TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/57950 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHDE

N° :

Assignation du :

21 Novembre 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 décembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. KOV KOV, société civile immobilière

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS – #P0074, SELARL DOLLA VIAL & Associés

DEFENDERESSE

La Société CHAPAT, société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Nathalie ATLAN, avocat au barreau de PARIS, B 682

DÉBATS

A l’audience du 08 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 janvier 2017, la SCI Kov a donné à bail commercial à la société Martinet, aux droits de laquelle vient la société Chapat, des locaux situés [Adresse 1] à Paris 12ème, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er juillet 2016, moyennant un loyer en principal de 23 000 € par an.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 18 septembre 2025, à la société Chapat, pour une somme de 5 729,40 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 septembre 2025.

Par acte délivré le 21 novembre 2025, la SCI Kov a fait assigner la société Chapat devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Chapat et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 250 € par jour de retard,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Chapat à lui payer la somme provisionnelle de 4 113,54 € au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société Chapat au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à la somme de 7 207,11 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,

— condamner la société Chapat au paiement d’une somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 8 décembre 2025, la SCI Kov a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Par observations orales formulées à l’audience par son conseil, la société Chapat demande au juge des référés de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiements rétroactifs,

— débouter la SCI Kov de ses demandes,

— lui enjoindre de communiquer les justificatifs des charges du dernier trimestre 2025, en ce compris la taxe foncière 2025,

— condamner SCI Kov au paiement d’une somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’audience, le conseil de la société Chapat a remis au conseil de la SCI Kov un chèque de 4 113,54 € afin de solder sa dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025.

Les parties ont été autorisées à justifier, par note en délibéré avant le 18 décembre 2025, de l’encaissement effectif du chèque de 4113,54 €.

Aucune note en délibéré n’a été adressée par les parties.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Kov n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 5 729,40 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 septembre 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

A l’audience, la SCI Kov indique maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire. La défenderesse précise que la dette locative a été apurée intégralement et a remis à l’audience au conseil du bailleur un chèque de 4 113,54 €.

Il convient donc de constater que l’arriéré locatif est nul au 8 décembre 2025.

La bonne foi et les efforts de paiement de la locataire sont donc réels, celle-ci ayant intégralement apuré sa dette locative d’un montant de 4 113,54 €

Aussi convient-il de lui accorder des délais rétroactifs en application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, sur une durée de quatre mois et, constatant que cet échéancier a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de provision formée par la demanderesse sera rejetée, la locataire n’étant plus, à ce jour, débitrice d’aucune somme à l’égard de sa bailleresse.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande de communication de justificatifs des charges

L’article R 145-36 du code de commerce précise que « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Il est rappelé que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve de la prescription quinquennale (3ème Civ., 5 novembre 2014, n°13-24.451, publié ; CA [Localité 5], 7 avril 2021, n°18/14694).

Au cas présent, la société Chapat sollicite auprès du bailleur la communication des justificatifs des charges du dernier trimestre 2025, en ce compris la taxe foncière.

Cependant, si la justification de la régularisation des charges doit être effectuée par le bailleur, elle est communiquée au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel, de sorte que la demande de la société Chapat pour le dernier trimestre 2025 est prématurée.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au cas présent, l’issue du litige commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 octobre 2025 à minuit ;

Constatons le règlement par la société Chapat de la somme de 4113,54 € et l’absence de toute dette locative à ce jour ;

Disons en conséquence n’y avoir plus lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif ;

Accordons à la société Chapat un délai de quatre mois pour s’acquitter de sa dette locative et suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constatons que la société Chapat s’est intégralement acquittée des causes du commandement de payer et de son arriéré locatif ;

Disons que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Déboutons la SCI Kov de sa demande de résiliation du bail et sa demande d’expulsion subséquente ;

Déboutons la SCI Kov de ses demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie ;

Déboutons la société Chapat de sa demande de communication de justificatifs des charges ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 30 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE