TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/11/25

à : Maître Xavier CELLE

Maître Valérie PANEPINTO

S.A.S. AVENIR IMMOBILIER représenté par son président M. [S] [K]

S.C. SOFIA 19

S.A.S. LES ABESSES IMMOBILIER

Pôle civil de proximité

PCP JCP fond

N° RG 25/06779

N° Portalis 352J-W-B7J-DAOGW

N° MINUTE : 8/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [C] [B], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Xavier CELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P399

DÉFENDERESSES

S.A.S. AVENIR IMMOBILIER représenté par son président M. [S] [K], dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

S.C. SOFIA 19, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

S.A.S. MEYERBEER GESTION IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0102

S.A.S. LES ABESSES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 24 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/06779 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOGW

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

EXPOSE DE LA PROCEDURE

Par jugement du 10 juin 2025, le tribunal de proximité près le tribunal judiciaire de Paris a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclaré parfait le désistement d’instance de M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] à l’égard des sociétés LES ABESSES IMMOBILIER et AVENIR IMMOBILIER.

— déclaré hors de cause la société SOFIA 19,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B],

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER relativement à l’intérêt des demandeurs à agir,

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER relativement à la prescription,

— débouté M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] de leur demande de requalification du contrat de bail d’habitation meublé à usage de résidence secondaire du 5 août 2021,

— requalifié la clause indemnitaire du contrat de bail du 5 août 2021 modifié en clause pénale,

— dit que cette clause pénale est manifestement excessive et qu’il convient de la réduire à hauteur de 2059, 20 € ,

— dit que M. [D] [J] et M. [C] [B] sont redevables envers la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER de la somme globale de 2215, 10 €,

— ordonné la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie,

— condamne en conséquence la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [D] [J] et M. [C] [B] la somme de 764, 90 €,

— rejeté toutes les autres demandes ,

— condamné solidairement M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] aux dépens de la présente procédure ,

— condamné in solidum M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] à payer à la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Par requête en date du 16 juillet 2025 reçue au greffe le même jour, M^e Xavier CELLE, conseil de M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B], a déposé une requête en l’omission de statuer dudit jugement, visant à compléter le jugement.

Dans leurs conclusions d’omission de statuer, ils demandent au tribunal de:

— statuer sur l’engagement de la responsabilité de MEYERBEER GESTION IMMOBILIER,

— condamner cette société à payer :

-3257, 32 € pour M. [Z] [R] à raison de ses 448 jours de bail en colocation par moitié, avec intérêt au taux légale à compter du 31/01/2024,

-4995, 04 € pour M. [C] [B] à raison de ses 448 jours de bail en colocation par moitié, avec intérêt au taux légale à compter du 31/01/2024,

-8292, 36 € pour M. [D] [J] à raison de ses 1135 jours de bail en colocation par moitié, avec intérêt au taux légale à compter du 31/01/2024,

— rétablir le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens,

— compléter le dispositif du jugement avec les conséquences de droit,

— dire que les frais et dépens seront à la charge du trésor public.

M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] indiquent que le tribunal n’a pas tranché la question concernant l’engagement de la responsabilité de la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER, prétention qui était pourtant énoncée dans le corps de leurs écritures et par laquelle ils demandaient, sur la base de l’article 1112-1 du code civil, une indemnisation pour perte de chance de bénéficier d’un loyer encadré d’habitation principale.

Les demandeurs évoquent une jurisprudence constante selon laquelle, que la demande soit présentée dans le dispositif des conclusions ou dans leur motif, le juge est tenu de statuer dessus.

Ils ajoutent que cette prétention avait également été soutenue oralement à l’audience du 26 mars 2025.

Ils rappellent que dans le motif du jugement observé, le tribunal évoquait une mise en jeu de la responsabilité de la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER.

Les demandeurs soutiennent que la demande de requalification du bail et ses conséquences constituait une demande autonome distincte de la demande tendant à voir engagée la responsabilité de la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER. Ils estiment que le rejet des autres demandes figurant au dispositif est sans portée dès lors que les motifs ne confirment pas ce rejet.

***

Dans ses conclusions en réplique n° 2 , la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER demande de :

— déclarer irrecevable la requête en omission de statuer,

— déclarer irrecevables les demandes de M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B],

Subsidiairement,

— déclarer mal fondées les demandes de M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B],

En tout état de cause,

— débouter M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner in solidum M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] à lui payer la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER indique que l’effet dévolutif de l’appel interjeté le 17 juillet 2025 empêche le juge de première instance de rectifier sa décision dès lors qu’il n’avait pas encore statué sur la requête au moment où l’appel a été interjeté, et ce d’autant plus que la requête a été postée en ligne le 16 juillet 2025 et non pas déposée, le tribunal n’ayant été saisi que le 21 juillet, date de distribution au tribunal judiciaire de Paris.

Elle rappelle que l’omission de statuer ne peut concerner une demande qui ne figurait pas au dispositif des conclusions de la partie requérante en date du 26 mars 2025, axée sur une demande de requalification du bail et une demande de statuer sur les conséquences indemnitaires de cette requalification, si bien que la requête vise ici à ajouter un moyen, après coup, auxdites conclusions.

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER estime également mal fondée la requête, puisqu’il a bien été statué (négativement) sur la condamnation pécuniaire demandée en conséquence de l’absence de requalification du bail demandée.

Se référant à ses propres conclusions du 26 mars 2025, elle dit également impossible d’entrer en voie d’indemnisation, celle-ci ayant pour préalable la requalification du bail litigieux, et rappelle que sa qualité de cocontractant bailleur (ce que n’est pas SOFIA 19) fait obstacle à la responsabilité délictuelle et ne la rend pas tributaire d’un devoir de conseil de simple gestionnaire auquel il aurait été manqué.

Dénonçant un artifice procédural pour obtenir une indemnisation sur laquelle il a été tranché, et le rejet escompté de la requête valant échec au procès, la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER demande des frais irrépétibles appropriés.

***

A l’audience du 17 septembre 2025 :

Le conseil de M. [Z] [R] , M. [D] [J] et M. [C] [B] s’est référé aux termes de sa requête et précisé que bien qu’appel eut été interjeté du jugement du 14 juin 2025 le 17 juillet 2025, la requête était antérieure.

La société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER s’est référée à ses écritures et conclu à l’irrecevabilité de la requête dont le tribunal n’a été saisi que le 21 juillet par distribution au greffe, par conséquent après la déclaration d’appel.

La société SOFIA 19 la SAS LES ABESSES IMMOBILIER la SAS AVENIR IMMOBILIER n’ont ni comparu ni été représentées.

***

MOTIFS

I. Sur la demande d’irrecevabilité de la requête

Aux termes de l’article 463 du code de procédure civile, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l’arrêt d’irrecevabilité.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune. Il statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées.

La décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci.

Sur la demande d’irrecevabilité du fait de l’appel

En l’espèce, par requête en date du 16 juillet 2025, M^e Xavier CELLE, conseil de M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B], a déposé une requête en omission de statuer du jugement du 14 juin 2025, dont il démontre, en produisant l’AR de la Poste, qu’elle a été déposée en ligne au tribunal judiciaire le 16 juillet 2025, donc avant la déclaration d’appel enregistrée le 28 juillet 2025 selon la pièce n° 3.

La requête en rectification a été déposée dans le délai légal.

L’ensemble des parties a été avisée relativement à la rectification d’omission demandée.

Décision du 24 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/06779 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOGW

Cependant, la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER indique que l’appel en date du 17 juillet 2025, qui saisit le juge du second degré, empêche le juge de première instance de rectifier sa décision dès lors qu’il n’avait pas encore statué sur la requête au moment où l’appel a été interjeté,

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

En l’espèce, il ressort de la déclaration d’appel du 17 juillet 2025 (pièce 1) que l’appel est limité aux chefs de jugement expressément critiqués qu’il cite, à savoir :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B],

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER relativement à l’intérêt des demandeurs à agir,

— débouté M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] de leur demande de requalification du contrat de bail d’habitation meublé à usage de résidence secondaire du 5 août 2021,

— requalifié la clause indemnitaire du contrat de bail du 5 août 2021 modifié en clause pénale,

— dit que cette clause pénale est manifestement excessive,

— dit qu’il convient de la réduire à hauteur de 2059, 20 € ,

— dit que M. [D] [J] et M. [C] [B] sont redevables envers la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER de la somme globale de 2215, 10 €,

— ordonné la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie,

— condamné en conséquence la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [D] [J] et M. [C] [B] la somme de 764, 90 €,

— rejeté toutes les autres demandes ,

— condamné solidairement M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] aux dépens de la présente procédure ,

— condamné in solidum M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] à payer à la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’effet dévolutif de l’appel ne pouvait donc porter sur le chef de responsabilité qui fait l’objet de l’omission de statuer, et ce a fortiori de ce que, précisément, il ne figurait pas au dispositif.

La demande d’irrecevabilité de la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER sera donc rejetée sur ce point.

Sur la demande d’irrecevabilité du fait de l’absence des critères de l’omission de statuer

En cas d’omission de statuer sur un chef de demande, il est possible de demander à la juridiction ayant omis de statuer, de compléter sa décision, dans le cadre de l’article 463 du Code de procédure civile précité.

Il y a omission de statuer dès lors qu’il résulte des motifs de la décision que le juge n’a pas examiné l’un des chefs de demande, peu important qu’il ait débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Il résulte de l’ article 463 précité qu’il n’y a pas omission de statuer lorsque aucune demande n’avait été formulée du chef incriminé.

Décision du 24 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/06779 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOGW

En l’espèce, M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] reprochent au tribunal de n’avoir pas statué sur l’engagement de la responsabilité de la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER, prétention qu’ils disent énoncée dans le corps de leurs conclusions sur la base de l’article 1112-1 du code civil qualifiant une faute, une causalité et une perte de chance de bénéficier d’un loyer encadré d’habitation principale et donc nécessairement moins élevé.

S’il est exact et de droit positif que le juge est tenu de statuer sur une demande sans égard que celle-ci soit présentée dans le dispositif des conclusions ou dans leurs motifs, il convient qu’elle s’exprime sous forme de demande et ne se résume pas à l’énoncé d’un moyen.

Le moyen en effet ne vient qu’à l’appui de la prétention. Il ne peut que la suivre et non en tenir lieu, car l’action en justice vise à la satisfaction d’une demande et non à l’exposé d’un moyen qui serait émis sans demande, par pur amour du droit, vœu de faire progresser le droit positif ou par souci d’embrasser un horizon juridique flamboyant.

En l’espèce si, en page 20 de leurs conclusions du 26 mars 2025 sous l’intitulé V. Sur l’engagement de la responsabilité de la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER (qu’il est inutile de reproduire in extenso), les demandeurs ont bien exprimé un moyen relatif à la responsabilité de la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER fondé sur le devoir d’information détaché du dol de l’article 1112 du code civil et la perte de chance qu’il engendre, ils n’en expriment aucune prétention en fin de partie V.

Cette partie V n’est pas davantage présentée « subsidiairement » à la partie IV alors que, énonçant les mêmes chiffres et la même ventilation, elle ne peut être suggérée comme une demande s’ajoutant à celle de ce même IV, sans quoi elle serait surabondante.

Cette carence semble d’ailleurs volontaire puisqu’elle est ensuite confirmée en page 27 dans le dispositif qui demande (outre – l’irrecevabilité de la demande d’irrecevabilité de MEYERBEER GESTION IMMOBILIER) de :

«Requalifier le contrat de bail signé le 5 août 2021 et son avenant signé le 31 octobre entre les parties en bail d’habitation à résidence principale soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, moyennant un loyer mensuel de 1082, 06 €

En conséquence,

Condamner in solidum les sociétés SOFIA 19 et MEYERBEER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [J] [D] la somme de 8292, 36 € au titre du dépassement de loyer de référence majoré avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2024,

— condamner in solidum les sociétés SOFIA 19 et MEYERBEER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [B] la somme de 4995, 04 € au titre du dépassement de loyer de référence majoré avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2024,

— condamner in solidum les sociétés SOFIA 19 et MEYERBEER GESTION IMMOBILIER à payer à M. [R] la somme de 4995, 04 € au titre du dépassement de loyer de référence majoré avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2024,

— Déclarer sans objet la résiliation signifiée aux demandeurs antérieurement à la résiliation judiciaire du bail,

Subsidiairement,

— Déclarer nulle la résiliation signifiée aux demandeurs pour défaut de pouvoir de son auteur

En tout état de cause… »

On peut ainsi relever ainsi que la conséquence indemnitaire est entièrement rattachée au moyen tiré de la requalification du bail.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code civil, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée (…) Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Etant rappelé au surplus qu’un moyen exprimé dans un dispositif ne constitue pas une prétention, il se trouve qu’en l’espèce, le moyen même relatif à la responsabilité de MEYERBEER GESTION IMMOBILIER ne figurait purement et simplement pas dans le dispositif.

Déjà inabouti en demande au terme de sa démonstration dans le corps des conclusions (et pas davantage exprimée à l’oral ainsi qu’il ressort des notes d’audience du 26 mars 2025), le moyen tiré de l’article 1112 du code civil n’a donc pas davantage été transcendé en prétention dans le dispositif et notamment, par hypothèse, en demande subsidiaire de la demande de requalification.

Le tribunal l’avait d’ailleurs remarqué en précisant que « la question pourrait se poser , soit d’une maladresse, soit d’une tromperie éventuelle des locataires qui auraient pu être encouragés à signer un bail juridiquement désavantageux (tout au moins sur le plan du loyer) sur la base d’un critère bel et bien rempli d’habitation permanente (d’apparence « principale » pour un néophyte), donc propre à satisfaire tout le monde de prime abord. Ceci expliquerait pourquoi les demandeurs ont signé en pleine connaissance de cause un contrat si évidemment et ouvertement voué à une location de logement meublé à usage d’habitation secondaire.

Ceci est hypothétique et relève le cas échéant de la responsabilité de l’agence et/ou du bailleur, mais sous un moyen de droit tout autre et dans un cadre qui n’est pas celui de la requalification du contrat, seule demandée par les locataires. »

Il sera rappelé à cet égard que si, conformément aux articles 4 et 5 du code de procédure civile, le tribunal a la faculté (mais sans y être contraint, hormis dans certains cas) de relever d’office un moyen de pur droit quitte à rouvrir aussitôt les débats pour recueillir les observations des parties, aucun texte ne l’invite à relever d’office une prétention, le moyen attaché à cette demande (mais ne la formulant pas) serait-il explicité dans le corps des conclusions.

Cette prérogative de la demande en justice, qui obéit à des raisons de logique mais aussi de stratégie, est l’apanage des parties et ne regarde en rien le juge qui n’a pas à s’inviter à un litige d’ordre privé.

Les conditions de l’article 463 précité ne sont donc pas réunies.

La requête en omission de statuer sur une prétention est donc irrecevable faute de prétention exprimée.

A titre superfétatoire, s’agissant du chef de demande sur lequel il aurait été omis de statuer, il sera observé , en complément des développements qui précèdent, que dans le dispositif de leurs conclusions du 26 mars 2025, les demandeurs rattachaient la demande d’indemnisation à la demande de requalification en tant que conséquence mécanique de cette dernière.

Or, il a bien été statué, (négativement), sur la requalification ainsi que sur les conséquences (mécaniquement négatives), du refus de requalification, ayant été jugé que le contrat correspondait à la volonté commune des parties – la question de savoir si la volonté des locataires a été viciée ou biaisée relevant d’un autre moyen, d’ailleurs exprimé, mais qui, pour ne pas tourner en roue libre, se devait d’être lié à une autre demande située dans son exacte orbite, même si elle aboutissait au même résultat que la demande de requalification.

La demande en omission de statuer ne pouvait donc qu’être rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B], parties succombantes, seront condamnés aux dépens

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demande de 5000 € n’étant justifié par aucune facture acquittée, l’équité justifie que M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] soient condamnés à payer la somme de 1500 euros au bénéfice de la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de proximité, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Déclare irrecevable la requête en omission de statuer concernant le jugement du 10 juin 2025 du tribunal de proximité ;

Condamne solidairement M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] aux dépens de la présente procédure ;

Condamne in solidum M. [D] [J], M. [Z] [R] et M. [C] [B] à payer à la société MEYERBEER GESTION IMMOBILIER la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE JUGE,