TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/50618 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZUT

N° : 3

Assignation du :

22 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 mai 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [M] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par la SELEURL MRC AVOCAT, prise en la personne de Maître Mathieu ROGER-CAREL, avocat au barreau de PARIS – #D0901

DEFENDERESSE

Madame [Z] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Orly REZLAN, avocate au barreau de PARIS – #A0764

DÉBATS

A l’audience du 03 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte authentique en date du 22 mai 2024, Madame [Z] [V] a consenti à Monsieur [M] [S] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement sis [Adresse 4], pour une durée expirant le 30 août 2024 à 16 heures. L’acte fixait à 40.100 euros le montant de l’indemnité d’immobilisation, en assujettissant le bénéficiaire au versement de la somme de 20.050 euros auprès du notaire instrumentaire dans les dix jours de la signature de la promesse, le surplus étant dû en cas de non réalisation de la vente du fait du bénéficiaire. Par avenant ultérieur, le délai d’expiration de la promesse a été prorogé au 30 septembre 2024.

Le 7 octobre 2024, le notaire assistant Madame [V] a informé le notaire instrumentaire que Madame [V] considérait que la promesse était devenue caduque.

Par acte extrajudiciaire délivré le 22 janvier 2025, Monsieur [S] a attrait Madame [V] devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

Aux termes de ses conclusions oralement soutenues à l’audience du 3 avril 2025, Monsieur [S] entend voir :

« –  DIRE ET JUGER que l’obligation de restitution à Monsieur [S] de l’indemnité d’immobilisation versée par ce dernier à hauteur de 20.050 € dans les comptes de Maître [F] [I], notaire associé de la SCP « [J] [R], Barbara THOMAS-DAVID, [F] [I] et [B] [T] » notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial à [Adresse 7] (75014)[Adresse 1], n’est pas sérieusement contestable ;

En conséquence,

— CONDAMNER par provision Madame [V] à verser à Monsieur [S] la somme de 20.050 €, avec intérêts légaux à compter du 20 décembre 2024 (date de la mise en demeure faisant courir lesdits intérêts) jusqu’au versement effectif de ladite somme ;

En conséquence,

— AUTORISER Maître [F] [I], sur présentation de l’ordonnance à intervenir, à restituer à Monsieur [S] la somme de 20.050 € ;

— REJETER l’intégralité des demandes de Madame [V] ;

— CONDAMNER Madame [V] à verser à Monsieur [S] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Au soutien de ses demandes, fondées sur le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile et les stipulations de la promesse de vente, Monsieur [S] invoque la rétractation fautive de la promesse par la promettante. Il fait essentiellement valoir que lorsque Madame [V] a affirmé son intention de ne pas lui vendre le bien objet de la promesse de vente, le délai de la promesse n’était pas expiré, d’une part parce que la promettante avait sollicité sa prorogation en vue d’un rendez-vous de signature pouvant intervenir à compter du 7 octobre 2024, d’autre part parce que le notaire instrumentaire n’était pas en possession de toutes les pièces nécessaires de sorte que le délai était automatiquement prorogé de 8 jours.

Développant oralement ses écritures, Madame [V] entend voir :

« REJETER l’ensemble des demandes formées par Monsieur [M] [S] ;

A titre reconventionnel,

— Autoriser Maître [F] [I], sur présentation de l’ordonnance à intervenir, à verser à Madame [Z] [V] la somme de 20.050 € ;

— CONDAMNER en outre, par provision, Monsieur [M] [S] à verser à Madame [Z] [V] la somme de 20.050 € ;

— CONDAMNER Monsieur [S] à payer à Madame [V] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Contestant toute prorogation automatique du délai de la promesse, Madame [V] affirme que la promesse de vente est devenue caduque, en l’absence de levée de l’option ou de l’accomplissement d’un quelconque autre acte manifestant l’engagement du bénéficiaire avant le 30 septembre 2024.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes principales des parties

En application de l’article 835 alinéa second du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bénéfice de ces dispositions suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, dont la nature est indifférente et peut ainsi être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine de la juridiction.

Aux termes de l’article 1103 du code civil en sa rédaction temporellement applicable, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par acte authentique en date du 22 mai 2024, Madame [V] a consenti à Monsieur [S] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement constituant le lot n°6 de l’immeuble sis [Adresse 4]. L’acte est assorti des seules conditions suspensives de droit commun et exclut expressément toute condition suspensive d’obtention d’un prêt destiné au financement de cette acquisition par le bénéficiaire.

Il prévoit que Madame [V], en qualité de promettante, est définitivement engagée jusqu’au 30 août 2024 à la vente, dont la conclusion est exclusivement subordonnée au consentement de Monsieur [S] en qualité de bénéficiaire.

Sur le délai de réalisation de la vente

S’agissant de la durée de la promesse, l’acte du 22 mai 2024 stipule :

«  DELAI

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 août 2024, à seize heures.

En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration du délai ci-dessus fixé.

Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date a laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. »

« CARENCE

La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir. »

Par avenant conclu en la forme authentique, les parties ont prorogé le délai de réalisation de la vente jusqu’au 30 septembre 2024. Il est constant que l’acte n’a pas été signé avant le 7 octobre 2024, date à laquelle Madame [V] a informé le notaire instrumentaire de son intention de ne pas procéder à la vente.

L’article 721-2 du code de la construction et de l’habitation impose d’annexer à la promesse de vente, ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, les informations suivantes : le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur, l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ainsi que, lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Conformément à l’article 5 du décret n°67-223, ces informations figurent dans l’état daté que le syndic adresse au notaire chargé de recevoir l’acte de vente, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation.

En application de ces dispositions, l’état daté constitue à l’évidence un document nécessaire à la régularisation de l’acte de vente portant sur un lot de copropriété.

En l’espèce, il ressort du courriel adressé le 22 janvier 2025 par le syndic de l’immeuble sis [Adresse 4] au notaire assistant Monsieur [S] qu’aucun état daté n’a été établi relativement au lot n°6 de l’immeuble, à défaut d’avoir été sollicité.

En conséquence, le délai de réalisation de l’acte s’est trouvé automatiquement prorogé, conformément aux stipulations de la promesse de vente du 22 mai 2024, « aux huit jours calendaires qui suivront la date a laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours ».

Il s’ensuit qu’à la date du 7 octobre 2024, le délai de la réalisation de la vente n’était pas expiré et Madame [V] demeurait engagée par la promesse de vente.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’acte du 22 mai 2024 comprend une clause relative à l’indemnité d’immobilisation, ainsi libellée :

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION

MONTANT DE L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION

En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier en cas de non-signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUARANTE MILLE CENT EUROS (40 100,00 EUR).

VERSEMENT

Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE s’engage à verser au plus tard dans les DIX (10) jours des présentes, ainsi qu’il résultera de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de VINGT MILLE CINQ CENTS EUROS (20 500,00 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée, au moyen d’un virement bancaire en la comptabilité du notaire rédacteur des présentes.

[…]

SORT DE CE VERSEMENT

De convention expresse entre les PARTIES, cette somme est affectée en nantissement par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

La somme ci-dessus ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le pix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu vendeur.En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci. […]Toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :- si l’une au moins des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir […]

[…]

et enfin si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT

[…]

SURPLUS DE L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de VINGT MILLE CINQUANTE EUROS (20 050,00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. »

En l’espèce, Madame [V] a informé les intervenants à la vente de son intention de ne pas vendre son bien, par courriel du 7 octobre 2024, soit dans le délai de réalisation de la vente automatiquement prorogé.

Le délai pour lever l’option n’étant pas expiré à cette date, la non-réalisation de la vente promise est incontestablement imputable à la seule promettante.

En conséquence, la fraction de l’indemnité d’immobilisation versée par Monsieur [S] et séquestrée entre les mains du notaire doit lui être restituée. Il sera dès lors fait droit à la demande de restitution formulée par la partie demanderesse, laquelle n’emportera pas intérêts conformément aux stipulations de la promesse de vente. Monsieur [S] se voyant désintéressé par la libération des fonds par le notaire, il n’y a pas lieu de condamner Madame [V] au versement d’une provision.

Les précédents développements ayant établi que par l’effet de la clause de prorogation automatique du délai de réalisation de la vente, la promettante demeurait engagée lors de sa rétractation, les prétentions de Madame [V] se heurtent à des contestations sérieuses ; il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de Monsieur [S], Madame [V] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnée aux dépens, Madame [V] devra verser à Monsieur [S] une indemnité que l’équité commande de fixer à 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucune circonstance n’imposant de l’assortir de l’exécution provisoire sur présentation de la minute.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à Maître [F] [I], notaire, de restituer à Monsieur [S] la somme de vingt mille cinquante euros (20.050 euros) séquestrée en application de la promesse unilatérale de vente du 22 mai 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties ;

Condamnons Madame [V] à payer à Monsieur [S] la somme de trois mille cinq cents euros (3.500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [V] aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 07 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Marie-Hélène PENOT