TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 25/51139 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IPW

N° : 12

Assignation du :

23 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 juin 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [H] [W]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Madame [C] [M]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Madame [G] [W]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentés par Maître Gilles de BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #D0951

DEFENDERESSES

La société A PLUS BEAUTY S.A.S.U.

[Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [O] [B] divorcée [I], caution

[Adresse 5])

[Localité 6]

représentées par Maître Michel-alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocat au barreau de PARIS – #P0204

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Le bail commercial portant sur les lots n°29 et 43

Suivant acte authentique reçu du 29 juin 2021, Monsieur [H] [W], Madame [C] [M] et Madame [G] [W] (les Consorts [N]) ont donné à bail à la société A Plus Beauty, des locaux à usage commercial, en l’espèce un local comprenant boutique et arrière-boutique (lot 43) et une cave (lot 29), dépendant d’un immeuble sis [Adresse 10] [Localité 1].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er mai 2021 en contrepartie du versement d’un loyer annuel de 15 600 € payable mensuellement d’avance, soit 1 300 € par mois, outre provision sur charges mensuelles de 195 €.

Aux termes de ce même acte, Madame [O] [B] s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par la société Plus Beauty aux termes du bail.

Le bail commercial portant sur les lots n°28 et 2

Suivant acte authentique reçu par 29 juin 2021, les consorts [N] ont donné à bail à la société A Plus Beauty, des locaux à usage commercial, en l’espèce un local comprenant boutique et arrière-boutique (lot 2) et une cave (lot 28), dépendant d’un immeuble sis [Adresse 8] [Localité 14].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er mai 2021 en contrepartie du versement d’un loyer annuel de 16.000 € payable mensuellement d’avance, soit 1333,33 € par mois, outre provision sur charges mensuelles de 200 €.

Aux termes de ce même acte, Madame [B], s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par la société A Plus Beauty aux termes du bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le 30 avril 2024, les bailleurs ont fait à délivrer à la société A Plus Beauty deux commandements de payer visant la clause résolutoire, pour chaque bail, non dénoncés à la caution.

Les bailleurs ont fait à délivrer le 10 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société A Plus Beauty pour un montant en principal de 13 237,40 € au titre des loyers et charges impayées au 3 décembre 2024, pour le bail portant sur les lots n°29 et 43.

Les bailleurs ont fait à délivrer le 6 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société A Plus Beauty pour un montant en principal de 14 511,12 € au titre des loyers et charges impayées au 3 décembre 2024, pour le bail portant sur les lots n°28 et 2.

Le 16 janvier 2025, ces commandements ont été dénoncés à la caution.

Par actes délivrés le 23 janvier 2025, les consorts [N] ont fait assigner la société A plus Beauty devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux deux baux à compter du 30 mai 2024 ou, à titre subsidiaire, à compter du 10 janvier 2025 et 6 janvier 2025,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation des deux baux,

— ordonner l’expulsion de la société A plus Beauty et celle de tous occupants de son chef des lieux loués (lots 29 et 28) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner in solidum la société A plus Beauty et Madame [B] à lui payer la somme provisionnelle de 15 045,35 € au titre de l’arriéré locatif au 13 janvier 2023, pour le bail portant sur les lots n°29 et 43,

— condamner in solidum la société A plus Beauty et Madame [B] à lui payer la somme provisionnelle de 14 669,24 € au titre de l’arriéré locatif au 13 janvier 2023, pour le bail portant sur les lots n°28 et 2,

— condamner la société A plus Beauty au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner in solidum la société A plus Beauty et Madame [B] au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 12 mai 2025, les consorts [N] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leur acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dettes actualisées à la somme de 19 501,74 € et à la somme de 20 634,61 € arrêtées au 12 mai 2025 (mois de mai inclus) et se sont déclarés favorables à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais, sous réserve des versements proposés par la locataire dans ses conclusions.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par leur conseil, la société A plus Beauty et Madame [B] demandent au juge des référés de :

* Sur le bail commercial portant sur les lots n°29 et 43 (salon de coiffure) :

— juger que la créance non sérieusement contestable au titre des loyers impayés du bail commercial portant sur les lots n°29 et 43 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 9] s’élève à un montant de 19 501,74 € au jour de l’audience, terme locatif de mai 2025 inclus,

— autoriser la société A Plus Beauty à s’acquitter de sa dette en sept échéances selon les modalités suivantes :

— la somme de 5 000 € payable au plus tard le 16 mai 2025,

— le solde, soit la somme de 15 501,74 € en six échéances, les cinq premières d’un montant de 2 400 € chacune, payable le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 juin 2025 et la dernière d’un montant de 2 501,74 € payable le 5 novembre 2025,

— suspendre les effets de la clause résolutoire acquise au 10 janvier 2025,

— juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier précédemment consenti et de règlement des loyers et charges courants,

* Sur le bail commercial portant sur les lots n°2 et 28 (institut de beauté) :

— juger que la créance non sérieusement contestable au titre des loyers impayés du bail commercial portant sur les lots n°29 et 43 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 9] s’élève à un montant de 20 634,61 € au jour de l’audience, terme locatif de mai 2025 inclus,

— autoriser la société A Plus Beauty à s’acquitter de sa dette en sept échéances selon les modalités suivantes :

— la somme de 5 000 € payable au plus tard le 16 mai 2025,

— le solde, soit la somme de 15 634,61 € en six échéances, les cinq premières d’un montant de 2 600 € chacune, payable le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 juin 2025 et la dernière d’un montant de 2 634,71 € payable le 5 novembre 2025,

— suspendre les effets de la clause résolutoire acquise au 6 janvier 2025,

— juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier précédemment consenti et de règlement des loyers et charges courants,

— débouter les consorts [N] de leurs demandes formulée à l’encontre de la société A Plus Beauty et de Madame [O] [B] en qualité de caution au titre de l’article 700 du code de procédure civile en considération de l’équité ou la ramener à de plus justes proportions,

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission des deux baux au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Chaque bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il convient d’écarter les commandements de payer du 30 avril 2024 qui n’ont pas été dénoncés à la caution et d’examiner les demandes des consorts [N] à l’aune des commandements de payer des 6 et 10 décembre 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu’ils correspondent exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe des commandements, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ces commandements, les consorts [W] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ces commandements détaillent le montant de la créance au titre de l’arriéré locatif.

Les causes de ces commandements n’ont pas été acquittées dans le mois de leur délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire, pour chaque bail, est acquise et les baux se trouvent résiliés de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Les consorts [N] ne s’opposent pas à l’audience au principe de l’octroi de délais de paiement sur l’arriéré actualisé des dettes locatives, pour les deux baux.

Au vu de l’état de la dette, des versements auxquels s’engage la société locataire et des règlements intervenus sur les échéances, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire, pour chaque bail, reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société A plus Beauty depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, s’agissant du bail commercial portant sur les lots n°29 et 43, au vu du décompte produit par les consorts [N] et de l’accord des parties, l’obligation de la société A plus Beauty au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 mai 2025 (mois de mai inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19 501,74 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société A plus Beauty.

S’agissant du bail commercial portant sur les lots n°28 et 2, au vu du décompte produit par les consorts [N] et de l’accord des parties, l’obligation de la société A plus Beauty au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 mai 2025 (mois de mai inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 20 634,61 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société A plus Beauty.

Madame [B] sera condamnée solidairement par provision à ces mêmes sommes, son engagement de caution étant produit et non contesté en défense.

Sur les demandes accessoires

La société A plus Beauty et Madame [B], défendeurs condamnés au paiement d’une provision, devront supporter in solidum la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société A plus Beauty et de la caution ne permet d’écarter la demande de les consorts [W] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Sur le bail commercial portant sur les lots n°29 et 43

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 janvier 2025 à minuit ;

Condamnons solidairement la société A plus Beauty et Madame [B] à payer aux consorts [N] la somme par provision de 19 501,74 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 12 mai 2025 (mois de mai inclus) ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société A plus Beauty se libère des sommes ci-dessus allouées par le versement de :

— la somme de 5 000 € payable au plus tard le 16 juillet 2025,

— du solde, soit la somme de 15 501,74 € en six échéances, les cinq premières d’un montant de 2 400 € chacune, payable le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Sur le bail commercial portant sur les lots n°28 et 2 :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 janvier 2025 à minuit ;

Condamnons solidairement la société A plus Beauty et Madame [B] à payer aux consorts [N] la somme par provision de 20 634,61 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 12 mai 2025 (mois de mai inclus) ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société A plus Beauty se libère des sommes ci-dessus allouées par le versement de :

— la somme de 5 000 € payable au plus tard le 16 juillet 2025,

— du solde, soit la somme de 15 634,61 € en six échéances, les cinq premières d’un montant de 2 600 € chacune, payable le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

En tout état de cause :

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société A plus Beauty et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 8] [Localité 13] [Adresse 2] (lots 29, 43, 28 et 2),

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société A plus Beauty et Madame [B] devront payer solidairement mensuellement aux consorts [N], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons in solidum la société A plus Beauty et Madame [B] à payer aux consorts [N] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la société A plus Beauty et Madame [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 13] le 16 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE