TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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N° RG 24/57104 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WHQ

N° : 6

Assignation du :

07 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Localité 4] EXELMANS PROVINS – PEP

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Marie-marthe JESSLEN, avocat au barreau de PARIS – #E0067

DEFENDERESSE

La société LA PETITE PARISIENNE

[Adresse 2]

[Localité 3]

et encore

[Adresse 1]

[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 21 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées,

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2020, la SCI Paris Exelmans Province (ci-après PEP) a donné à bail commercial à la société La Petite Parisienne des locaux situés [Adresse 2] à Paris 6ème arrondissement (75006), pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2020, moyennant un loyer annuel de 28 800 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par avenant en date du 31 janvier 2021, le loyer a été réduit à la somme mensuelle de 2 200 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer au preneur, par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 58 377, 97 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail par l’effet du commandement de payer délivré le 4 juin 2024, la SCI PEP, a, par exploit délivré le 7 octobre 2024, fait citer la société La Petite Parisienne devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu à compter du 5 juillet 2024, Ordonner l’expulsion de la société La Petite Parisienne sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge des référés se réservant la liquidation de l’astreinte, Dire que l’expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, L’autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée, Condamner, à titre de provision, la société La Petite Parisienne à lui verser la somme de 58 377, 97 euros correspondant à l’arriéré locatif au 1er juin 2024 inclus, sous réserves de l’indexation du loyer à compter du 1er juin 2021, la somme de 337, 38 euros et 76, 73 euros au titre des frais des deux commandements signifiés le 4 juin 2024, la somme de 2 500 euros au titre de l’occupation de juillet 2024 et la somme de 2 500 euros au titre de l’occupation d’août 2024,

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 2 500 euros à compter du 5 juillet 2024, outre les charges locatives, l’indexation, jusqu’à la libération effective des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion de la société locataire et condamner la société La Petite Parisienne au paiement,Condamner la société La Petite Parisienne à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience qui s’est tenue le 21 novembre 2024, la SCI PEP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société La Petite Parisienne n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025. La SCI PEP a été autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’elle a fait le 27 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 4 juin 2024 par la SCI PEP à la société La Petite Parisienne pour avoir paiement de la somme de 58 377, 97 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 21 novembre 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande de la SCI PEP tendant à ce qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 juillet 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif. En revanche, il n’est pas justifié en l’espèce de la nécessité de prononcer une astreinte. Cette demande de ce chef sera donc rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SCI PEP demande à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme mensuelle de 2 500 euros, précisant que le loyer indexé au 1er juin 2024 s’élève à 2 374, 91 euros et la provision pour charges à la somme de 120 euros, soit à la somme de 2 494, 91 euros.

Dans ces conditions, elle demande à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant supérieur au loyer courant, charges en sus (2 500 euros au lieu de 2 494, 91 euros), ce qui n’est pas justifié.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation due par la société La Petite Parisienne jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires qui n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI PEP justifie par la production du contrat de bail, de l’avenant en date du 31 janvier 2021 du commandement de payer, et d’un décompte actualisé au 21 novembre 2024 que le preneur a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, une somme de 58 377, 97 euros arrêtée au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 comprise, étant précisé que le loyer du mois de juin 2024 n’avait pas fait l’objet d’une indexation.

La société La Petite Parisienne sera, en conséquence, condamnée au paiement de cette somme, qui n’est pas sérieusement contestable, à titre provisionnel.

Sur la demande relative aux commandements

Il n’y a pas lieu de condamner la société La Petite Parisienne au paiement des commandements visant la clause résolutoire délivrés les 4 et 7 juin 2024 dès lors qu’elle sera condamnée à les régler au titre des dépens.

Sur les demandes accessoires

La société La Petite Parisienne, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à la SCI PEP une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 5 juillet 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société La Petite Parisienne et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rejetons la demande de la SCI Paris Exelmans Province que cette expulsion soit assortie d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons la société La Petite Parisienne à payer à la SCI Paris Exelmans Province une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société La Petite Parisienne à payer à la SCI Paris Exelmans Province la somme de 58 377, 97 euros au titre des loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 1er juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse) ;

Condamnons la société La Petite Parisienne aux dépens comprenant le coût des commandements délivrés les 4 et 7 juin 2024 ;

Condamnons la société La Petite Parisienne à payer à la SCI Paris Exelmans Province la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de la SCI Paris Exelmans Province ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 4] le 09 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Sophie COUVEZ