TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ALBERTVILLE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00164

N° Portalis DB2O-W-B7J-C25Y

ORDONNANCE DE REFERE

N° 2025 / 68

DU : 21 Août 2025

S.A.R.L. CETINKAYA IMMOBILIER

C/

[I] [L] épouse [U]

Grosse et expéd. le 21 Août 2025

à la Sarl CETINKAYA

Expéd. le 21 Août 2025

à Mme [U]

à M. le Sous-Préfet d’Albertville

ORDONNANCE DE REFERE

DU 21 Août 2025

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 21 Août 2025,

PRESIDENT : […]

GREFFIER : […]

DEMANDEUR :

S.A.R.L. CETINKAYA IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Madame [C] [S], secrétaire

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [I] [L] épouse [U]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 12 Juin 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 21 Août 2025 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2021, la SARL CETINKAYA IMMOBILIER a donné en location à Mme [I] [U] née [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Par acte du 24 janvier 2025, la SARL CETINKAYA IMMOBILIER a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.805,22 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 27 janvier 2025, la SARL CETINKAYA IMMOBILIER a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, la SARL CETINKAYA IMMOBILIER a fait assigner en référés Mme [I] [U] née [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion de Mme [I] [U] née [L] et de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner Mme [I] [U] née [L], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3.019,22 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2025 ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

— de condamner Mme [I] [U] née [L] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 7 avril 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 12 juin 2025, la SARL CETINKAYA IMMOBILIER, représentée par Mme [C] [S], maintient l’intégralité de ses demandes. Elle indique que depuis l’assignation, la locataire a repris le paiement de son loyer résiduel (107 euros).

Mme [I] [U] née [L], présente, indique qu’une procédure de surendettement est en cours et avoir repris le travail. Elle expose avoir un enfant placé et contribuer à son entretien, qu’elle a d’autres dettes dont le montant s’élève à environ 5.000 euros en tout. Elle souhaite rester dans le logement et propose un échéancier de 80 euros par mois pour solder sa dette locative.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 6 juin 2025 dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le7 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SARL CETINKAYA IMMOBILIER justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SARL CETINKAYA IMMOBILIER aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 juillet 2021 à compter du 25 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [I] [U] née [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation illicite des lieux par Mme [I] [U] née [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SARL CETINKAYA IMMOBILIER qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

L’occupation illicite des lieux par cause manifestement et nécessairement un préjudice à la qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

L’occupation illicite des lieux par cause manifestement et nécessairement un préjudice à la qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.Il convient en conséquence de condamner Mme [I] [U] née [L] à payer à la SARL CETINKAYA IMMOBILIER une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 26 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, correspondant à la somme de 500 euros .

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Sur l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation et charges

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Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SARL CETINKAYA IMMOBILIER verse aux débats un contrat de bail signé le23 juillet 2021, l’acte de commandement de payer délivré le 24 janvier 2025, un décompte arrêté au 30 juin 2025 établissant les loyers et charges échus à la somme de 3.019,22euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SARL CETINKAYA IMMOBILIER est établie dans son principe et son montant.

Il sera toutefois rappelé que Mme [I] [U] née [L] a déposé un dossier de surendettement qui n’a pas été jugé recevable pour absence de déclaration d’impôts et a déposé la dééclaration le 15 mai 2025. La décision de la commission de surendettement n’ayant pas été rendue ce jour, Mme [I] [U] née [L] sera donc condamnée à payer à la SARL CETINKAYA IMMOBILIER la somme provisionnelle de 3.019,22 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge”.

Comme vu précédemment, faute de règlement dans le délai imparti suite au commandement de payer, les conditions de la résiliation du bail sont acquises et ce, depuis le 25 mars 2025.

Compte tenu de l’engagement de Mme [I] [U] née [L], de sa reprise des paiements des loyers depuis 3 mois, de sa situation professionnelle, de ses capacités de remboursement et de l’absence d’opposition par la SARL CETINKAYA IMMOBILIER à l’audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Mme [I] [U] née [L] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative en réglant en plus du loyer, la somme de 85 euros par mois pendant 35 mois et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette locative.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la clause de résiliation reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur,

— l’expulsion de Mme [I] [U] née [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [I] [U] née [L] sera condamnée à payer à SARL CETINKAYA IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 500 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

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En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Mme [I] [U] née [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Mme [I] [U] née [L] à payer à la SARL CETINKAYA IMMOBILIER la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la SARL CETINKAYA IMMOBILIER aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 juillet 2021 entre la SARL CETINKAYA IMMOBILIER d’une part, et Mme [I] [U] née [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

RAPPELONS que Mme [I] [U] née [L] a déposé un dossier de surendettement qui est en cours d’examen et qu’en cas de reecevabilité, les conditions de la décision de la commission de surendettement à intervenir se substitueront à la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [I] [U] née [L] à payer à la SARL CETINKAYA IMMOBILIER une somme provisionnelle de 3.019,22 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au mois du mois de juin inclus selon décompte arrêté au 30 juin 2025 et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [I] [U] née [L] à se libérer en 35 mois de 85 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par Mme [I] [U] née [L] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

SUSPENDONS pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SARL CETINKAYA IMMOBILIER sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Mme [I] [U] née [L] dans le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— l’expulsion de Mme [I] [U] née [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [I] [U] née [L] sera condamnée à régler à la SARL CETINKAYA IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 500 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Mme [I] [U] née [L] à payer à la SARL CETINKAYA IMMOBILIER la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [I] [U] née [L] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,

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