TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me de la MORINERIE (D1433)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e AZOULAI (P0007)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/14181

N° Portalis 352J-W-B7H-C3DCI

N° MINUTE : 4

Assignation du :

03 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [L], assistée de Madame [V] [S], en qualité de curatrice

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Régine de la MORINERIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1433

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES (RCS de Paris 800 840 613)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Michel AZOULAI de la S.C.P. AZOULAI ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0007

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14181 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DCI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 09 Septembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOS DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2011, Madame [J] [B], assistée de Madame [O], en qualité de curatrice de cette dernière, a donné à bail commercial à Madame [X] [D] un local, sis [Adresse 2], à [Localité 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2011, moyennant un loyer principal annuel de 48.000 euros, aux fins d’y exercer une activité d'« ANTIQUITES, DECORATION, GALERIE D’ART, VENTE DE MEUBLES, PHOTOS, ESTAMPES ET PEINTURES ».

Par acte sous seing privé de cession de droit au bail en date du 3 mars 2014, la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIERES est venue aux droits de Madame [X] [D]. Cette cession a été acceptée par Madame [O], en qualité de tutrice de Madame [J] [B].

Madame [U] [L] est venue aux droits de Madame [J] [B], à la suite du décès de cette dernière, survenu le 5 février 2019.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 mai 2020, Madame [U] [L] a fait signifier à la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 18.137,19 euros en principal au titre de loyers et charges impayés.

Par acte extrajudiciaire du 31 mars 2022, la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES a fait signifier à Madame [U] [L] un congé pour le 30 septembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 3 juillet 2023, Madame [U] [L], assistée de Madame [V] [S], en qualité de curatrice de cette dernière, a fait délivrer à la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES une sommation de payer les loyers rappelant le départ des lieux de la locataire le 30 septembre 2022 et portant sur une somme de 66.604,29 euros en principal, selon décompte joint arrêté au 6 avril 2023.

Par acte extrajudiciaire du 21 juillet 2023, la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES a fait signifier à Madame [U] [L] une opposition à sommation, indiquant contester lui devoir la moindre somme.

Par acte extrajudiciaire du 3 novembre 2023, Madame [U] [L], assistée de Madame [V] [S], en qualité de curatrice de cette dernière, a fait assigner la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de la voir condamner au paiement d’une somme de 66.604,29 euros au titre des loyers et charges dus en vertu du bail commercial du 16 juin 2011 et cession de droit au bail du 3 mars 2014.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, Madame [U] [L], assistée de Madame [V] [S], en qualité de curatrice de cette dernière demande au tribunal judiciaire de :

« JUGER Madame [L] assistée de sa curatrice Madame [S] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER la société S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIERES de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNER la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIERES au paiement de la somme de 66 604,29 € au titre des loyers et charges dus en vertu du bail commercial du 16 juin 2011 et cession de droit au bail du 3 mars 2014 ;

DIRE que les condamnations à intervenir porteront intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure adressée à la société MEUBLES ET LUMIERES en date du 13 avril 2023 ;

CONDAMNER la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIERES à verser à Madame [L] assistée de Madame [S], ès-qualité de curatrice, la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civiles ainsi qu’aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES demande au tribunal judiciaire, au visas des articles 1217, 1719 et suivants du code civil, de :

« CONSTATER que la Société MEUBLES ET LUMIERES est recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

CONSTATER que Madame [L] assistée de sa curatrice Madame [S] a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien des locaux situés au [Adresse 2], en sa qualité de bailleresse au bail commercial cédé à la société MEUBLES ET LUMIERES le 3 mars 2014 ;

CONSTATER que Madame [L] n’a pas tenu compte de la remise de loyer accordée pour la période de mars, avril et mai 2020 correspondant au premier confinement s’élevant à la somme de 12.528,48 euros et n’a à ce jour pas remboursé le dépôt de garantie actuellement entre ses mains pour un montant de 12.000 euros.

En conséquence,

DEBOUTER Madame [L] assistée de sa curatrice Madame [S] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER Madame [L] assistée de sa curatrice Madame [S] à :

— Rembourser les loyers et charges versées par la Société MEUBLES ET LUMIERES depuis le 7 janvier 2019 jusqu’au 1er décembre 2021 soit la somme de 107.613,22 euros,

— Lui rembourser également le dépôt de garantie s’élevant 12.000 euros,

— Lui verser la somme de 60.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, correspondant au prix d’acquisition du droit au bail.

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [L] assistée de sa curatrice Madame [S] à payer à la société MEUBLES ET LUMIERES la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [L] assistée de sa curatrice Madame [S] aux entiers dépens. »

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14181 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DCI

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 30 septembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. À la suite de l’empêchement durable du magistrat en charge de l’audience de plaidoirie en juge unique du 14 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 9 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 9 septembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande en paiement formée par la bailleresse

Sur l’arriéré locatif

Madame [U] [L], assistée de Madame [V] [S], en qualité de curatrice de cette dernière, fait valoir que la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES s’est maintenue dans les lieux en payant partiellement ou en s’abstenant de régler les loyers et charges, en dépit d’un commandement de payer délivré le 22 mai 2020, d’une mise en demeure du 13 avril 2023 et d’une sommation signifiée le 3 juillet 2023, de sorte que son arriéré arrêté au 24 février 2023 s’élève à la somme de 66.604,29 euros.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, selon décompte arrêté au 6 avril 2023, Madame [U] [L], assistée de Madame [V] [S], en qualité de curatrice de cette dernière se prévaut d’un arriéré locatif fixé à la somme de 66.604,29 euros. Ce solde tient compte d’une déduction de 12.528,48 euros libellée « Remb. DG février 2023 » et « Remboursement DG », opérée sur un solde de 79.132,77 euros arrêté au mois de septembre 2022.

La S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES, à qui il incombe d’établir qu’elle s’est libérée du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de sa bailleresse ne soutient pas avoir procédé au règlement de ce solde ni n’en conteste le quantum, mais fait valoir des moyens de défense tirés de l’exception d’inexécution et de l’octroi d’une franchise de loyers.

Sur le moyen de défense tiré de l’exception d’inexécution

La S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES soutient être fondée à opposer à l’action en paiement de sa bailleresse une exception d’inexécution, en raison d’infiltrations ayant rendu les locaux impropres à leur exploitation dès l’époque de son entrée dans les lieux en 2014, puis s’étant amplifiées, rendant les locaux de plus en plus inexploitables. Elle fait valoir que ce n’est qu’en fin d’année 2018 que la bailleresse a fait réaliser des travaux, lesquels n’ont pu mettre fin aux désordres, la contraignant finalement à quitter les lieux, dès lors qu’elle ne pouvait plus poursuivre ses activités sans mettre en danger l’intégrité physique de ses salariés ou de sa clientèle et sans exposer ses œuvres à des dégradations.

Madame [U] [L], assistée de Madame [V] [S], en qualité de curatrice de cette dernière, affirme en réplique qu’aucune réserve n’a été émise lors de l’entrée dans les lieux, qui étaient alors tout à fait exploitables, la locataire reconnaissant d’ailleurs que le loyer était justifié lors de la cession de bail, que la preneuse a occupé les locaux pendant plus de huit ans, pendant lesquels la boutique est restée ouverte, que la locataire a été dédommagée lorsque la jouissance des locaux avait été troublée, notamment en 2019 où il a été accordé une franchise de loyer de 17.550 euros sur les mois de mars 2019 à juin 2019, et, pour le reste, que les locaux sont toujours restés exploitables et que les travaux de réfection nécessaires ont toujours été effectués.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il résulte par ailleurs des articles 1184 et 1147 du code civil, dans leur rédaction applicable au présent contrat, et 1719 du même code qu’un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer le bénéfice d’une exception d’inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s’il établit une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s’il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux. En application de l’article 1315 du code civil, il appartient au preneur d’établir la réalité de son préjudice.

En l’espèce, la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES invoque d’abord un désordre causé par des infiltrations d’eau en 2015. Elle produit à l’appui de ce qu’elle invoque un constat d’huissier du 4 novembre 2015 produit par la locataire, lequel fait état de peintures décollées et boursouflées sur une zone murale d’environ un mètre carré sur le panneau situé à droite en entrant dans le local, des décollements d’enduit en partie basse et des boursouflures sur une hauteur de deux mètres sur le pan de mur gauche en entrant dans le local, ainsi que des traces d’infiltrations jaunâtres sur une hauteur de cinquante centimètres derrière la cuvette des w.-c. Toutefois, ce seul procès-verbal de constat ne peut suffire à démontrer que la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES s’est trouvée dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail de nature à justifier la mise en œuvre d’une exception d’inexécution en 2015.

La locataire se prévaut par ailleurs de l’état du local au début de l’année 2019. Le procès-verbal du 7 janvier 2019 produit par la locataire établit le constat suivant : « La devanture est composée d’une baie vitrée fixe sur le côté gauche, d’une porte constituée d’un châssis en aluminium, et d’une baie fixe sur le côté droit. L’ensemble du châssis de cette porte est sale, poussiéreux, tandis que des gouttelettes sont visibles sur le vitrage côté intérieur. Les vitres du châssis côté gauche sont sales, très poussiéreuses et blanchâtres. Au pied du châssis gauche, une gaine d’aération a été réalisée dans le châssis en aluminium de la parclose. […] le sol présente en divers endroits une poussière blanchâtre. Immédiatement à gauche en entrant, il existe une zone dans laquelle différents travaux ont eu lieu. Le mur est partiellement recouvert de chaux. Ainsi, à proximité de la baie vitrée, l’enduit à la chaux n’est pas réalisé, laissant apparaître un ancien support composé de divers types de matériaux et marqué de traces. À la jonction entre le faux-plafond et le mur couvert de chaux, je constate l’existence de différentes taches, lesquelles se retrouvent sur le faux-plafond. Au pied de ce mur, la plinthe en médium ne présente pas la même épaisseur que celle de la plinthe située plus en avant dans le local. De plus, cette plinthe est exempte de planéité et n’est pas peinte. Au pied de la baie vitrée sur le côté gauche, une remontée de forme triangulaire a été réalisée de façon à coffrer l’aération de la parclose côté extérieur. Cette remontée faisant office de coffrage est recouverte de chaux, mais n’est pas peinte. Il est à noter l’absence de plinthe sur cette partie triangulaire. Plus je m’avance dans le local, plus je relève la présence de taches de poussière, étant précisé que l’atmosphère poussiéreuse fait éternuer. À la jonction entre la surface destinée à la clientèle et une partie de couloir, une partie au sol est exempte de planéité, précisément entre le sol parqueté de la partie commerciale et la circulation, laquelle est légèrement plus basse. Dans la zone exempte de planéité, a été positionnée une grille, au pourtour de laquelle la peinture anti-poussière présente une teinte gris clair, alors que la peinture dans le couloir de distribution est de couleur gris foncé. Il m’est exposé : « Les barreaux de cette grille sont si espacés que cela représente une dangerosité pour les femmes portant des talons hauts. » Le pilastre situé sur le côté gauche laisse apparaître des décollements de peinture en plinthe. De retour dans la surface commerciale, il existe immédiatement à droite en entrant, sur une section d’environ un mètre cinquante de longueur et toute hauteur, un mur a été recouvert de chaux. Différentes imperfections sont visibles au niveau de la parclose verticale. Entre le revêtement à la chaux et l’ancien revêtement, je constate une différence d’épaisseur. Dans l’axe de déambulation se trouve une console en bois peint, laquelle est sale et extrêmement poussiéreuse. Toujours dans l’axe de déambulation, l’ancienne peinture est marquée d’impacts d’aspect récent, laissant apparaître le blanc de la peinture du dessous.

Un disjoncteur et une prise électrique ont été déposés. Au fond du local, le coffrage bas peint présente un aspect très poussiéreux et sale. Je note la présence d’un tableau électrique et d’un espace vide où le disjoncteur a été ôté. Dans l’espace de W.-C., une applique en partie haute du lavabo a été démontée, tandis que la cuvette de W.-C. est sale. »

Ce seul procès-verbal de constat ne peut pas davantage suffire à démontrer que la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES a été dans l’impossibilité absolue d’exploiter son local de nature à justifier la mise en œuvre d’une exception d’inexécution en 2019. Au demeurant, il ressort des écritures des parties, ainsi que du courrier de la locataire du 23 janvier 2019 et du mail en réponse du gestionnaire de la bailleresse, daté du 29 janvier 2019, que les parties sont convenues d’une issue amiable à leur litige, par l’octroi d’une franchise de loyers d’un montant total de 17.550 euros hors taxes.

La S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES se prévaut encore d’un dégât des eaux survenu le 5 octobre 2021 pour échapper au paiement de ses loyers, en faisant valoir que ce sinistre, dont elle a informé la bailleresse par mail du même jour, l’a empêchée d’exploiter les locaux. Aux termes du courriel précité, la locataire a indiqué qu’un dégât des eaux provenait de l’angle droit du plafond de la deuxième pièce des locaux loués, que le mur situé sous cet angle du plafond était très humide, que le coffrage dans l’angle semblait gorgé d’eau, et qu’un filet d’eau en sortait et glissait le long du mur sous forme de goutte à goutte à raison d’une goutte toutes les dix secondes. Elle a précisé que, le faux plafond recevant huit spots et trois sorties de lustres électrifiés, elle a été obligée de couper l’électricité au sein du local, qui ne pouvait donc plus recevoir de public.

Si la bailleresse conteste l’existence d’un écoulement des eaux dans les murs et dans les installations électriques et soutient que le local est resté exploitable, il y a lieu de constater qu’elle ne nie pas l’existence d’un dégât des eaux provenant du toit en zinc de la courette située au-dessus des lieux loués. En outre, la facture produite par la bailleresse émanant de la société BLANCHE, dont l’intervention a été rendue nécessaire, atteste de l’existence d’une « fuite dans les locaux » et d’un « sinistre signalé dans les locaux ». Un écoulement d’eau au sein des locaux en provenance du plafond est donc caractérisé. Toutefois, force est de constater qu’il n’est démontré que cet écoulement d’eau a rendu impossible l’utilisation des locaux loués conformément à la destination du bail de nature à justifier la mise en œuvre d’une exception d’inexécution en 2021.

La S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES se prévaut enfin de l’état des lieux de sortie pour soutenir que l’impossibilité d’exploiter du fait des infiltrations présente un caractère continu depuis 2019. Toutefois, dès lors que ce constat d’huissier est daté du 30 septembre 2022 et qu’il ne fait état que de diverses « traces » d’infiltrations ou d’humidité, ce constat se révèle insuffisant pour établir une impossibilité totale d’exploitation dès 2019.

Au demeurant, la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES affirme elle-même dans ses conclusions qu’elle « ne dénonce pas un arrêt complet de ses activités mais des locaux de moins en moins exploitables au regard du caractère récurrent des infiltrations, constatées par voie d’huissier en 2015, 2019 puis 2021 et 2022. »

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES tiré de l’exception d’inexécution en raison du manquement de sa bailleresse à ses obligations de délivrance et d’entretien est inopérant.

Sur le moyen de défense tiré de l’octroi de franchises de loyers

La S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES fait valoir que, face aux répercussions de la crise sanitaire, elle a saisi à plusieurs reprises la bailleresse et son gestionnaire au sujet d’une remise de loyers concernant les mois de mars, avril et mai 2020, correspondant au premier confinement. Elle affirme que Madame [U] [L] a alors donné son accord sur cette remise de loyers et charges à hauteur de 12.528,48 euros, montant qui correspond aux loyers des trois mois de confinement et qui figure au sein du décompte de la bailleresse sous le libellé « Remb. DG février 2023 » et « Remboursement DG ». Elle soutient que cette ligne du décompte ne peut correspondre à l’encaissement du dépôt de garantie, contrairement à ce que soutient Madame [U] [L], puisque le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 12.000 euros par le bail commercial.

Madame [U] [L] indique n’avoir jamais donné son consentement à la franchise de loyers invoquée par sa locataire.

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de signature du contrat de bail commercial litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES verse aux débats un ensemble de mails échangés avec le gestionnaire de la bailleresse entre le 10 mars 2020 et le 9 mars 2022. Il ressort de ces échanges que la locataire a effectivement sollicité une franchise de loyers auprès du gestionnaire de sa bailleresse, motif pris du mouvement des Gilets jaunes et de diverses manifestations, puis de l’arrivée de la pandémie de Covid-19.

Toutefois, il y a lieu de constater qu’aux termes de son premier courriel, daté du 19 mars 2020, le gestionnaire de la bailleresse s’est limité à « accuser réception » de la demande de la locataire, tout en précisant ne pas être « encore en mesure d’y répondre ». Puis, au sein de son deuxième courriel, daté du 1er septembre 2020, le gestionnaire a seulement indiqué avoir sollicité l’avis du notaire de sa bailleresse, sans pouvoir apporter plus de réponses à la demande de franchise de la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES : « n’ayant eu aucun retour du notaire je lui ai refait un mail bien circonstancié ce matin. […] Dès retour du notaire je reviens vers vous. » Dans un troisième mail, beaucoup plus tardif, daté du 9 mars 2022, le gestionnaire de la bailleresse a évoqué une franchise en employant le conditionnel, en précisant qu’un accord n’aurait aucune valeur sans l’accord du curateur de la bailleresse et qu’une franchise ne pourrait être accordée qu’à « la condition que le reste de la dette soit régularisé ». Au vu de ces éléments, la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIERES ne démontre pas que la bailleresse lui ait accordée une franchise pour les mois de mars, avril et mai 2020.

Par ailleurs, s’agissant de la ligne du décompte de la bailleresse que la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES considère relative à une franchise de loyers, les mentions « Remb. DG février 2023 » et « Remboursement DG » de cette ligne n’accréditent pas l’affirmation de la locataire, mais plutôt l’argumentation de la bailleresse, selon laquelle la ligne de compte porte sur le dépôt de garantie et non sur une franchise de loyers. Il est en outre observé que la locataire ne saurait tirer argument du fait que la somme de 12.528,48 euros figurant sur la ligne de compte litigieuse soit équivalente à trois mois de loyer pour prétendre qu’elle correspond nécessairement à une franchise octroyée par sa bailleresse et non à un encaissement du dépôt de garantie. En effet, le montant du dépôt de garantie a précisément été fixé par le bail à une somme égale à trois mois de loyer et la clause relative au dépôt de garantie a prévu que le dépôt de garantie soit « modifié de plein droit dans les mêmes proportions que le loyer […] à chaque modification dudit loyer », ce qui explique qu’il soit toujours resté égal à trois mois de loyer.

Il résulte de ces éléments que la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES échoue à rapporter la preuve qui lui incombe du consentement de Madame [U] [L] à l’octroi d’une franchise de loyer au cours des années 2020 et 2021.

En conséquence, le moyen de défense de la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES est inopérant.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES fait valoir que Madame [U] [L] lui a donné son accord pour lui octroyer une remise de loyers et charges à hauteur de 12.528,48 euros, qui figure au sein du décompte de la bailleresse sous un intitulé erronément relatif au dépôt de garantie. Elle en déduit que le dépôt de garantie, d’une somme de 12.000 euros, ne lui a jamais été remboursé. Elle en sollicite donc le remboursement.

Madame [U] [L] expose que son gestionnaire a encaissé le dépôt de garantie le 24 février 2023, comme répertorié dans l’extrait de compte qu’elle produit, afin de diminuer la dette de la locataire. Elle ajoute que la ligne de l’extrait de compte faisant mention de cet encaissement ne correspond aucunement à une franchise de loyer accordée par elle, contrairement à ce que soutient la locataire, de sorte qu’il n’y a pas lieu au remboursement du dépôt de garantie.

Aux termes de la clause relative au dépôt de garantie, en page 7 du bail, il est stipulé : « A la garantie du paiement des loyers et de l’entière exécution de toutes les charges, clauses et conditions du bail, preneur a à l’instant versé au bailleur, qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance, la somme de 12.000,00 € (DOUZE MILLE EUROS)

Ce dépôt de garantie sera modifié de plein droit dans les mêmes proportions que le loyer et son complément sera exigible à chaque modification dudit loyer. Ce dépôt ne sera en aucun cas imputable sur les loyers ou accessoires dus à titre de dépôt de garantie.

Cette somme qui ne produira aucun intérêt au profit du preneur restera entre les mains du propriétaire jusqu’à l’expiration du présent bail avec affectation spéciale à l’entière exécution des charges et conditions des présentes. Elle sera remboursée au preneur après déménagement et remise des clés, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur en fin de jouissance à titre de dégâts ou dont le bailleur pourrait être rendu responsable pour quelque cause que soit pour le preneur.

DONT QUITTANCE

(sous réserve d’encaissement en cas de paiement par chèque) ».

En l’espèce, il a été retenu qu’à l’expiration du bail la société locataire est restée débitrice envers sa bailleresse d’un arriéré locatif fixé à la somme de 79.132,77 euros, arrêté au mois de septembre 2022.

Dans ces conditions, en application de la clause précitée, prévoyant une compensation conventionnelle en fin de bail entre le dépôt de garantie et les sommes dont la locataire resterait débitrice en fin de jouissance, la bailleresse était fondée à déduire le montant du dépôt de garantie du montant de l’arriéré locatif de la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES, ce à quoi elle a procédé comme en atteste la ligne de compte libellée « Remb. DG février 2023 » et « Remboursement DG », comme exposé précédemment.

Le dépôt de garantie ayant été imputé à bon droit sur la dette de la locataire, la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES sera donc déboutée de sa demande de restitution.

Conclusion sur l’action en paiement

Au vu de ce qui précède, les moyens de défense de la locataire étant inopérants, il y a lieu de faire droit à l’action en paiement de Madame [U] [L] et de condamner la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES à lui verser la somme de 66.604,29 euros au titre des loyers et charges dus en vertu du bail commercial du 16 juin 2011, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 avril 2023.

Sur la demande de remboursement de loyers et charges et de dommages et intérêts

La S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES fait valoir qu’elle est fondée à solliciter l’indemnisation des préjudices résultant des manquements de Madame [U] [L] à ses obligations de délivrance et d’entretien. Soutenant que les locaux étaient inexploitables à compter du 7 janvier 2019, elle sollicite la condamnation de sa bailleresse au paiement de l’ensemble des loyers et provisions sur charges réglés depuis cette date, déduction faite de la franchise accordée, soit la somme de 107.613,22 euros. Elle ajoute que les perturbations subies l’ont empêchée de jouir paisiblement des lieux durant toute la durée d’exécution du bail entre 2019 et 2022, ce que corroborerait l’évolution de son chiffre d’affaires, qui a connu une baisse spectaculaire entre 2019 et 2021, avant de doubler à la suite de son départ des locaux en 2022, de sorte que serait justifiée une indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 60 000 euros, correspondant au prix de cession du droit au bail.

Madame [U] [L] indique que la locataire a valablement joui des locaux durant plus de huit années et qu’elle a indiqué dans un courriel du 7 mai 2020 son intention de maintenir son activité dans les lieux, de sorte que ses demandes de condamnation à paiement ne sont pas fondées.

En vertu de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date de signature du contrat de bail commercial litigieux, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, comme relevé précédemment, la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de l’impossibilité totale d’exploiter les locaux à compter du 7 janvier 2019. Elle sera donc déboutée de sa demande de remboursement des loyers et charges depuis le 7 janvier 2019 jusqu’au 1er décembre 2021.

S’agissant de sa demande au titre de son préjudice de jouissance, force est de constater que la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES ne verse aucun autre élément de nature à démontrer l’existence et l’étendue de son préjudice qu’une attestation de ses chiffres d’affaires mensuels des années 2019 à 2022. Or, la baisse globale du chiffre d’affaires de la locataire sur les années 2020 et 2021 est insuffisante à caractériser le montant de son préjudice et son imputabilité à des manquements de la bailleresse.

En effet, dans son courriel du 10 mars 2020, la locataire attribuait notamment une baisse de passage de la clientèle et de son chiffre d’affaires à des mois de « manifestations diverses » et à des « travaux à répétition » dans la ville et dans la rue. Dans son courriel du 7 mai 2020, elle dénonçait également les conséquences de la crise sanitaire, l’ayant conduite à fermer à trois reprises. De surcroît, au vu du tableau fourni par la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES, il peut être constaté que le chiffre d’affaires de la locataire est reparti fortement à la hausse dès le mois de février 2022, soit avant la délivrance de son congé du 31 mars 2022, à une époque où la locataire soutient que les locaux étaient inexploitables.

Enfin, la somme de 60.000 euros dont la locataire sollicite le paiement, conjointement au remboursement de ses loyers et charges, équivaut à la valeur du droit au bail et apparaît donc sans relation directe avec les préjudices de jouissance qu’elle invoque.

En conséquence, la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES, qui ne rapporte pas la preuve de l’existence et de l’étendue de son préjudice, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES à payer à Madame [U] [L], assistée de Madame [V] [S], en qualité de curatrice de cette dernière, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES à payer à Madame [U] [L],assistée de Madame [V] [S], en qualité de curatrice de cette dernière, une somme de 66.604,29 euros au titre des loyers et charges dus en vertu du bail commercial du 16 juin 2011, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 avril 2023,

DÉBOUTE la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES de sa demande de remboursement de loyers et charges depuis le 7 janvier 2019 jusqu’au 1er décembre 2021,

DÉBOUTE la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES de sa demande de condamnation de Madame [U] [L] au paiement de la somme de 60.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES de sa demande de remboursement du dépôt de garantie,

CONDAMNE la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES à payer à Madame [U] [L], assistée de Madame [V] [S], en qualité de curatrice de cette dernière, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la S.A.R.L. MEUBLES ET LUMIÈRES en tous les dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 17 Novembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA