TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/157

AFFAIRE : N° RG 25/02221 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YNR

Jugement Rendu le 09 Mars 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriété de l’immeuble les tuileries représentée par son syndic en exercice l’EURL CITYA RIVE GAUCHE

Immatriculée au RCS DE BEZIERS 523986339

Ayant son siège social

Résidence Quai Sud 40 bd de Verdun

34500 BEZIERS

Représenté par : M^e Stéphanie CARRIE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant M^e Philippe CORNET avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. WEEX 19

Prise en personne de son représentant légal en exercice

Immatriculée au RCS de MONTPELLIER 893955567

Ayant son siège social

52 Clos des entreprises

34970 LATTES

Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

1 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

1 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 09/03/26

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Novembre 2025, différée dans ses effets au 29 Décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 12 Janvier 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Mars 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé 7 avenue Pierre VERDIER 34500 BEZIERS est soumis au statut de la copropriété.

Son syndic en exercice est l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) CITYA RIVE GAUCHE.

La Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) WEEX 19 est propriétaire dans cette copropriété des lots n°42, 43, 44, 64, 66, 119, 120, 121, 122 et 123.

Par lettres recommandée et simple du 13 juin 2025, il a été proposé, par le conseil du syndicat des copropriétaires à la SASU WEEX 19, un règlement amiable des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Cette mise en demeure est restée infructueuse.

***

Par acte du 27 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES TUILERIES sis 7 avenue Pierre VERDIER 34500 BEZIERS, pris en la personne de son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, a assigné la SASU WEEX 19, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

Condamner la SASU WEEX 19 à lui verser 124.905,22 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er août 2025, ainsi que la somme de 1.068 euros au titre des frais nécessaires,Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 13 juin 2025, date de la mise en demeure,Condamner la SASU WEEX 19 à lui verser la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner la SASU WEEX 19 au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée en application de l’article 656 du code de procédure civile, la SASU WEEK 19 n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 20 novembre 2025, la clôture a été fixée au 29 décembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 09 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la défaillance de la société défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, la SASU WEEX 19 est défaillante à la présente procédure, alors même qu’elle a été régulièrement assignée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I de cette loi ajoute que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 19-2 alinéa 1er de cette loi ajoute qu'« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

Relativement à l’action du syndic, aux termes de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

L’article 43 de ce même décret précise que « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.

Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à cette situation ».

En l’espèce, sur le fond, il est produit contradictoirement aux débats les convocations et procès-verbaux d’assemblées générales des années 2023 à 2025 ayant pour objet l’adoption des comptes et des budgets prévisionnels, ainsi que les appels de fonds afférents.

Aussi, le relevé de compte du 1er août 2025 fait état d’un arriéré à hauteur de 124.905,22 euros à l’égard de la SASU WEEX 19.

En conséquence, il conviendra de condamner la SASU WEEX 19 à verser 124.905,22 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TUILERIES, représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE.

En application de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui dispose que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant », il sera dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de cette même loi précise que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES TUILERIES, pris en la personne de son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, justifie de frais de relance (mises en demeure, honoraires d’avocat et frais de contentieux) pour un montant de 1.068 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner la SASU WEEX 19 à verser 1.068 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TUILERIES, pris en la personne de son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, des dommages et intérêts pour résistance abusive peuvent être alloués si l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister est caractérisé ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Un manquement par un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires à régler les charges de copropriété est constitutif d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion de l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, directe et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la SASU WEEX 19 n’a effectué en 2 ans qu’un seul paiement de ses charges, ce qui caractérise des manquements réitérés. Son comportement est donc constitutif d’un abus dans l’exercice du droit de résister, de nature à créer un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes indispensables à la gestion de l’entretien de l’immeuble.

En conséquence, il conviendra de condamner la SASU WEEX 19 à verser 350 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TUILERIES, représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, la SASU WEEX 19 succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, la SASU WEEX 19 étant condamnée aux dépens, il conviendra de la condamner à verser 650 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TUILERIES, représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE la SASU WEEX 19 à verser 124.905,22 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TUILERIES, représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE au titre des charges impayées, ainsi que 1.068 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025, date de la mise en demeure,

CONDAMNE la SASU WEEX 19 à verser 350 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TUILERIES, représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SASU WEEX 19 à supporter la charge des entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la SASU WEEX 19 à verser 650 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TUILERIES, représenté par son syndic en exercice, l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 09 Mars 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à M^e Stéphanie CARRIE