TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Z] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [Y] [N]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01888 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QYI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER sise [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuelle AMAR de l’AARPI EML ASSOCIEES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1425

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Mathilde BAILLAT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 18 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01888 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QYI

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [D] est propriétaire des lots n°9 et n°54 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [Z] [D] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3583,08 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 23 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2022 ;

—  608 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2022 ;

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [Z] [D] ne comparaît pas et n’est pas représenté. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un relevé de propriété et un relevé des formalités publiées au registre de la publicité foncière dont il résulte que Monsieur [Z] [D] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°9 et n°54 ; un décompte individuel des sommes dues à la date du 23 janvier 2025 pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2025 ;les appels de fonds pour la période susvisée ;le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 17 mai 2018, 5 octobre 2020, 12 avril 2021, 11 avril 2022, 17 avril 2023, 29 avril 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 mars 2022 non réclamée, de payer la somme de 3179,14 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés.

Il ressort du décompte produit arrêté au 23 janvier 2025 que le compte de copropriétaire de Monsieur [Z] [D] était débiteur à cette date de la somme de 3583,08 euros, pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2025, hors frais de recouvrement d’un montant de 608 euros comprenant les honoraires de mise en demeure, les honoraires de mise en demeure par avocat et les honoraires de relance après mise en demeure.

Monsieur [Z] [D], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, la somme de 3583,08 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2025, suivant décompte arrêté au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022, date de la mise en demeure, sur la somme de 3179,14 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 152 euros au titre du coût des mises en demeure 10 mai 2022, 28 novembre 2023, 8 mars 2024 et 23 mai 2024 dépourvues d’accusés de réception et le coût d’une seule mise en demeure annuelle étant retenu, et celle de 264 euros au titre des honoraires de relance après mise en demeure.

Il est en revanche justifié de l’envoi de deux mises en demeure par avocat le 17 mars 2022 et le 4 juin 2024 pour un montant total de 192 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER la somme de 192 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [D], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [Z] [D] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, la somme de 3583,08 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2025, suivant décompte arrêté au 27 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022 sur la somme de 3179,14 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, la somme de 192 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS PLISSON IMMOBILIER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la présidente et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 18 novembre 2025,

La greffière La présidente