engagement de réservation du 14 novembre 2009 est un acte juridique unilatéral signé uniquement par les requérants et qui ne peut pas être interprété comme mettant à la charge de la société PRIMONIAL PARTENAIRES une quelconque obligation d’information et de conseil, peu important à cet égard que cet engagement mentionne en en-tête « Primonial » et reprenne, sur une tranche du document, les coordonnées de la société PATRIMOINE MANAGEMENT & ASSOCIES.

Il en est de même du rapport confidentiel signé le même jour, uniquement par M. [J], qui a indiqué la mention : « groupe ICI », ce rapport faisant corps avec l’engagement de réservation. En effet, ce document indique uniquement en en-tête « Primonial » mais aucun élément ne permettait alors de penser que M. [J] agissait, indirectement, pour le compte de la société PATRIMOINE MANAGEMENT & ASSOCIES. En outre, il est précisé in fine de cette pièce qu’elle est à compléter par le conseiller, ce qui ne pouvait à l’époque que désigner M. [J].

Enfin, le seul fait que la synthèse globale des investissements mentionne en première page « PATRIMOINE MANAGEMENT & ASSOCIES » est sans conséquence sur le mandat apparent allégué, alors que ce document n’a été signé que par le CGP et les époux [I], sans qu’il ne puisse alors être compris que ce CGP aurait agi pour le compte de la société PATRIMOINE MANAGEMENT & ASSOCIES.

La responsabilité contractuelle de cette société ne saurait par conséquent être recherchée.

2) sur la responsabilité de PV-PC IMMOBILIER HOLDING

Les demandeurs font valoir que le contrat de réservation mentionne le dispositif de défiscalisation « Censi Bouvard », outre qu’à la lecture du contrat de vente, il n’est fait aucune mention d’une renonciation du contrat de réservation. Ils ajoutent que dans le contrat de réservation il est fait état d’un montant de 5 000 euros versé à titre d’acompte, qui est repris dans l’acte notarié de vente.

Ils en concluent, d’une part, que la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING ne pouvait ignorer les mentions de l’acte de réservation et, d’autre part, qu’en n’incluant aucune clause de renonciation, le contrat de réservation et le contrat de vente sont indivisibles, de telle sorte que la responsabilité contractuelle du vendeur est engagée.

Toutefois, la SNC [Adresse 15] LOISIRS, aux droits de laquelle se trouve la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING, n’est intervenue à aucun stade des négociations préalables à la vente. Elle n’a participé ni à la rédaction, ni à la signature des documents faisant état du traitement fiscal de l’acquisition de l’immeuble. Elle n’a d’ailleurs eu aucune relation directe avec les acquéreurs jusqu’à la vente et ne leur a fourni aucune information ou conseil. En effet, la SNC n’est intervenue qu’au stade de la signature de la promesse de vente, puis de l’acte notarié de vente.

En sa qualité de propriétaire de l’immeuble, elle a confié la vente des lots à la société P&V CONSEIL IMMOBILIER, qui a elle-même mandaté la société PATRIMOINE MANAGEMENT & ASSOCIES. Pour l’exécution de ce mandat, cette dernière société a confié un mandat cadre de commercialisation à la société ICIMMO.

Il ne saurait donc lui être imputé les mentions reprises dans l’engagement unilatéral de réservation, alors qu’elle n’a pas rédigé, approuvé ou transmis cette pièce.

Par ailleurs, il n’existe aucune indivisibilité entre le contrat de vente et l’engagement unilatéral de réservation, le premier ne faisant nullement référence au second.

Les époux [I] ne sont dès lors pas fondés à reprocher à la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING de leur avoir faussement présenté le bien immobilier comme éligible au dispositif défiscalisant « Censi-Bouvard », alors que cette obligation de conseil ne lui incombait pas et qu’elle n’a dans tous les cas pas émis de conseils sur ce point aux acquéreurs.

Cette société ne peut donc voir sa responsabilité contractuelle recherchée.

Sur la responsabilité délictuelle des sociétés PRIMONIAL PARTENAIRES et PV-CP IMMOBILIER HOLDING :

C’est à tort que les époux [I] soutiennent que la première de ces sociétés aurait commis une faute en leur présentant l’investissement litigieux comme étant éligible au dispositif « Censi Bouvard ». En effet, cette société ne saurait être responsable des fautes supposément commises par M. [J], quant à l’indication d’un avantage fiscal, dans le rapport confidentiel, la synthèse globale des investissements ou l’étude personnalisée, alors que les deux premiers de ces documents ont été signés par ce CGP et que le troisième a été établi avec l’en-tête « conseiller : [B] [J] », la société PRIMONIAL PARTENAIRES n’ayant signé aucune de ces pièces.

Il en est de même pour la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING, alors que la SNC aux droits de laquelle elle vient, n’a jamais indiqué aux époux [I] que le bien immobilier était soumis à un quelconque dispositif fiscal.

La responsabilité des sociétés PRIMONIAL PARTENAIRES et PV-CP IMMOBILIER HOLDING ne saurait dès lors être recherchée.

Les demandes indemnitaires formées par les époux [I] ne peuvent donc qu’être rejetées, car dirigées uniquement à l’encontre de ces deux sociétés.

Il n’y a par ailleurs pas à statuer sur les appels en garantie formés par ces deux sociétés.

Sur les autres demandes :

Au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, les époux [I] seront condamnés à payer à la société PRIMONIAL PARTENAIRES la somme de 1 000 euros. Il n’y a pas lieu de les condamner à payer des frais irrépétibles à la société PRIMONIAL, alors que cette société a été mise hors de cause. Au titre de ces mêmes frais, ils seront condamnés à payer à la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING la somme de 1 000 euros.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles, au profit de la société QBE EUROPE et de M. [J].

La nature de la décision rendue ne nécessite pas de l’assortir de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

MET hors de cause la SAS PRIMONIAL ;

REÇOIT la SAS PRIMONIAL PARTENAIRES en son intervention volontaire principale ;

DÉBOUTE M. [E] [I] et Mme [H] [K], épouse [I], de leurs demandes ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [E] [I] et Mme [H] [K], épouse [I], aux dépens, ainsi qu’à payer à la SAS PV-CP IMMOBILIER HOLDING et à la SAS SAS PRIMONIAL PARTENAIRES, à chacune, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La Greffière le Président