TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 24/00425

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KZK

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

08 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. CUVEE PRIVEE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Thomas MLICZAK de la SELEURL MARGAUX HORSTMANN SELARL, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #D0653,

et par Maître Anissa SBAI BAALBAKI, avocat au barreau de Nice, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0937

Décision du 05 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/00425 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KZK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé non-daté, la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] a donné à bail à la S.A.S. Cuvée Privée des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] dans le [Adresse 5] [Localité 9], et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2020 avec échéance au 28 février 2029, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 25.920 euros hors taxes et charges.

La destination est la suivante : « bureau pour l’exercice de l’activité de vente de vin à distance sur catalogue spécialisé à l’exclusion de tout autre ».

Par acte sous seing privé du 12 février 2020, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Nord Est s’est engagée directement et personnellement à titre de garant de la S.A.S. Cuvée Privée au profit de la SCI de l’immeuble du [Adresse 3] et de façon autonome, à lui payer la somme forfaitaire maximale de 25.920 euros pour une durée de 108 mois à compter du 20 février 2020 jusqu’au 1er mars 2029.

Par lettre recommandée avec avis de réception déposée le 30 août 2022, la S.A.S. Cuvée Privée a informé la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] de son intention de mettre fin au bail à effet du 28 février 2023.

Par procès-verbal de constat du 27 avril 2023, la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] a fait procéder à un état des lieux de sortie contradictoire. Les locaux ont été restitués par la S.A.S. Cuvée Privée le 27 avril 2023.

Par acte sous seing privé du 27 avril 2023, la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] et la S.A.S. Cuvée Privée ont conclu un protocole d’accord aux termes duquel elles se sont accordées sur la résiliation anticipée du bail à effet du 30 avril 2023 sous conditions suspensives.

Par courrier du 31 août 2023, la S.A.S. Cuvée Privée a mis en demeure la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] de lui rembourser sans délai la somme de 5.709,82 euros au titre du solde du dépôt de garantie.

Par courrier du 21 septembre 2023, la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] a mis en demeure la S.A.S. Cuvée Privée de lui régler la somme de 2.362,18 euros au titre du coût des travaux de remise en état.

Par courrier du 19 octobre 2023 la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Nord Est a mis en demeure la S.A.S. Cuvée Privée, en sa qualité de donneur d’ordre de la garantie à première demande, d’avoir à lui régler sous quinzaine la somme de 2.362,18 euros appelée par la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] au titre de cette garantie.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 janvier 2024, la S.A.S. Cuvée Privée a fait assigner la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de la condamner à lui restituer avec intérêts de retard le dépôt de garantie d’un montant de 6.709,82 euros, la somme de 2361,18 euros versée au titre de la garantie à première demande ainsi que l’original de la garantie à première demande d’un montant de 25.920 euros, et de la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 21 novembre 2024, la S.A.S. Cuvée Privée demande au tribunal de :

A titre principal,

— juger que le protocole d’accord signé entre les parties fait obstacle à toute demande financière de la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] à son encontre ;

— condamner la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] à lui restituer :

le dépôt de garantie d’un montant de 6.709,82 euros avec intérêts de retard à compter du 28 avril 2023 ;

la somme de 2.361,18 euros versée au titre de la garantie à première demande avec intérêts de retard à compter du 28 avril 2023 ;

l’original de la garantie à première demande d’un montant de 25.920 euros avec intérêts de retard à compter du 28 avril 2023 ;

A titre subsidiaire,

— juger que les sommes sollicitées par la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] ne sont ni fondées ni justifiées ;

— condamner la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] à lui restituer :

le dépôt de garantie d’un montant de 6.709,82 euros avec intérêts de retard à compter du 28 avril 2023 ;

la somme de 2.361,18 euros versée au titre de la garantie à première demande avec intérêts de retard à compter du 28 avril 2023 ;

l’original de la garantie à première demande d’un montant de 25.920 euros avec intérêts de retard à compter du 28 avril 2023 ;

En tout état de cause,

— condamner la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral et d’atteinte à l’image subis ;

— condamner la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. Cuvée Privée énonce :

— que la force obligatoire du protocole d’accord portant sur la résiliation anticipée du bail fait échec à toute demande en paiement postérieure ;

— qu’en l’absence d’information dans les 8 jours du bailleur de sa volonté de faire réaliser des travaux de remise en état des locaux, les conditions suspensives stipulées au protocole d’accord sont réputées réalisées ;

— que compte tenu du refus du bailleur de la laisser faire réaliser des travaux dans les locaux postérieurement à leur restitution, la réalisation de la condition suspensive tenant à l’état de restitutions des locaux a été empêchée de sorte qu’elle est réputée accomplie ;

— que le bailleur échoue à justifier de la réalité de son préjudice relatif à la remise en état des locaux et de leur lien de causalité avec une éventuelle faute contractuelle tenant à l’état de restitution des locaux ;

— que le bailleur a conservé de façon abusive le dépôt de garantie et a mobilisé de façon abusive la garantie autonome, sans son information préalable, ce qui lui a causé un préjudice moral et a porté atteinte à son image.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] demande au tribunal de :

— débouter la S.A.S. Cuvée Privée de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la S.A.S. Cuvée Privée à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] énonce :

— que les locaux n’ont pas été restitués en bon état d’entretien et de réparations locatives par le preneur ;

— que la condition suspensive tenant à l’état de restitution des locaux et de réalisation des travaux de réparations locatives par le preneur n’a pas été réalisée de sorte que le protocole d’accord est caduc et que le contrat de bail s’est poursuivi ;

— que le preneur ne peut donc faire valoir la force obligatoire du protocole d’accord pour s’opposer au paiement des réparations locatives réalisées ;

— que le preneur est donc débiteur du coût de l’ensemble des travaux réalisés dans les locaux tenant au parquet des locaux et au changement des serrures, ainsi que des frais liés à l’entrée décalée dans les lieux par le nouveau preneur ;

— que le preneur échoue à démontrer tant l’existence d’une faute, que l’existence et le quantum des préjudices allégués, de sorte qu’aucun dommages et intérêts ne peut lui être alloué.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Par ordonnance du 21 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 10 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « juger» ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur le coût des réparations locatives mis à la charge de la S.A.S. Cuvée Privée

Sur l’état de restitution des locaux

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la clause II intitulée « Entretien – Travaux » du contrat de bail stipule notamment que : « Le preneur dont maintenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien notamment :[…] Les accessoires et équipements, parquets, moquettes, carrelages, ferrures, appareils sanitaires, robinets et canalisations, ainsi que les devantures et fermetures, enseignes, verrières, vitrine, de procéder à la peinture de celles-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et même de remplacer s’il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé ».

Aux termes de ces stipulations la S.A.S. Cuvée Privée devait effectuer l’ensemble des réparations locatives et d’entretien des locaux et les restituer en bon état.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé par procès-verbal de constat d’huissier de justice contradictoire le 28 février 2020 que le sol des locaux est recouvert d’un parquet massif à lames ciré en parfait état dans la première et la deuxième pièces des locaux et que le preneur s’est vu remettre 4 clés de la porte palière et deux petites clés carrées pour la boîte aux lettres. Il est également constaté que dans la première pièce, se trouvent deux fenêtres en bon état à l’exception de la béquille de la fenêtre de gauche qui ne tourne pas complètement, et que dans la deuxième pièce, il y a trois fenêtres en parfait état.

Il ressort de l’état des lieux de sortie dressé le 27 avril 2023 par commissaire de justice que la serrure multipoint de la porte d’entrée est en état d’ouverture et de fermeture. Il est notamment constaté dans la première pièce, que le sol est recouvert d’un parquet massif à lames ciré en bon état général à l’exception de lames de parquet abîmées au niveau de la paroi face en se situant dos à la cuisine. Les lames sont noircies et présentent des traces d’infiltration. Il est constaté de nombreux petits impacts sur le sol aux abords des fenêtres. Il est également constaté dans cette même pièce la présence de deux fenêtres qui ne présentent aucun désordre à l’exception de la béquille de la fenêtre de droite qui se ferme difficilement.

Le constat rapporte que dans la deuxième pièce, le sol recouvert d’un parquet massif ciré est en bon état général à l’exception de la présence de quelques rayures. Il est relevé par le commissaire de justice la présence de trois fenêtres en parfait état. Il est enfin constaté que le verrou de la boîte aux lettres est manquant. Lors de l’état des lieux de sortie, le preneur a restitué au bailleur 3 vigiks, 3 clés de la porte palière et 1 clé carrée pour la boîte aux lettres.

Il résulte de ces éléments que les locaux n’ont pas été restitués en bon état de réparations locatives en ce qui concerne les lames de parquet dans la première pièce qui sont abîmées et noircies avec des traces d’infiltration, des impacts sur le sol de la première pièce et des rayures sur le sol de la deuxième pièce ainsi qu’un verrou manquant sur la boîte aux lettres. En outre, toutes les clés n’ont pas été restituées.

Les parties s’entendent sur le fait que le preneur n’a pas réalisé les réparations locatives.

Sur le moyen tiré de la force obligatoire du protocole d’accord du 27 avril 2023

Selon l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

L’article 2048 prévoit que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différent qui a donné lieu.

L’article 2049 énonce que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

En vertu de l’article 1304 du code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Il ressort de l’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, les parties ont conclu le 27 avril 2023 un protocole d’accord qui vise à résilier le bail litigieux à la date 30 avril 2023 sous les conditions suspensives suivantes :

« -Régularisation d’un bail à compter du 1er mai 2023 au profit de la société NASKA Société par Actions simplifiée au capital de 10.000,00 €, dont le siège social est situé à [Adresse 11] et Immatriculée au Registre du Commerce de PARIS sous le numéro 885 097 261

— Levée des réserves du bail au profit de la société NASKA susmentionnée à savoir notamment fourniture de l’original d’une garantie bancaire

— Prise en charge par le preneur du décompte financier ci-après

— Libération des lieux par le preneur libre de mobilier et d’occupant pour le 28 avril 2023 au plus tard. Il est expressément convenu entre les parties que le bloc cuisine installée par le preneur sera laissé sur place sans indemnité, la société NASKA entendant en faire son affaire personnelle.

— L’état des lieux restitués par la société CUVÉE PRIVÉE et tous travaux locatifs éventuellement à sa charge ».

La clause 2 du protocole d’accord stipule que « À la suite des échanges entre les parties et la société NASKA, la société CUVÉE PRIVÉE accepte de prendre en charge :

1//une gratuité de loyer à hauteur de UN mois de loyer TTC charges comprises soit la somme de 3.085,20€ TTC

3/paiement du loyer jusqu’au 30 avril 2023 TTC charges comprises oit 2.985,95 € TTC TOTAL : 6.071,15 € ».

La clause 5 dudit protocole stipule que « Le présent protocole produit son plein effet à compter de la date de sa signature, sous les réserves mentionnées ci-avant

Le bailleur ou son représentant s’engage à informer la société CUVÉE PRIVÉE dans un délai de 8 jours après en avoir eu connaissance, en cas de non réalisation des conditions suspensives susmentionnées rendant les présentes caduques et ayant donc pour conséquence la poursuite du bail régularisé le 27 février 2020 entre le bailleur et la société CUVÉE PRIVÉE ».

Si le protocole d’accord impose au bailleur d’informer le preneur dans un délai de 8 jours, après avoir eu connaissance, de l’absence de réalisation des conditions suspensives, aucune conséquence n’est prévue par les parties en cas d’inexécution de cette obligation, de sorte que le manquement à cette obligation est indifférent au sort des conditions suspensives.

Il résulte de ces stipulations claires et sans ambiguïté que le bail litigieux doit être résilié de façon anticipée à effet au 30 avril 2023 à la condition notamment que le preneur restitue les locaux et effectue « tous travaux locatifs éventuellement à sa charge ». À défaut de réalisation de cette condition suspensive, le protocole devient caduc.

Il résulte des éléments précédemment exposés que, contrairement à ce qu’affirme le preneur, la condition suspensive stipulée dans le protocole d’accord relative aux travaux locatifs à sa charge n’a pas été réalisée, de sorte que le protocole d’accord est devenu caduc, étant relevé néanmoins qu’en raison de cette caducité, il est néanmoins constaté que le bail a été résilié à la date du 28 février 2023 par l’effet de la lettre recommandée avec avis de réception déposée le 30 août 2022, en application de l’article L.145-4 du code de commerce.

La S.A.S. Cuvée Privée échoue en outre à démontrer l’impossibilité de réaliser les travaux locatifs qui étaient à sa charge, alors qu’elle jouissait librement des lieux jusqu’à leur restitution.

Il s’en évince que doit être écarté le moyen tiré de la force obligatoire du protocole d’accord pour s’opposer au paiement des réparations locatives à sa charge.

Sur l’exigibilité des sommes dues au titre des réparations locatives

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

Le juge chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition. La seule faute contractuelle découlant de l’inexécution des réparations locatives n’est donc pas suffisante pour donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur.

En l’espèce, concernant la réparation du parquet des locaux, le bailleur verse aux débats une facture de la société CT Construction du 31 mai 2023 aux termes de laquelle il est établi que le parquet des locaux a été changé sur 30 m² pour un prix total de 3.620 euros hors taxes, étant précisé que le prix d’achat est fixé à 35 euros hors taxes par m².

Au titre du contrat de bail, il est stipulé que les locaux font 72 m² environ. Il est par ailleurs établi et non contesté par les parties que la superficie de 30 m² correspond peu ou prou à la surface de la première pièce des locaux.

Le bailleur allègue sans en justifier de la nécessité de changer l’intégralité du parquet de la première pièce des locaux, alors qu’il a été constaté aux termes de l’état des lieux de sortie que seulement quelques lames étaient dégradées. Il n’est par ailleurs pas démontré l’impossibilité de pouvoir réparer seulement les lames de parquet dégradées à raison du type de parquet.

Dès lors, le bailleur ne peut être indemnisé qu’à hauteur de 70 euros, correspondant à deux mètres carrés de parquet dégradés dans les locaux.

Concernant le changement de la serrure, il est versé aux débats une facture de la société Comptoir Français de Sécurité (CFS) du 9 juin 2023 pour un montant de 3.043,80 euros TTC correspondant au changement des serrures de la porte d’entrée, au changement de la serrure de la boîte aux lettres, ainsi que la remise en état de deux fenêtres.

S’agissant des serrures, il est relevé que le preneur n’a pas restitué l’ensemble des clés de la porte palière, ainsi que celle de la boîte aux lettres et il est donc loisible au bailleur de procéder au changement des serrures.

S’agissant des fenêtres, l’état des lieux d’entrée de sortie indique que les deux fenêtres ne présentent aucun désordre à l’exception de la béquille de la fenêtre de droite se fermant difficilement comme cela avait été d’ores et déjà constaté lors de l’entrée dans les lieux. Dès lors, le bailleur est mal fondé à imputer des réparations locatives à ce titre au preneur.

En conséquence, le bailleur ne peut prétendre à être indemnisé qu’à hauteur de la somme de 2.290 euros au titre de la facture CFS (2.536 € – 246,50 € au titre de la remise en état des fenêtres = 2.290 €).

Enfin concernant l’entrée en jouissance décalée du nouveau preneur, le bailleur n’établit par aucune pièce utile que la date de prise à bail du nouveau locataire a été décalée en raison des travaux dont la durée au demeurant n’est nullement spécifiée. Il sera donc débouté de ce chef de préjudice.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le preneur est redevable à l’égard du bailleur de la somme de 2.360 euros (= 2.290 + 70) au titre des réparations locatives

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et de la somme versée au titre de la garantie autonome

Sur la restitution du dépôt de garantie

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en apporter la preuve et à celui qui s’en prétend libéré d’en justifier.

En l’espèce, la clause intitulée « Dépôt de garantie » du contrat de bail stipule que « Afin de constituer un dépôt de garantie égal à trois mois de loyers, le preneur a présentement versé entre les mains du bailleur, qui le reconnaît et lui en consent bonne et valable quittance, la somme de SIX MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT EUROS (6.480,00 €) qui ne sera pas productive d’intérêts et qui sera remboursée en fin de jouissance, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le preneur au bailleur ou dont le preneur pourrait être rendu responsable sur la base de l’état des lieux d’entrée dans les locaux, établi de manière contradictoire ».

Il est établi et non contesté que le dépôt de garantie versé par le preneur au bailleur s’élève, après actualisation, à la somme de 6.709,82 euros.

Pour statuer sur le quantum de la restitution au titre du dépôt de garantie, le tribunal doit préalablement examiner les sommes appelées au titre de la garantie autonome pour couvrir les réparations locatives.

Sur la demande de restitution de la somme versée au titre de la garantie autonome

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

L’article 2321 du même code dispose que la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues. Le garant n’est pas tenu en cas d’abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d’ordre. Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie. Sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l’obligation garantie.

Il est admis de façon constante qu’après paiement d’une garantie autonome, le donneur d’ordre est recevable à exercer un recours contre le bénéficiaire pour faire juger que celui-ci a perçu indûment le montant de la garantie, sans avoir à justifier du remboursement préalable du garant.

En l’espèce, le contrat de garantie autonome conclu entre la Caisse Régionale de Crédit Agricole du Nord Est et la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] stipule que « Le garant s’engage irrévocablement à payer, à première demande par lettre recommandée avec accusé de réception signée par le bénéficiaire et dans laquelle il sera notamment mentionné la consistance de la créance » et que « Tout paiement effectué par nos soins dans le cadre de la présente garantie s’imputera sur le montant maximal mentionné ci-dessus et notre engagement sera réduit d’autant pour l’avenir ».

Il est également stipulé que « Tous les frais occasionnés par la présente ou par ses suites seront à la charge exclusive de la société CUVÉE PRIVÉE ».

Par courrier du 19 octobre 2023, la Caisse Régionale de Crédit Agricole du Nord Est a informé la S.A.S. Cuvée Privée que la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] a sollicité, en sa qualité de bénéficiaire de la garantie autonome, le règlement de la somme de 2.361,18 euros et a mis en demeure la S.A.S. Cuvée Privée de lui régler cette somme dans un délai de 15 jours.

Il n’est pas contesté que la Caisse Régionale de Crédit Agricole du Nord Est a réglé la somme de 2.361,18 euros au bailleur, en sa qualité de garant autonome et conformément aux stipulations contractuelles.

Or, comme indiqué précédemment le preneur est redevable à son bailleur de la somme de 2.360 euros.

Il en résulte que la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] doit restituer la somme de 01,18 euros indûment perçue au titre de la garantie autonome avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Le bailleur étant quitte des dettes locatives recouvrées par la garantie autonome, l’intégralité du dépôt de garantie doit être restituée au preneur, soit la somme de 6.709,82 euros avec intérêts au taux légal, à compter du 30 août 2022, date de la mise en demeure.

Sur la demande de restitution de l’original de la garantie autonome

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 2321 du même code dispose que la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues. Le garant n’est pas tenu en cas d’abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d’ordre. Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie. Sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l’obligation garantie.

Il est constant que la nullité du contrat de base, sa résiliation, son inexécution, ses modifications ne sauraient paralyser l’exécution de la garantie . En revanche, un appel dans une telle situation de la garantie, pourrait caractériser un appel abusif ou frauduleux.

En l’espèce, le contrat de garantie autonome stipule dans son préambule que : « le BÉNÉFICIAIRE exige une garantie bancaire à 1ère demande d’un montant de 25.920 euros et d’une durée maximale de 108 mois afin de garantir toutes sommes qui seraient dues par la société CUVÉE PRIVÉE au titre du contrat de bail commercial ».

L’article I. stipule que l’engagement du garant a « une durée maximale de 108 mois à compter du 20/02/2020 ».

Les parties admettent que les lieux ont été restitués par le preneur puis remis en location par le bailleur, le solde de tout compte ayant été fixé dans le cadre du présent jugement.

Si l’autonomie de la garantie par rapport au contrat de base exclut toute restitution de l’original avant l’échéance maximale fixée par le garant, il est relevé qu’un appel dans une telle situation de la garantie, pourrait caractériser un appel abusif ou frauduleux.

En l’état, il y a néanmoins lieu de rejeter la demande de la S.A.S. Cuvée Privée tendant à la restitution de l’original de la garantie autonome.

Sur la demande de dommages et intérêts pour rétention abusive

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

À moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable en vertu de l’article 1231 du code civil.

L’article 1231-2 de ce même code dispose en outre que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications détaillées dans les articles suivants.

En application enfin des dispositions de l’article 1353 du même code, il appartient au demandeur à une action en responsabilité contractuelle d’apporter la preuve de l’existence et du quantum du dommage dont il sollicite réparation.

L’octroi de dommages-intérêts est conditionné à la démonstration de l’existence d’un préjudice certain, personnel et direct résultant d’un manquement d’une partie à une de ses obligations.

En l’espèce, il est relevé que le preneur était redevable des réparations locatives, de sorte qu’il ne peut faire grief au bailleur d’avoir retenu abusivement des sommes à ce titre.

L’absence d’information préalable du preneur quant à la mise en jeu de la garantie autonome ne saurait être constitutive d’une faute contractuelle, alors d’une part, qu’aucune obligation n’a été stipulée dans ce sens et que d’autre part, la somme appelée au titre de la garantie autonome avait été préalablement sollicitée auprès du preneur, celle-ci n’ayant été mise en œuvre que subsidiairement.

Enfin, la S.A.S. Cuvée Privée ne fait qu’alléguer l’existence d’un préjudice moral et d’une atteinte à son image, sans en établir leur réalité ainsi que leur quantum.

Par conséquence, la S.A.S. Cuvée Privée sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte, la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] sera condamnée à payer à la S.A.S. Cuvée Privée la somme totale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Condamne la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] à payer à la S.A.S. Cuvée Privée la somme de 6.709,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2022, date de la mise en demeure, au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Condamne la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] à restituer à la S.A.S. Cuvée Privée la somme de 01,18 euros indûment perçue au titre de la garantie autonome, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute la S.A.S. Cuvée Privée de sa demande tendant à la restitution de l’original de la garantie autonome ;

Déboute la S.A.S. Cuvée Privée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] à verser à la S.A.S. Cuvée Privée la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.C.I. de l’immeuble du [Adresse 3] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 05 Février 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON