TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/10583

N° Portalis 352J-W-B7F-CU5MW

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Août 2021

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDERESSE

Madame [D] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0337

DÉFENDERESSE

La société MY SYNDIC, SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G700

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 20 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/10583 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU5MW

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est composé de deux bâtiments :

— un bâtiment sur rue composé des lots n° 1 à 5,

— un bâtiment en fond de cour, correspondant au lot n° 6, dont est propriétaire Mme [D] [W].

Le règlement de copropriété prévoit des charges communes à la totalité de l’immeuble, des charges communes au bâtiment sur rue et des charges communes au bâtiment sur cour.

Par acte d’huissier en date du 2 août 2021, Mme [D] [W] a assigné la société LGV (MY SYNDIC) devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander, au visa de l’article 1240 du code civil, d’une part, sa condamnation à l’indemniser de préjudices subis du fait de fautes commises dans le cadre de la gestion de l’immeuble et, d’autre part, sa condamnation, sous astreinte, à effectuer des appels de fonds distincts en fonction des bâtiments conformément au règlement de copropriété et à facturer les charges d’eau en fonction des relevés des compteurs de chaque copropriétaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2022, Mme [D] [W] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil, le règlement de copropriété de l’immeuble, vu l’assemblée générale en date du 29 juin 2021, vu les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

Juger que la SAS LGV, syndic, a commis de nombreuses fautes dans le cadre de sa gestion de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4],

Juger que ces fautes sont à l’origine de préjudices subis par Mme [W],

Condamner la SAS LGV :

— à effectuer des appels de fonds distincts en fonction des bâtiments conformément au règlement de copropriété de l’immeuble,

— à facturer les charges d’eau en fonction des relevés des compteurs de chaque copropriétaire,

— sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

Condamner la SAS LGV à verser à Mme [W] la somme de 7.760,91 € (2.000 + 1.760,91 + 2.000 + 2.000 €) à titre de dommages et intérêts,

Condamner la SAS LGV à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SAS LGV en tous les dépens de l’instance et de ses suites.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2022, la société MY SYNDIC demande au tribunal de :

Vu les articles 1315 et 1240 du code civil,

Recevoir la société MY SYNDIC en ses demandes et l’en dire bien fondée,

Débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner Mme [W] à payer à la société MY SYNDIC la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [W] aux entiers dépens.

Par message notifié par la voie électronique le 21 novembre 2022, Mme [W] a communiqué l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris prononcée le 22 juillet 2022 faisant droit à sa requête et désignant Maître [V] [L] en qualité de syndic de l’immeuble pour une durée de six mois, sur le fondement de l’article 46 du décret du 17 mars 1967.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 octobre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 28 novembre 2024, a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de relever que si le dossier de plaidoirie de Mme [W] comprend des « conclusions n° 2 » rédigées pour « l’audience du 24 octobre 2023 », il n’est pas justifié de la notification de ces conclusions par la voie électronique, conformément aux dispositions de l’article 930-1 du code de procédure civile. Le tribunal n’en est donc pas saisi.

1. Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [W] à l’encontre de la société SAS LGV

Mme [W] reproche à la société SAS LGV les fautes suivantes, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 :

— ne pas scinder le budget prévisionnel des charges générales du bâtiment et celui des charges générales du bâtiment sur rue, de sorte que les provisions appelées auprès d’elle ne sont pas conformes au règlement de copropriété (puisque portant également sur des charges du bâtiment sur rue dont elle n’est pas redevable), et qu’elle doit ainsi faire « l’avance, souvent sur une période de 18 mois, de charges qui ne lui sont pas imputables »,

— avoir, lors des régularisations de charges, passé en charges générales des travaux relevant des charges communes du bâtiment sur rue, en 2019, 2020 et 2021,

— avoir facturé la consommation d’eau 2019 et 2020 en fonction des tantièmes et non de la consommation de chaque copropriétaire, alors que le règlement de copropriété prévoit expressément que chaque copropriétaire dispose d’un compteur individuel d’eau et qu’elle avait régulièrement transmis ses relevés de compteur d’eau 2020 le 28 décembre 2020,

— ne pas avoir mentionné l’ordre du jour complémentaire aux assemblées générales de 2021 et de 2022 qu’elle a adressé par courriers des 13 avril 2021 et 29 mars 2022.

Elle demande la condamnation de la société SAS LGV à lui payer la somme globale de 7.760,91 €, décomposée comme suit 2.000 €, 1.760,91 €, 2.000 € et 2.000 €, correspondant aux dommages intérêts sollicités en réparation des quatre fautes ci-dessus dénoncées.

La société LGV MY SYNDIC soutient que :

— s’agissant de l’établissement des budgets prévisionnels et des appels de provisions, il n’existe pas de distinction étanche entre les dépenses du bâtiment sur rue et les dépenses du lot 6, les dépenses liées à l’entrée de l’immeuble et au couloir qui y fait suite devant être intégrées aux charges communes générales,

— s’agissant de la régularisation des charges, Mme [W] n’explique pas en quoi les factures litigieuses auraient dû être ventilées différemment, étant en tout état de cause considéré que l’exercice comptable de 2020 a été approuvé par l’assemblée générale, ce qui interdit toute révision ultérieure des dépenses et que Mme [W] aurait dû agir contre le syndicat des copropriétaires, et non contre le syndic, puisque ce sont les copropriétaires qui ont approuvé les comptes 2020,

— s’agissant de la consommation d’eau, l’existence des compteurs individuels et le fait que l’eau est usuellement facturée en fonction des consommations respectives de chacun implique que chaque copropriétaire communique son index de consommation d’eau en fin d’exercice comptable, ce que Mme [W] n’a pas fait, expliquant ainsi la facturation actuellement effectuée, en fonction des tantièmes ou sur la base d’estimations de consommation, qui sera néanmoins régularisée eu égard à la communication des justificatifs après la délivrance de l’assignation,

— s’agissant de la non inscription à l’ordre du jour des assemblées de 2021 et 2022 de la question sollicitée par Mme [W], aucun préjudice n’est identifié, étant précisé que la question de Mme [W] sera inscrite à l’ordre du jour de sorte que sa demande est sans objet.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation par chacun des copropriétaires de son compte individuel, selon l’article 45-1, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté l’assemblée générale par laquelle les comptes ont été approuvés demeure donc en droit de contester son décompte individuel de charges en invoquant par exemple le fait que sa quote-part n’a pas été calculée conformément aux règles de répartition déterminées par le règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 2021, n° 19-20.657) ou le fait qu’une clause du règlement de copropriété l’exonérant de la contribution à certaines charges n’a pas été appliquée à son bénéfice.

Le fait, pour le syndic, de procéder à une répartition des charges qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété, constitue une faute qui engage sa responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 1382 du code civil dont il ne peut valablement se décharger en invoquant l’approbation des comptes et le quitus que lui a donné l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4e ch., 17 octobre 2011, n° 10/04421).

Par ailleurs, l’alinéa 1er de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante ».

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que si Mme [W] ne précise pas la nature du préjudice dont elle sollicite la réparation, la demande ne peut être entendue que comme une demande de réparation d’un préjudice moral, l’éventuel trop payé en suite d’une répartition des charges non conforme au règlement de copropriété ne pouvant être sollicité qu’auprès du syndicat des copropriétaires et non du syndic, qui n’a pas perçu ces sommes.

En premier lieu, le règlement de copropriété du 9 juillet 1952 (pièce n° 1 de la société LGV MY SYNDIC et pièce n° 2 de Mme [W]) distingue, au sein d’un paragraphe A (pages 17 et 18) :

— « les parties communes à l’ensemble du bâtiment : la totalité du sol, c’est-à-dire le sol de toutes les parties construites, les cour et courette, l’entrée de l’immeuble, et le couloir qui y fait suite ; les tuyaux du tout à l’égout, ceux d’écoulement des eaux pluviales, les canalisations d’eau, de gaz, et d’électricité, en ce qui concerne les parties communes à tous les bâtiments ; les caves portant les n° 7 et 2 sises dans le bâtiment sur rue et qui sont réservées au compteur à eau de l’immeuble (…) »,

— « les parties communes aux propriétaires du bâtiment en façade sur rue : tous les gros murs de façade, de pignon et de refend de ce bâtiment, les charpentes, la couverture, les conduits de fumée, les têtes de cheminées, les montants de tuyaux sur les têtes de cheminées, les ornements extérieurs de façades ou de contre-façades ; les canalisations de gaz, d’eau et d’électricité propres aux propriétaires de ce bâtiment , les tuyaux du tout à l’égout, ceux d’écoulement des eaux pluviales, ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l’égout et concernant exclusivement ce bâtiment ; l’escalier, la cage d’escalier, les paliers et couloirs, la porte de descente de caves, la descente de cave, les couloirs de caves, toutes les parties de ce bâtiment non affectées à l’usage exclusif de l’un des propriétaires ou aux parties communes des deux bâtiments » ;

— les parties communes au bâtiment sur cour, dont l’entretien est assumé par le seul propriétaire du lot n° 6.

Il prévoit une répartition des parties communes entre les lots 1 à 6, ce dernier étant affecté de 320/1000 tantièmes.

S’agissant des charges, le règlement de copropriété prévoit (pages 23 et suivants) que :

— les charges communes à la totalité des bâtiments comprendront : « les impôts, contributions et taxes de toute nature auxquels sont et seront assujetties toutes les parties communes aux bâtiments ; les frais d’entretien et de réparations de toute nature, grosses et menues, s’appliquant aux parties communes à tous les bâtiments (parties communes prévues au paragraphe A du règlement) ; ceux de location d’entretien de tous branchements communs à tous les bâtiments ; les frais d’entretien de l’immeuble, nettoyage, produits d’entretien, le renouvellement et l’entretien des boites à ordures, les rétributions du syndic, le montant des frais de ce dernier, les frais d’éclairage de toutes les parties communes ; l’assurance contre l’incendie et la responsabilité civile et toutes autres assurances pouvant garantir l’immeuble ; toutefois, l’entretien et les réparations de la couverture vitrées de la courette au-dessus du lot 1 incomberont au propriétaire dudit lot qui en assurera seul la charge ; en outre, chaque copropriétaire devra dans un délai de trois mois à compter de son acquisition, faire installer à ses frais un compteur d’eau particulier » ;

— les charges communes au bâtiment sur rue (lots 1 à 5) : « les frais d’entretien et de réparations de toute nature, grosses et menues, s’appliquant aux parties communes de ce bâtiment (…) ; les frais de ravalement des parties extérieures », en prévoyant une clé de répartition desdites charges entre les propriétaires des lots n° 1 à 5.

La société LGV MY SYNDIC ne conteste pas avoir établi un unique budget prévisionnel, sans distinguer les charges communes à la totalité des bâtiments de celles communes au bâtiment sur rue, ce qui résulte au demeurant de la lecture des procès-verbaux des assemblées générales du 29 juin 2021 (pièce n° 15 de Mme [W], pièce n° 2 de la société LGV MY SYNDIC) et de la convocation à l’assemblée générale du 2 juin 2022 (pièce n° 25 de Mme [W]).

Il ressort des appels de charges versés aux débats (pièce n° 6 de Mme [W]) que la société LGV MY SYNDIC a effectivement adressé à Mme [W] des appels de provisions calculés sur la base de l’unique budget prévisionnel. Il est constant que Mme [W] a payé les provisions ainsi appelées. Elle fait donc à juste titre valoir un préjudice lié au fait de devoir « avancer » ces sommes jusqu’à régularisation.

En deuxième lieu, la société LGV MY SYNDIC ne conteste pas avoir imputé, au titre des charges communes générales à tous les bâtiments, les sommes liées aux dépenses de travaux visées par Mme [W] (pièces n° 26 a, b, c et d, pour l’année 2019 ; pièces n° 16 et 17 de Mme [W], pour l’année 2020 ; pièces n° 22 et 23 de Mme [W] pour l’année 2021).

Or, il résulte de ces pièces que lesdits travaux (de couverture du bâtiment sur rue, de plomberie – relatifs à la colonne des eaux usées au 2ème étage du bâtiment sur rue, de recherche de fuite et de plomberie aux 1er, 2ème et dernier étages du bâtiment sur rue) ne relevaient pas des charges communes générales à tous les bâtiments, déterminées par les dispositions précitées du règlement de copropriété. Il est constant que Mme [W] a payé ces charges.

En troisième lieu, il ressort des dispositions précitées du règlement de copropriété que : « chaque copropriétaire devra dans un délai de trois mois de son acquisition, faire installer à ses frais un compteur d’eau particulier ». La société MY SYNDIC ne conteste pas que les charges d’eau doivent être réparties en fonction de la consommation réelle de chaque copropriétaire, justifiée par le relevé d’indice de son compteur. Elle ne verse aucune pièce aux débats de nature à établir une quelconque défaillance de Mme [W], s’agissant de la justification de ses relevés. Au contraire, Mme [W] produit des échanges de courriels avec le syndic en date du 24 décembre 2020, aux termes duquel elle indique avoir communiqué « pour la troisième fois » ses relevés 2019, et en date du 28 décembre 2020, par lequel elle communique ses relevés 2020 (pièce n° 11 de Mme [W]).

La société MY SYNDIC LGV a commis des fautes, en appelant des provisions et des régularisations de charges non conformes à la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété. Ces fautes ont eu pour conséquence de :

— faire peser sur Mme [W] une charge financière injustifiée, jusqu’à régularisation,

— imposer à Mme [W] de multiplier les démarches auprès du syndic pour obtenir régularisation (mise en demeure par courrier d’avocat du 19 juillet 2019, pièce n° 8 de Mme [W] ; courrier du 6 janvier 2020, pièce n° 7 de Mme [W] ; courriel du 8 septembre 2020, pièce n° 4 de Mme [W] ; courriel du 28 décembre 2020, pièce n° 11 de Mme [W] ; courriel du 18 février 2021, pièce n° 5 de Mme [W] ; courrier du 13 avril 2021, pièce n° 13 de Mme [W]).

Enfin, la société LGV MY SYNDIC ne conteste pas la non-inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la demande de Mme [W] portant sur le changement des compteurs divisionnaires d’eau des six copropriétaires, transmise par courriers recommandés du 13 avril 2021 et du 29 mars 2020 (pièces n° 13 et 24 de Mme [W]). Elle n’expose aucun motif pour justifier cette non-inscription.

Ce faisant, elle a fait obstacle au droit que détient tout copropriétaires de voir inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale une question, en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Dès lors, Mme [W] justifie avoir subi un préjudice moral consécutif aux manquements susvisés, qui sera évalué à la somme justifié et acceptable de 3.000 €.

Il convient donc de condamner la société LGV MY SYNDIC à payer à Mme [D] [W] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Mme [D] [W] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société LGV MY SYNDIC.

2. Sur la demande de Mme [W] visant à condamner, sous astreinte, la société LGV MY SYNDIC à effectuer des appels de fonds distincts en fonction des bâtiments conformément au règlement de copropriété de l’immeuble et à facturer les charges d’eau en fonction des relevés des compteurs de chaque copropriétaire

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris prononcée le 22 juillet 2022 que la société LGV MY SYNDIC n’administre plus l’immeuble. La demande de Mme [W] doit donc être rejetée pour être devenue sans objet.

3. Sur les demandes accessoires

La société LGV MY SYNDIC, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer à Mme [W] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, la société LGV MY SYNDIC sera déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare la société LGV MY SYNDIC responsable du préjudice moral subi par Mme [D] [W] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

Condamne la société LGV MY SYNDIC à payer à Mme [D] [W] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Déboute Mme [D] [W] du surplus de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société LGV MY SYNDIC,

Rejette la demande formée par Mme [D] [W] de condamnation, sous astreinte, de la société LGV MY SYNDIC à effectuer des appels de fonds distincts en fonction des bâtiments conformément au règlement de copropriété de l’immeuble et à facturer les charges d’eau en fonction des relevés des compteurs de chaque copropriétaire,

Condamne la société LGV MY SYNDIC aux entiers dépens de l’instance,

Condamne la société LGV MY SYNDIC à payer à Mme [D] [W] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [D] [W] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société LGV MY SYNDIC de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025

La Greffière Le Président