Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02569 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZCU

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2025

ENTRE :

S.A. 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES AYANT UNE AGENCE [Adresse 1] À [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [R] [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Madame [G] [B], munie d’un pouvoir

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 01 juillet 1994, la société LA FAMILIALE METALLURGIQUE a donné à bail Madame [R] [G], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 702,40 francs, hors charges.

La société LA FAMILIALE METALLURGIQUE a également donné à bail à Madame [R] [G] une place de stationnement, dont le dernier loyer mensuel était de 44,33 euros.

La société IMMOBILIERE RHONE-ALPES, venant aux droits de la société LA FAMILIALE METALLURGIQUE, a fait délivrer le 17 mars 2025 à Madame [R] [G] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 718,04 euros.

Par courrier avec accusé de réception électronique en date du 17 mars 2025, la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 16 mai 2025 et remise à domicile, la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES a attrait Madame [R] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [G] ;

— de condamner Madame [R] [G] au paiement des sommes suivantes :

5 637,84 euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (le montant n’étant pas renseigné) ;des entiers dépens.

La société IMMOBILIERE RHONE-ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique le 20 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 21 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne et le dossier a été renvoyé à la demande des parties à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors de l’audience, la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 4 708,41 euros sa créance locative arrêtée au 25 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Madame [R] [G], représentée par sa fille, Madame [B] [G], a sollicité des délais de paiement et le gel de la clause résolutoire en indiquant que deux versements, dont un de 2.000 euros, avaient été réalisé après la première audience. Elle a ajouté avoir remis en place les virements et sollicité l’octroi de l’AAH pour sa mère.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, le délai d’un mois constitue un délai inférieur à celui prévu par la loi, qui était, au moment de la conclusion du bail, un délai de deux mois. Il convient donc de ramener celui-ci à deux mois.

Contrairement au délai légal en vigueur au moment de la conclusion du bail, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [R] [G] le 17 mars 2025 pour un arriéré de loyers de 3 718,04 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [R] [G] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 mai 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES verse aux débats un décompte actualisé au 25 novembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5 009,27 euros, échéance du mois d’octobre incluse. Ce montant correspond à celui sollicité à l’audience, après déduction de différents frais facturés à la locataire (131,72 euros et 169,14 euros).

Au regard des justificatifs produits, il importe de déduire de ce montant les sommes suivantes, lesquelles ne sont pas justifiées :

—  50,00 euros (25 euros x 2) facturés au titre « d’autres produits » en janvier 2024 et janvier 2025,

—  5,13 euros (1,71 euros x 3) facturés au titre de « frais de rejet ».

Il convient par conséquent de condamner Madame [R] [G] à payer la somme de 4 653,28 euros, actualisée au 25 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort de l’historique produit que Madame [R] [G] a repris au jour de l’audience, le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte produit que le loyer du logement, hors charges, s’élève à 427,07 euros et qu’elle a versé au bailleur le 10 novembre 2025 la somme de 545,08 euros par virement.

Lors de l’audience, la fille de Madame [R] [G] a confirmé les difficultés rencontrées par sa mère décrites lors de l’enquête sociale et indiqué avoir réalisé les démarches pour pallier à celles-ci (remise en place d’un virement et dépôt d’un dossier pour l’octroi de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH). Elle a également justifié du versement de la somme de 2 000 euros après la première audience pour apurer la dette de sa mère. Elle sollicite, en attendant le versement d’une allocation supplémentaire (AAH), l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50,00 par mois et le gel de la clause résolutoire.

Au regard des difficultés financières rencontrées par la locataire ainsi que de sa volonté manifeste de régler sa dette, il convient de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50,00 euros par mois.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [R] [G] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [R] [G].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 mars 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 01 juillet 1994 entre la société LA FAMILIALE METALLURGIQUE, aux droits de laquelle vient la société 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES, et Madame [R] [G] concernant le bien sis [Adresse 5], ainsi que la place de stationnement annexe, s’est trouvé de plein droit résilié le 18 mai 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE Madame [R] [G] à payer à la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES la somme de 4 653,28 euros arrêtée au 25 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [R] [G] à se libérer en 35 mensualités de 50,00 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [R] [G] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 18 mai 2025 et Madame [R] [G] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [R] [G] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 6] [Localité 4], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [R] [G] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la société IMMOBILIERE RHONE-ALPES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 mars 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE