TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

N° RG 25/01671 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOYT

Jugement du 11 Septembre 2025

Commune D'[Localité 5]

C/

[T] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre GOASDOUE

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à maitre GUILLEMOT-RENAUD

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Commune D'[Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Rozenn GOASDOUE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Maïwenn GUILLEMOT-RENAUD, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2006, la commune d'[Localité 5] a donné à bail à usage d’habitation principale à Monsieur [T] [P] un logement non meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 274,09 euros outre des charges locatives à hauteur de 10 euros par mois, avec clause d’indexation en fonction de l’indice INSEE de référence des loyers.

Faisant état des troubles de voisinage importants et répétés causés par le comportement de l’entourage de Monsieur [T] [P], et précisant que les courriers adressés au locataire ainsi que l’intervention des gendarmes à la demande du voisinage n’ont pas fait cesser les troubles et notamment son attitude agressive au préjudice de ses voisins, la commune d’Iffendic a, par acte d’huissier délivré le 3 février 2025, fait assigner Monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Rennes.

La commune d'[Localité 5] demande que soit prononcée la résiliation du bail les liant aux torts de Monsieur [T] [P], et son expulsion des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

La commune d'[Localité 5] sollicite également sa condamnation à lui payer :

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer outre une indemnité pour charges de 10 euros par mois, à compter de la décision à intervenir et jusque parfaite libération des lieux et restitution des clefs

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La commune d'[Localité 5] sollicite l’autorisation de conserver le dépôt de garantie jusque parfaite libération des lieux et à opérer une compensation en cas de dégradations constatées ou de toute somme due au départ du locataire.

La demanderesse demande que Monsieur [T] [P] soit condamné aux dépens et que la décision bénéficie de l’exécution provisoire.

A l’audience du 20 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la commune d'[Localité 5], représentée par Maître GOASDOUE, a réitéré l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [T] [P], représenté par Maître GUILLEMOT-RENAUD, a sollicité à titre principal le débouté des demandes indiquant que l’existence de fautes commises par le locataire n’est pas démontrée, et le maintien du bail.

A titre subsidiaire, il a demandé que soit constatée sa bonne foi afin d’éviter tout nouvel incident avec ses voisins, que lui soit octroyé un délai renouvelable d’un an pour quitter les lieux dans l’attente d’un relogement, et que soit fixée une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuellement prévu.

En tout état de cause, Monsieur [P] a demandé qu’il soit dit et jugé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, que la commune d'[Localité 5] soit déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et que chacune des parties garde la charge de ses propres dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les nuisances et la résiliation du bail :

L’article 1728 du code civil dispose que “le preneur est tenu de deux obligations principales : 1. D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2. De payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1729 du code civil précise que : “si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.”

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location rappellent les règles essentielles relatives à la tranquillité des lieux et notamment l’obligation du locataire qui “jouira paisiblement du logement et veillera à respecter la tranquillité de ses voisins. En cas de non respect de cette clause et après mise en demeure infructueuse, le bailleur engagera une procédure de résiliation de bail.”

La commune d'[Localité 5] verse aux débats deux premiers courriels adressés à la mairie d'[Localité 5] les 8 juin 2023 puis 10 juillet 2024 par une voisine de Monsieur [T] [P] se plaignant du bruit très fréquent provenant de l’appartement occupé par ce dernier, celui-ci chantant , criant et tapant fort dans ses mains jusqu’à une heure très tardive voire jusqu’à 6h du matin.

Par courrier adressé par recommandé avec avis de réception reçu le 24 juillet 2024 par Monsieur [T] [P], la commune d'[Localité 5], représentée par son maire, faisant suite aux plaintes du voisinage, a demandé à Monsieur [T] [P] de cesser son comportement agressif et violent qui troublent la tranquillité de ses voisins et nuisent à leur sécurité.

Aux termes de ce courrier, le maire d'[Localité 5] rappelait qu’une mise en demeure avait déjà été adressé à Monsieur [P] en courant pour des raison identiques. Enfin, il est précisé qu’une procédure de résiliation du bail est engagée.

Le 9 août 2024, la commune d'[Localité 5] recevait un courrier manuscrit de Monsieur [T] [P] aux termes duquel il indiquait au maire de la commune : “depuis 3 ans vous n’arrêtez pas de me casser les pieds… je vous rappelle que j’ai six voisins imbéciles plus 7 autres imbéciles plus éloignés. Ceci sont vos amies… Vous avez le pouvoir de me trouver in logement le plus vite possible à [Localité 6] rez-de-chaussée obligatoire.”

Aux termes d’un courrier postérieur reçu à la mairie d'[Localité 5] le 13 septembre 2024, Monsieur [T] [P] répétait au maire de la commune qu’il devait “lui trouver un logement” et ajoutait : “je ne … pas rester plus longtemps avec les parasites de voisins, couleuvres, vipères, mouchardes et mouchards.”

Il résulte des pièces versées aux débats que de nombreux voisins se sont plaints auprès de la commune d'[Localité 5] en sa qualité de bailleresse de bruits provenant du logement occupé par Monsieur [P].

Les personnes qui attestent décrivent des cris (Madame [H]), des chants d’une voix forte, des sifflements, des bruits d’applaudissement, des bruits de coups dans les murs… et ce à de nombreuses reprises et de la fin d’après-midi jusque 1h ou 2h du matin (Monsieur [W], Madame [F]), voire ces nuisances accompagnées de gestes agressifs de la part de Monsieur [T] [P] (Madame [Z], la soeur d’une personne handicapée demeurant à proximité).

La directrice de la commune d'[Localité 5] et un agent administratif attestent que Monsieur [T] [P] a appelé la mairie d'[Localité 5] au téléphone le 14 février 2025 pour indiquer qu’il prenait deux avocats pour se défendre mais également pour menacer de mort directement le maire de la commune, ce qui faisait suite à une menace physique exercée par Monsieur [T] [P] à l’encontre du maire d'[Localité 5] à l’occasion d’une réunion publique tentative d’agression qui a donné lieu à un rappel à la loi.

De son côté, Monsieur [T] [P] expose que les attestations produites ne démontrent pas la régularité et l’intensité des nuisances, l’isolation accoustique du logement étant mise en cause.

Cependant et pour démontrer sa bonne foi, il souhaite quitter les lieux et expose qu’il fait des efforts. Il indique avoir sollicité l’attribution d’un nouveau logement adapté à son handicap et situé au rez-de-chaussée. Il rappelle qu’il est particulièrement vulnérable et que la proposition de relogement doit être sérieuse, sollicitant également un délai d’une année pour pouvoir se reloger et ce moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel.

Au vu des pièces produites qui démontrent l’existence de nuisances régulières émanant de Monsieur [T] [P] qui troublent de manière importante la vie de son voisinage, il convient de considérer que la commune d'[Localité 5] justifie que les nuisances se sont poursuivies après la mise en demeure de la mairie d'[Localité 5].

Dans ces conditions, la commune d'[Localité 5] est bien fondée à solliciter la résiliation du bail la liant à Monsieur [T] [P] sur le fondement des articles précités, les nuisances étant démontrées.

Sur l’expulsion locative, le délai pour quitter les lieux et l’astreinte :

Le bail étant résilié aux torts de Monsieur [T] [P], son expulsion des lieux loués sera par conséquent prononcée.

Vu les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

L’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise “La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé …”

Monsieur [P] sollicite l’application d’un délai allongé pour quitter le logement et demande que ce délai soit porté à 1 an, ce à quoi la commune bailleresse s’oppose.

Il s’appuie sur les dispositions de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation (citant par erreur le code des procédures civiles d’exécution) indiquant que la résiliation du bail peut être demandée par le bailleur en cas de refus du locataire ou d’absence de réponse de sa part à une proposition de relogement.

Or, en l’espèce, la résiliation du bail est prononcée aux torts de Monsieur [T] [P] et son expulsion découle de cette résiliation à ses torts.

Par suite, les dispositions l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation ne sauraient s’appliquer en l’espèce, la procédure en résiliation du bail étant engagée sur un autre fondement.

La commune d'[Localité 5] sollicite son expulsion des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

En l’espèce, eu égard à la mauvaise foi de Monsieur [T] [P] qui n’a jamais tenu compte des courriers adressés par son bailleur en faisant cesser dès le début du bail ses nuisances et qui tente d’intimider le maire de la commune, il y a lieu de réduire à un mois le délai qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux pour faire procéder à son expulsion du logement.

En revanche, eu égard aux ressources modestes de Monsieur [P] qui ne dispose de l’allocation pour adulte handicapé et d’une allocation de logement, il y a lieu de considérer que la demande relative à l’astreinte n’est pas adaptée. La commune d'[Localité 5] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation :

A compter de la signification du présent jugement qui prononce la résiliation du bail et durant le délai pendant lequel Monsieur [T] [P] demeurera dans le logement, il y a lieu de le condamner à payer à la commune d'[Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les mêmes termes que la révision du loyer prévue au contrat de bail, et ce jusqu’à entière libération des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la commune d'[Localité 5] la totalité des frais exposés par elle et non couverts par les dépens, le bailleur ayant cherché le dialogue avec son locataire pendant plusieurs mois.

Monsieur [T] [P] sera par conséquent condamné à payer à la commune d'[Localité 5] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront mis à la charge de Monsieur [T] [P] compte tenu de la solution du litige.

En application des dispositions de l’article 514-2 du code de procédure civile et eu égard aux torts retenus à l’encontre de Monsieur [T] [P] pour l’exécution du contrat de bail, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par Ces Motifs :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 juin 2006 entre la commune d'[Localité 5] et Monsieur [T] [P] concernant un logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE que Monsieur [T] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à un mois le délai suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et à partir duquel l’expulsion pourra avoir lieu ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à la commune d'[Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les mêmes termes que la révision du loyer prévue au contrat de bail, et ce à compter de la résiliation du bail, c’est-à-dire à compter de la signification du présent jugement, et jusqu’à entière libération des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son représentant ;

REJETTE la demande au titre de l’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à la commune d'[Localité 5] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la commune d'[Localité 5] de ses plus amples demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] aux entiers dépens ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

La greffière Le juge des contentieux de la protection