TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 14/14287 – N° Portalis DBW3-W-B66-RH3G

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT BPI (la SELARL AGNES SUZAN)

C/

[W] [T] (la SCP GOBERT & ASSOCIES)

[L] [O] (la SCP RIBON – KLEIN)

S.A.S. [Adresse 17] (la SCP RIBON – KLEIN)

[H] [N] (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO [R] & ASSOCIÉS)

S.C.P. [P] [D] [X] [Y] [Z] [G] ET MA [U] [J] (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO [R] & ASSOCIÉS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna, Juge

Greffier : FAVIER Lindsay

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 25 Avril 2025 prorogée au 23 mai 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 Avril 2025 prorogée au 23 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

BERBIEC Alexandre, Juge

SPONTI Anna, Juge

Greffier lors du prononcé : FAVIER Lindsay

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT BPI

Société Anonyme à Conseil d’Administration au capital de 124 821 566 euros dont le siège social est sis [Adresse 7], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, prise en la personne de son Président en exercice domicilié es qualité audit siège,venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), société Anonyme au capital de 117 386 000 euros

dont le siège social était [Adresse 8], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 381 804 905, à la suite d’une fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er mai 2017,

représentée par Maître Agnès SUZAN de la SELARL AGNES SUZAN, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [W] [T]

né le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 23]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [O]

né le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 12] (ALGERIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. LCS ET ASSOCIES NOTAIRES DU [Adresse 15]

dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [H] [N]

né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 19] (RHONE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.C.P. [P] [D] [X] [Y] [Z] [G] ET [S] [J]

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

[W] [T] a acquis six biens immobiliers à l’aide de plusieurs emprunts souscrits auprès cinq banques différentes pour un montant total en principal de 1 456 414€, comme suit :

— acte de vente du 12.10.2007 d’un appartement en VEFA à [Localité 24] (83) au sein de la résidence « [Adresse 18] » pour un prix de 260 697 €, financé par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER

— acte de vente du 12.10.2007 d’un appartement en VEFA à [Localité 24] (83) au sein de la résidence « [Adresse 18] » pour un prix de 293 757 €, financé par la BNP PARIBAS INVEST IMMO,

— acte de vente du 14.11.2007 d’un appartement en VEFA à [Localité 26] pour un prix de 230 755 €, financé par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 28] GIROMAGNY,

— acte de vente du 23.11.2007 d’un appartement en VEFA sis à [Localité 21], au sein de la résidence « Everhôtel [Localité 20]» pour un prix de 110 000€, financé par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN,

— acte de vente du 26.11.2007 d’un appartement en VEFA sis aux [Localité 13] (84), au sein de la résidence « [Adresse 27] », pour un prix de 330 450 €, financé par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE,

— acte de vente du 03.12.2007 d’un appartement en VEFA à [Localité 26], pour un prix de 230 755 €, financé par la CREDIT IMMOBILIER DE France FINANCIERE RHONE AIN.

Il est en outre fait état d’un acte de vente non enregistré pour un appartement au sein de la résidence « [14] », sous le statut DE ROBIEN, pour un prix de 149 000€, financé par la BNP PARIBAS.

Pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement au sein de la résidence « [Adresse 18] » à [Localité 25], [W] [T] a accepté une offre de prêt n°2095856 D 001 d’un montant de 260 697€ émise le 23.08.2007 par la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI).

L’acte de prêt a été renouvelé par acte authentique devant Me [O], notaire à [Localité 11] le 12.10.2007.

Il n’en a pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement bancaire lui a notifié la déchéance du terme le 25.10.2011.

*

Exposant avoir été victimes d’agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, et de la société FRI (FRENCH RIVIERA INVEST), les ayant conduits à s’endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [K] [O] et la SCP RAYBAUDO DUTREVIS [O] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d'[Localité 11] en date du 15.03.2023.

La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois sur cet appel.

L’audience est en cours devant le tribunal correctionnel de MARSEILLE.

*

[W] [T] a assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER, devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, par actes d’huissier des 01, 02 et 03 août 2011, en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 11/11950.

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 26.07.2012, a ordonné le sursis à statuer “jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcé sur les faits dénoncés” et ordonné le retrait du rôle de l’affaire.

*

Par acte d’huissier du 16.12.2011, LA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER a fait assigner [W] [T] devant le tribunal de grande instance de LYON, aux fins de le voir condamner, à titre principal, à lui payer la somme de 265 375,96€ au titre du prêt n°2095856 D, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, la capitalisation des intérêts et la somme de 24 000€ à titre de dommages-intérêts.

Par ordonnance en date du 26.06.2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de LYON a rejeté l’exception de connexité et la demande de dessaisissement au profit du tribunal de grande instance de MARSEILLE.

Cette ordonnance a été infirmée par un arrêt du 14.03.2013 de la cour d’appel de LYON qui, statuant à nouveau, a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE et condamné la BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER aux dépens d’incident.

Cette procédure est arrivée au service de l’enrôlement le 15.12.2014 et a été enregistrée sous le n° 14/14287.

*

Par ordonnance en date du 19.04.2018, le juge de la mise en état de ce siège a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER,

— Prononcé la jonction des instances n° 11/11950 et n° 14/14287,

— Rejeté la demande de sursis à statuer formée par [W] [T],

— Rejeté la demande de provision formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Rejeté la demande de communication de pièces formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Condamné [W] [T] à verser à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 1.000,00 Euros, sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— Renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état et enjoint à [W] [T] de conclure au fond pour cette date,

— Condamné [W] [T] aux dépens.

Cette décision a été confirmée par la Cour d’appel d'[Localité 11] le 20.12.2018.

*

Par une ordonnance en date du 17.01.2019, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction des affaires respectivement enrôlées sous les n° 11/11950 et 14/14287.

*

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17.12.2020, il a été :

— déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par [W] [T],

— prononcé d’office le sursis à statuer jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés,

— rejeté les demandes de provision et sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile formées par la SA CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT,

— condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux dépens.

Par arrêt en date du 31.03.2022, la cour d’appel d'[Localité 11] a confirmé l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 17.12.2020, en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par [W] [T], et infirmé ladite ordonnance en ce qu’elle a prononcé d’office le sursis à statuer.

Statuant à nouveau, la cour a dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer et condamné [W] [T] à verser au CIFD la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

*

Par ordonnance en date du 16.03.2023, le juge de la mise en état a :

— Constaté le désistement de [W] [T] de sa demande de sursis à statuer;

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique et avisé les parties que pour cette date, elles devront avoir conclu au fond afin que l’affaire soit en état d’être clôturée ;

— Condamné [W] [T] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER, une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles de l’incident ;

— Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— Condamné [W] [T] au paiement des dépens de l’incident.

*

Le 30 octobre 2023, [W] [T] a assigné en intervention forcée [K] [O] et la société par actions simplifiées LSC ASSOCIES-NOTAIRES DU [Adresse 15], [E] [N] et la SCP [P] [D], Guillaume [Y], Antoine [G] et Marianne [J] NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE, aux fins de voir :

« ORDONNER la jonction de la présente assignation en intervention forcée avec l’instance pendant devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ème chambre cabinet [Immatriculation 5]/14287 ;

DECLARER et ORDONNER commune à Me [K] [O] la SAS LCS ET ASSOCIES — NOTAIRES DU [Adresse 15], Me [E] [N], La SCP [P] [D], [X] [Y], [Z] [G] ET MARIANNE [J] NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE (anciennement SCP PATRICE DECIEUX, [C] [Y], [A] [V] [D], [E] [N], [P] [D], [B] [M]), la décision définitive et irrévocable au fond et l’ordonnance d’incident à rendre par le tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ième chambre cabinet [Immatriculation 5]/14287;

CONDAMNER solidairement Me [O], la SAS LCS ET ASSOCIES -NOTAIRES DU [Adresse 15], Me [E] [N], La SCP [P] [D], [X] [Y], [Z] [G] ET MARIANNE [J] NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE (anciennement SCP PATRICE DECIEUX, [C] [Y], [A] [V] [D], [E] [N], [P] [D], [B] [M], aux entiers dépens sur l’instance en déclaration de jugement commun.»

Ce dossier a été enregistré sous le n° RG 23/11135.

Les affaires enregistrées sous le n°23/11135 et sous le n°14/14287 ont été jointes par mention au dossier le 04.04.2024.

*

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 05.12.2024, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’audience au fond fixée au 28.02.2025.

Dans des conclusions du 29.03.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), demande au visa des articles 1108, 1116, 1134,1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du Code civil, des articles L.137-2 et suivants du Code de la consommation, et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du Code de procédure civile, de :

« • Sur la recevabilité de l’action de la société CIFD

— JUGER l’action de la société CIFD recevable

• Sur la demande principale de la société CIFD

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 272.614,21 € au titre du prêt n°2095856 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,99% (E3M au 25/11/2011 + 1,4%) figurant sur le décompte à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 19.082,99 € qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil,

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] à verser à la société CIFD la somme de 26.069,7

€ à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] à verser à la société CIFD la somme de 5 000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter,

• Sur la demande reconventionnelle de déchéance ou de nullité des intérêts du contrat prêt de Monsieur [W] [T]

— JUGER la demande reconventionnelle de Monsieur [W] [T] de déchéance ou de nullité des intérêts conventionnels irrecevable,

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 272.614,21 € au titre du prêt n°2095856 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,99% (E3M au 25/11/2011 + 1,4%) figurant sur le décompte à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

o Subsidiairement, si la demande de déchéance ou de nullité des intérêts conventionnels était déclarée recevable

— DEBOUTER Monsieur [W] [T] de sa demande reconventionnelle de déchéance ou de nullité des intérêts conventionnels,

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 272.614,21 € au titre du prêt n°2095856 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,99% (E3M au 25/11/2011 + 1,4%) figurant sur le décompte à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

o Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance ou de nullité des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables

— DEBOUTER Monsieur [W] [T] de sa demande reconventionnelle de déchéance ou de nullité des intérêts conventionnels,

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 272.614,21 € au titre du prêt n°2095856 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,99% (E3M au 25/11/2011 + 1,4%) figurant sur le décompte à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

• Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur [W] [T]

— DEBOUTER Monsieur [W] [T] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts

• En tout état de cause

— DEBOUTER Monsieur [W] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] à verser à la société CIFD somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Agnès Suzan, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans des conclusions en date du 05.09.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [W] [T] demande au tribunal de :

« SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

A titre principal : Vu l’article 2224 du Code civil ;

DECLARER prescrites les demandes du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT en paiement :

— des échéances impayées : 26.321,24 €

— intérêts au 25/10/2011 : 404,86 €

— des intérêts conventionnels ;

En conséquence DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes en paiement :

— des échéances impayées : 26.321,24 €

— intérêts au 25/10/2011 : 404,86 €

— des intérêts conventionnels sur la somme de 372.832 €

— les intérêts au taux contractuel du 26/10/2011 au 29/069/2022 : 80.730,27 €

A titre subsidiaire sur les intérêts : Vu les articles L312-7 et L312-33 anciens du Code de la consommation

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes en paiement des intérêts conventionnels dont il réclame le paiement, à savoir :

— les intérêts conventionnels sur la somme de 372.832 €

— les intérêts compris dans les échéances impayées au 25/10/2011 de 23.321,24 €

— les intérêts compris dans l’indemnité contractuelle de 19.082,99 €

— les intérêts au 25/10/2011 de 404,86 €

— les intérêts au taux contractuel du 26/10/2011 au 29/092022 de 80.370,27 €

— les intérêts au taux contractuel du 30/09/2022 jusqu’à parfait paiement

— les intérêts sur le capital restant dû de 246.929,97 € à compter de la déchéance du terme.

A titre encore plus subsidiaire sur les intérêts :

FIXER le taux conventionnel à 2,95 % ;

Vu les articles L312-23, L321-21 et L321-22 du Code de la consommation ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande de capitalisation des intérêts conventionnels ;

Vu l’article 1152 ancien du Code civil ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de l’indemnité de résiliation ;

A titre subsidiaire : la FIXER à la somme de 1 € ;

En tout état de cause : DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT des intérêts conventionnels sur l’indemnité de résiliation ;

ORDONNER la prescription de la demande en paiement de la somme de 5.000 € ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes en paiement des sommes de 26.069,70 € à titre de dommages-intérêts et de 5.000 € à titre de perte de chance de ne pas contracter ;

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE :

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [T] la somme de 135.277 € à titre de dommages-intérêts provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre, outre les intérêts légaux courant à compter du 2 aout 2011, date de l’assignation en responsabilité de MR [T] devant le TGI de [Localité 22] ;

A titre subsidiaire

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [T] la somme de 191.670 € à titre de dommages-intérêts provisoirement arrêtée au 31 décembre 2024 et à parfaire jusqu’à la décision définitive à rendre, outre les intérêts légaux courant à compter du 2 aout 2011, date de l’assignation en responsabilité de MR [T] devant le TGI de [Localité 22]

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes fins et conclusions ;

DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande d’exécution provisoire ;

DECLARER et ORDONNER commune à Me [K] [O], la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 15], Me [E] [N], La SCP [P] [D], [X] [Y], [Z] [G] ET MARIANNE [J] NATOAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE (anciennement SCP PATRICE DECIEUX, [C] [Y], [A] [V] [D], [E] [N], [P] [D], [B] [M]), la décision définitive et irrévocable au fond à rendre par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE;

CONDAMNER solidairement Me [O], la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 15], Me [E] [N], La SCP [P] [D], [X] [Y], [Z] [G] ET MARIANNE [J] NATOAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE (anciennement SCP PATRICE DECIEUX, [C] [Y], [A] [V] [D], [E] [N], [P] [D], [B] [M], aux entiers dépens sur l’instance en déclaration de jugement commun.

CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à MR [T] une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. »

Dans des conclusions notifiées par RPVA le 02.09.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [K] [O] et LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 15], S.A.S, demandent au tribunal de :

« Sur la déclaration de jugement commun, le concluant s’en rapporte à justice à la condition :

— De juger que la décision à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués, ni soumis à appréciation de la juridiction ;

— Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires ;

— Condamner les emprunteurs à payer à la société concluante la somme de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Les débouter de leur demande de condamnation aux dépens et les condamner aux dépens de la présente instance. »

Dans des conclusions notifiées par RPVA le 31.10.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, [E] [N] et la SCP [D]-[Y]-[G]-[J], demandent au tribunal, au visa des articles 32 et 331 du code de procédure civile, de:

« JUGER que Maître [N] et la SCP [P] [D] [X] [Y] [Z] [G] ET MARIANNE [J] s’en rapportent à justice sur l’assignation en intervention forcée lui ayant été délivrée à la condition de :

o JUGER que la décision à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués.

o JUGER que le notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [W] [T] à payer à la SCP [P] [D] [X] [Y] [Z] [G] ET MARIANNE [J] et à Maître [E] [N] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [W] [T] entiers dépens de l’instance. »

L’affaire a été plaidée à l’audience au fond du 28.02.2025 et mise en délibéré au 25.04.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat rédacteur.

SUR CE :

A titre préliminaire

Les parties ne se répondent manifestement pas dans leurs dernières conclusions de sorte qu’il convient de faire un point exact de la saisine, à ce jour, de cette juridiction.

L’emprunteur ne conteste pas la recevabilité de l’action en paiement de la banque ou son intérêt à agir.

Aucune demande n’est formulée au titre du dol, ni au titre l’inexactitude du calcul du TEG, ni au titre de la qualité de mandataire de la société APOLLONIA et d’une éventuelle responsabilité de la banque à l’égard de cette dernière.

Enfin, les parties s’accordent sur l’application de la prescription quinquennale, et non de l’exception biennale.

Sur les moyens tirés de la prescription

1.1 Sur le moyen tiré de la prescription de certaines demandes de la banque

L’article 2262 du Code civil, dans sa version applicable du 25 mars 1804 au 19 juin 2008, disposait que : « Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

La loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, a réduit cette prescription à 5 ans et dispose, dans son article 26 II : « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ». Cette loi a été publiée au Journal Officiel de la République Française le 18 juin 2008 et est entrée en vigueur le 19 juin 2008. Le nouveau délai de prescription de 5 ans (prévu aux articles 2224 et 2234 du Code civil) court donc à compter de cette date, et donc jusqu’au 19 juin 2013.

Sont interruptifs de prescription, aux termes des articles 2240 à 2244 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, la demande en justice, même en référé, même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure, et ce jusqu’à l’extinction de l’instance, par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

Aux termes de l’article 2231 : « l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien. »

[W] [T] se prévaut de la prescription des demandes portant sur les échéances impayées, les intérêts échus à la déchéance du terme, la demande de paiement des intérêts conventionnels à compter de la déchéance du terme, en ce que ces prétentions ne figuraient pas dans l’assignation et n’auraient, selon le cas, été demandées que dans des conclusions du 25.05.2023.

Le dispositif de l’assignation du 16.12.2011est ainsi rédigé :

« Sur les sommes dues au titre du remboursement du prêt souscrit par les emprunteurs :

CONDAMNER Monsieur [T] [W] à verser à la BPI :

— La somme de 265 375,96 € au titre du prêt n°2095856 D,

JUGER que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la BPI,

ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil

Sur les sommes dues au titre des dommages et intérêts :

CONSTATER que Monsieur [T] [W] a causé à la BPI un préjudice financier certain du fait de son comportement.

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [T] [W] à verser à la BPI des dommages et intérêts d’un montant de 24 000 €

A titre provisionnel : Sur les sommes dues au titre de la TVA :

CONDAMNER Monsieur [T] [W] à réserver à la BPI le montant de la TVA perçues soit la somme de 42 723 euros au titre du prêt n°2095856 D.

En tout état de cause

ORDONNER l’exécution provisoire

CONDAMNER Monsieur [T] [W] à verser à la BPI la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP GRAFMEYER ALLEAUME-BAUDRIER, en vertu de l’article 699 du même Code ».

Le dispositif des premières conclusions au fond de la banque, notifiées par RPVA le 24.05.2023, est ainsi rédigé :

« • Sur la demande principale de la société CIFD

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] à verser à la société CIFD la somme de 372.832 € (à parfaire) au titre du prêt n°2095856,

— JUGER que cette somme portera intérêt au taux contractuel de 5,384 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société

CIFD,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil,

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] à verser à la société CIFD la somme de 26.069,7 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] à verser à la société CIFD la somme de 5 000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter, »

Le dispositif des dernières conclusions au fond notifiées le 29.03.2024 par le CIFD est ainsi rédigé :

« • Sur la demande principale de la société CIFD

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 272.614,21 € au titre du prêt n°2095856 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,99% (E3M au 25/11/2011 + 1,4%) figurant sur le décompte à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 19.082,99 € qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil,

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] à verser à la société CIFD la somme de 26.069,7

€ à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [W] [T] à verser à la société CIFD la somme de 5 000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter, »

Aux termes de l’article 753 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 01 mars 1999 au 11 mai 2017, le tribunal était saisi des demandes abordées dans toute l’assignation et, à terme, dans l’intégralité des conclusions récapitulatives, même s’il avait été omis de les récapituler dans le dispositif de l’assignation ou des conclusions.

La discussion de l’assignation est ainsi rédigée :

— p. 5 : « Au regard de la déchéance du terme prononcée, la créance que la BPI détient à l’encontre de Monsieur [T] [W] s’élève à :

• La somme de 292 102,06 €uros au titre du prêt n°2095856 D, décomposée comme suit :

— Echéances impayées : 26 321.24 €

— Capital restant dû au 05/10/11 : 246 292.97 €

— Intérêts dû au 25/10/11 : 404.86 €

— Intérêts échus du 25/10/11 jusqu’au parfait règlement des sommes dues : pour mémoire

— Indemnité contractuelle :19 082.99 € »,

— p.8 : « C’est dans ces conditions que la BPI demande à la Juridiction de céans de bien vouloir constater l’existence de sa créance et condamner – en l’état – l’emprunteur à lui verser les sommes suivantes – dont le quantum ne peut faire l’objet d’aucune contestation :

— La somme de 265 375,96 euros au titre du prêt n°2095856 D, décomposée comme suit :

— Capital restant dû au 05/10/11 : 246 292.97 €

— Indemnité contractuelle : 19 082.99 €.

En outre, cette prétention sera augmentée de la somme de 20 000 €, versée à la BPI à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier certain qu’elle subit du fait du comportement des emprunteurs. »

Il en résulte que, si la banque se considère créditrice des échéances impayées et des intérêts contractuels échus avant et après la déchéance du terme, elle ne demande la condamnation qu’au paiement du capital restant dû, des indemnités contractuelles, des intérêts à compter de l’assignation, ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Le total des échéances impayées n’a été demandé pour la première fois que dans les conclusions au fond notifiées par RPVA le 24.05.2023, soit plus de dix ans après la notification de la déchéance du terme, le 16.11.2011.

Dès lors, la demande portant sur les sommes demandées au titre des échéances impayées est prescrite.

En ce qui concerne les intérêts, le défendeur se prévaut de ce qu’aucune demande relative aux intérêts conventionnels n’aurait été formulée avant les conclusions du 25.05.2023, en ce que l’assignation porterait sur les intérêts au taux légal à compter de ladite assignation.

Aux termes des articles 2240 à 2244 du Code civil, la demande en justice est interruptive de prescription, jusqu’à l’extinction de l’instance.

Aux termes de l’article 2231 : « l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien. »

Il résulte incontestablement de l’assignation qu’une demande relative aux intérêts de la dette a été formulée.

La question du taux d’intérêts constitue une modalité de cette demande, de sorte que la prétention telle que formulée dans l’assignation emporte interruption des délais de prescription en ce qui concerne les intérêts, qu’ils soient conventionnels ou contractuels.

Par ailleurs, les intérêts ayant couru pour la période entre la déchéance du terme et l’assignation ont été demandées pour la première fois par conclusions du 24.05.2023.

Un délai de plus de cinq ans s’était alors écoulé depuis la déchéance du terme du 25.10.2011, de sorte que la demande portant sur cette période est également prescrite.

Dès lors, seule la demande de condamnation au paiement des intérêts dus jusqu’au jour de l’assignation du 16.12.2011 est couverte par la prescription.

1.2 Sur les moyens tirés de la prescription des demandes indemnitaires

1.2.1 La prescription des demandes indemnitaires de l’emprunteur

L’emprunteur sollicite à titre reconventionnel la somme de 135 277 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter.

La banque se prévaut de ce que cette demande serait prescrite comme jamais formulée antérieurement aux conclusions au fond du 02.05.2019.

L’emprunteur se prévaut qu’à défaut pour la banque de formuler cette demande dans le dispositif de ses conclusions, le tribunal n’en est pas saisi et qu’il a par ailleurs assigné la banque en août 2011, ce qui aurait interrompu le délai de prescription.

D’une part, il convient de relever que dans le dispositif de ses conclusions, la banque demande seulement de débouter [W] [T] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

Au titre de l’article 753 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 01 mars 1999 au 11 mai 2017  : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l’être à tous les avocats constitués. Copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification.»

Il en résulte qu’en ce qui concerne les procédures introduites sous l’empire de ce texte, le tribunal était saisi des demandes abordées dans toute l’assignation et dans l’intégralité des dernières conclusions récapitulatives, même s’il avait été omis de les récapituler dans le dispositif de l’assignation ou desdites conclusions.

Dans le corps de ses conclusions, in fine en p.50, la banque soulève expressément la prescription de la demande de dommages-intérêts de l’emprunteur.

S’il eut incontestablement été plus loyal, logique et judicieux de l’aborder dans l’ordre procédural habituel, c’est-à-dire avant les arguments de fond, et de le préciser dans le dispositif, il n’en demeure pas moins que le tribunal est bien saisi de cette demande.

D’autre part, il convient de relever que l’assignation dont se prévaut l’emprunteur correspond à l’instance en responsabilité, enregistrée sous le n° de RG 11/11950.

Nul ne conteste que dans la présente instance, aucune demande en réparation des préjudices résultant des fautes précontractuelles ou contractuelles de la banque n’a été formulée antérieurement aux conclusions de 2019, premières conclusions au fond.

Il résulte de l’examen de l’assignation de 2011, délivrée dans le cadre de l’action en responsabilité, versée aux débats, que l’emprunteur se prévaut de nombreuses fautes des divers intervenants, dont les banques, parmi lesquelles la BPI.

Parmi les multiples fautes des banques mises en exergue, il est soulevé en quelques lignes les fautes dans l’obligation d’information, le devoir de renseignement et de conseil.

La conséquence tirée par l’emprunteur est une demande de condamnation solidaire de toutes les parties assignées à réparer les préjudices financier et moral résultant de l’escroquerie. Ces préjudices ne sont pas détaillés, et il n’est pas question d’une éventuelle perte de chance de ne pas contracter le crédit en la présente cause. Il n’est envisagé que le préjudice résultant de l’escroquerie dans sa globalité.

Dès lors, il n’y a pas lieu de considérer que cette demande produise ses effets interruptifs de prescription dans la présente instance.

Les seules demandes indemnitaires formulées dans la présente instance sont survenues le 26.04.2019 (aucune conclusion en défense au fond n’étant survenue antérieurement), soit 12 ans après la souscription du contrat, et 8 ans après l’assignation.

Dans ces conditions, la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du Code civil est acquise.

1.2.2 La prescription des demandes indemnitaires de la banque

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sollicite « 26.069,7 € à titre de dommages et intérêts », représentant 10% du capital prêté et la somme de 5 000€ au titre de la perte de chance de ne pas contracter.

L’emprunteur se prévaut, lui aussi exclusivement dans la motivation et pas dans le dispositif de ses conclusions, de ce que la demande au titre de la perte de chance serait prescrite.

Il convient de relever que dans son assignation la banque sollicite la condamnation de l’emprunteur au paiement de 26.069,7 € à titre de dommages et intérêts.

Il résulte des développements du paragraphe 1.1 que l’assignation portait déjà sur une demande indemnitaire. La demande nommée « au titre de la perte de chance » est une demande indemnitaire, la prescription a dès lors été interrompue par l’assignation à la présente instance.

Dès lors, la demande indemnitaire au titre de la perte de chance n’est pas couverte par la prescription.

1.3 Sur l’irrecevabilité des demandes fondées sur le Code de la consommation

L’établissement préteur sollicite la condamnation à un certain nombre de sommes, contestées par l’emprunteur sur le fondement des dispositions d’ordre public du Code de la consommation.

Le recours de l’emprunteur à ce fondement est constitutif d’une défense au fond, au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, de sorte qu’il échappe à la prescription.

2. Sur le fond

2.1. Sur l’applicabilité du Code de la consommation

[W] [T] se prévaut uniquement de l’application volontaire par les parties de ces dispositions.

La soumission volontaire de la banque, dans le cadre des conditions des prêts, au Code de la consommation, ne peut être présumée.

La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du Code de la consommation doit démontrer que la référence au Code de la consommation figurant sur les contrats de prêt a été faite de façon volontaire, expresse et éclairée par la banque, alors que les prêts n’y étaient pas soumis de plein droit.

La référence à des textes du Code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve, pas plus que les paraphes en bas de chaque page ou signatures à la fin.

En revanche, l’absence d’indications relative à l’ampleur des acquisitions déjà faites et à venir, ou la mention sur la fiche de réservation « LMNP » (loueur meublé non professionnel), sont de nature à induire la banque en erreur et à l’empêcher d’apprécier si le prêt souscrit remplissait les conditions d’application du Code de la consommation.

[W] [T] se prévaut de ce que :

— le statut de LMP ou LMNP n’est pas un critère suffisant pour justifier de la qualité de consommateur ou non,

— la mention LMNP sur la fiche de renseignements bancaire ne lui est pas opposable dès lors que cette dernière n’est pas signée,

— la fiche de renseignements bancaires mentionne des investissements en revenus loueurs meublés de sorte que l’acquisition d’un nouveau lot financé par la banque avait pour effet de créer une action professionnelle,

— la banque avait connaissance de plusieurs biens locatifs meublés,

— la banque avait connaissance dès 2005 d’anomalies et des pratiques d’Apollonia et édictait en conséquence dès 2006 un guide des engagements,

— en 2007 la banque avait connaissance de ce qu’Apollonia commercialisait des investissements locatifs meublés dans des résidences para hôtelières sous le statut fiscal du LMP,

— la fiche de renseignements bancaires fait état d’un statut de loueur en meublé pour de précédents investissements,

pour justifier d’une soumission volontaire des cocontractants au Code de la consommation.

En la présente espèce, la demande de prêt ne fait pas état du statut fiscal de LMP (loueur de meublés professionnel) ou LMNP (loueur de meublés non professionnel), contrairement à la fiche de renseignements bancaires, qui précise la qualité de « LMNP », mais laquelle n’est ni datée, ni signée.

Cette fiche de renseignement fait état de quatre précédents investissements, dont trois résidences locatives.

Le crédit en cause est le seul souscrit auprès de la BPI par l’emprunteur.

Par ailleurs, il est fait état, dans les documents accompagnant la fiche de renseignements bancaires de revenus fonciers constitués de quatre précédents investissements (dont un porte sur son cabinet), alors qu’en réalité cinq autres crédits immobiliers ont été souscrits concomitamment au prêt litigieux, de sorte que l’emprunteur en dissimulait au moins un au prêteur.

Au vu de l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans l’exposé du litige, par un mail interne en date du 19.10.2005 (pièce 17), il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI que les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA. Ce mail, adressé par [A] [DD], secrétait général de BPI, à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier :

— L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteurs (donc sélectivité accrue) […] »

Si la banque a été négligente dans son engagement, au regard de l’ampleur de la dissimulation de l’emprunteur, on ne peut pour autant considérer qu’elle a, en toute connaissance de cause, volontairement fait le choix d’appliquer les dispositions du Code de la consommation à la relation contractuelle.

2.1.3. Conséquences

L’emprunteur sollicite la déchéance du droit aux intérêts sur le fondement de la violation des dispositions relatives au formalisme de l’envoi de l’offre de crédit.

Ce moyen étant fondé sur des dispositions du Code de la consommation, qui n’est pas applicable en la cause, il y a lieu de rejeter cette demande.

2.2. Sur les demandes de condamnation au titre de l’emprunt

Les parties ne débattent pas de la souscription du crédit, ni de son versement.

Le défendeur demande la réduction de l’indemnité de résiliation et conteste le taux d’intérêt conventionnel.

2.2.1 Sur les sommes dues en paiement du contrat de prêt n°2095856

Dans ses dernières conclusions, la banque demande la condamnation de l’emprunteur au paiement de la somme 272 614,21 € avec les intérêts au taux de 2.99% détaillée dans un décompte de sa créance actualisé au 28.03.2024 et ventilée comme suit :

— Echéances impayées au 25.10.2011 : 26 321,24 €

— Capital restant dû : 246 292,97 €

— Intérêts échus au 25.10.2011 : 404,86 €

— Indemnité de résiliation de 7% : 19 082,99 €

— Intérêts du 26.10.2011 au 28.03.2024 (2.99%) : 91 347,38 €

— Règlement client : – 5 432,50 €

Total : 378 016,94 €.

Elle prend soin de préciser qu’au « 28 mars 2024 le montant des intérêts contractuels étaient de 91.752,24 €. »

Il a déjà été statué sur la prescription des échéances impayés et des intérêts échus à la date de l’assignation.

2.2.2 Sur la demande de réduction de l’indemnité contractuelle

La banque sollicite la condamnation de l’emprunteur au paiement de l’indemnité de résiliation contractuelle.

L’emprunteur se prévaut de ce que l’indemnité contractuelle présenterait les caractéristiques d’une clause pénale et devrait donc être réduite à 1 € sur le fondement de l’article 1152 ancien du code civil.

A titre subsidiaire, il sollicite le rejet de la demande de la banque au titre des intérêts conventionnel et capitalisation sur l’indemnité de résiliation en application des dispositions du Code de la consommation.

L’article 1152 du Code civil, dans sa version applicable du 15.10.1985 au 01.10.2016, disposait que :

« Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.»

Il résulte de l’examen du contrat de prêt en cause qu’en cas de défaillance de l’emprunteur est prévue une indemnité contractuelle de 7% des sommes dues, en plus de la majoration de 3 points du taux d’intérêts conventionnel en cas de défaillance de l’emprunteur, prévue à l’article IV des conditions générales.

Cette double pénalisation de la défaillance de l’emprunteur est manifestement excessive, de sorte que l’indemnité contractuelle, qui ne peut être que réduite, sera portée à 1€.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande [W] [T] à titre subsidiaire.

2.2.3 Sur le taux d’intérêt applicable

La banque sollicite l’application d’un taux de 2,99 %, correspondant au taux EURIBOR 3 mois + 1,4 %.

L’emprunteur demande que le taux d’intérêt contractuel soit ramené à 1,95%.

Les parties s’accordent sur le calcul du taux d’intérêt applicable, à savoir Euribor 3 mois + 1,4% à la date de déchéance du terme soit le 25.10.2011.

Au 25.10.2011, le taux Euribor 3 mois était de 1.588%+ 1.4% = 2,988% ce qui correspond au taux, arrondi selon les règles, appliqué par la banque.

2.2.4 Conséquences

[W] [T] sera condamné à payer au CIFD les sommes de :

— Capital restant dû au 25/10/2011 : 240 860,47 € avec intérêts au taux contractuel de 2,99 % à compter de l’assignation du 16.12.2011,

— Indemnité contractuelle : 1 € avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement.

2.2.5 Sur la demande de capitalisation annuelle des intérêts,

L’article 1154 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 févr. 2016, dispose que : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. »

L’emprunteur se prévaut que la banque demande la capitalisation des intérêts légaux et non conventionnel.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts ci-dessus.

2.3. Sur la demande indemnitaire formulée par la banque

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sollicite « 26.069,7 € à titre de dommages et intérêts », représentant 10% du capital prêté, et la somme de 5 000€ au titre de la perte de chance de ne pas contracter.

Cette dernière demande n’est en rien motivée, et la perte de chance n’est que le préjudice résultant de la même faute alléguée.

L’existence même de plusieurs préjudices n’est pas démontrée.

Aucune de ces demandes n’est mentionnée comme subsidiaire de l’autre, de sorte que ces demandes seront traitées comme une demande unique.

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT se prévaut de ce que [W] [T], en s’abstenant de l’informer de ce qu’il sollicitait parallèlement de nombreux autres crédits à d’autres établissements bancaires, a dissimulé l’ampleur de son endettement, l’empêchant ainsi d’apprécier avec exactitude les risques de défaillance dans le remboursement des prêts en cause, mettant ainsi en danger le modèle économique de la banque.

[W] [T] se prévaut de fautes de la banque qui aurait concouru à son propre préjudice.

Il n’est pas contesté que [W] [T] a sollicité plusieurs prêts sans en informer son cocontractant, ce qui constitue un manquement à son obligation contractuelle de loyauté.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que [W] [T] a cessé de rembourser le crédit en 2011, à tout le moins pour un capital restant dû de 240 860,47 €, le préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter est suffisamment démontré.

Par ailleurs, l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans le bordereau des pièces communiquées, met en exergue que par un mail interne en date du 19.10.2005, il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI que les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA. Ce mail, adressé par [F] [I] à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier : – L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

En outre l’ordonnance de placement sous le statut de témoin assisté des juges d’instruction en date du 13.09.2013 souligne par ailleurs que :

— durant la première série de crédits, durant laquelle se situe le crédit en cause, « le processus d’instruction des demandes de pré-accord et de prêt […] ne recèle pas d’irrégularités telles que l’on puisse considérer que la banque se dispensait, avec l’apporteur Apollonia, de se livrer à une étude scrupuleuse de l’ensemble des pièces habituellement exigées par le calcul du taux d’endettement.

En l’état des éléments qui lui étaient fournis, à la faveur non seulement de la fiche de renseignements bancaires mais également des pièces que le service commercial pouvait exiger en complément […], aucun élément suffisamment probant ne laisse à penser que les employés chargés de l’instruction ou de la validation des demandes de financement, aient eu conscience d’avoir à faire à des dossiers falsifiés occultant le volume des placements immobiliers envisagés, le statut de loueur en meublé professionnel revendiqué […] et l’existence de charges d’emprunts non comptabilisées. »

— « S’il est certain que la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER s’est abstenue, cette fois-ci volontairement et contrairement à ce que prévoyait son guide des engagements […], de prendre attache avec chacun des clients concernés […]en se pliant ainsi à l’exigence inacceptable d’une société à vocation commerciale, et en se privant surtout de prendre connaissance de la nature exacte de l’investissement projeté (s’ agissant d’un produit de placement reposant sur une économie particulièrement complexe), d’exercer pleinement son devoir de conseil et de mettre en garde son co-contractant sur le risque inhérent à la récupération fiscale et locative escomptée, aucun élément extérieur ne vient corroborer la thèse selon laquelle une telle herméticité ait été volontairement organisée par la banque dans le but d’ encourager la constitution et la validation de dossiers de crédit falsifiés. »

— « 1'étude des pièces composant les dossiers de crédit BPI incriminés, ajoutée aux déclarations constantes, précises et circonstanciées des employés concernés, […] tend à établir, avec une force probante suffisante, que les offres de prêt étaient effectivement adressées au client, par la voie postale et au domicile de ce dernier.

Le fait que l’offre de prêt était envoyée en copie par courriel au centre investissement et analyse d’Apollonia, justifiée par la possibilité qui était laissée à « l’apporteur » de vérifier la conformité des conditions financières proposées, ne postule pas que la banque avait nécessairement conscience de l’utilisation malicieuse qui pouvait en être faite pour contourner le délai d’analyse et de réflexion offert à l’emprunteur.

A ce sujet, il ne ressort d’aucune pièce de la procédure que l’un quelconque des employés de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER […] avait connaissance du processus consistant pour les commerciaux à soumettre frauduleusement leurs clients, après apposition des dates de réception et d’acceptation prévues par les dispositions légales du code de la consommation, à des séances expéditives de signature d’offres de prêt multiples présentées sous forme de liasses.»

— « S’il apparaît que l’acceptation de fait par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER des conditions de célérité imposées par Apollonia dans l’instruction des demandes de prêts pouvait être de nature à limiter le caractère approfondi du contrôle qui aurait dû être exercé, la seule instrumentalisation de la banque mue par une recherche concurrentielle de profit, ne suffit pas à constituer un indice grave de commission d’un délit pénal, aucun élément en l’état du dossier ne permettant de considérer que la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER connaissait ou pouvait même en déduire l’existence des montages pyramidaux de crédits auxquels Apollonia exposait ses clients. »

Surabondamment, l’arrêt de la chambre de l’instruction du 06.12.2012, communiqué par les défendeurs (pièce 18, page 92) fait état d’un ensemble d’élément qui « caractérise la connaissance qu’avait la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER dès 2005 d’irrégularités et de manquements dans la gestion de ses propres dossiers et de la nécessité de modifier leur processus d’élaboration. Que ces carences et manquements (..) n’ont pu que faciliter le fonctionnement frauduleux de la société. »

Par ailleurs, l’emprunteur justifie d’un guide des engagements de la banque éditée en 2006 (pièce 19) qui insistait sur la nécessité d’instruire les dossiers de prêts avec rigueur.

La fiche de renseignements bancaires fait état de précédents investissements immobiliers qui ne correspondent pas au différentiel négatif inscrit dans cette même fiche, ni aux revenus de loueurs meublés accolés à ce document.

La banque ne conteste pas ces points.

Enfin, eu égard aux informations fournies dans la fiche de renseignements bancaires au titre des charges (3599,94 €) et les revenus (7430€) de l’emprunteur, son taux d’endettement était de 48,4%.

Au regard de tous ces éléments, il apparaît à l’évidence que par sa négligence, la banque a concouru à son préjudice à un tel point qu’il n’est pas envisageable d’indemniser sa perte de chance de ne pas contracter.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

4.1 Sur la déclaration de jugement commun aux notaires

L’emprunteur sollicite de déclarer et ordonner commune à [K] [O], la SAS LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 15], [E] [N], La SCP [P] [D], [X] [Y], [Z] [G] ET MARIANNE [J] NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE (anciennement SCP PATRICE DECIEUX, [C] [Y], [A] [V] [D], [E] [N], [P] [D], [B] [M]), ce jugement.

Il serait redondant de déclarer commun un jugement aux parties à l’instance, de sorte que cette demande est sans objet.

4.2 Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, l’ancienneté du litige commande de faire droit à la demande d’exécution provisoire.

4.3 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

[W] [T], qui succombe à l’instance, sera condamné au paiement de 3000 € à la banque au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’emprunteur a fait le choix procédural de mettre en cause les notaires sans véritablement formuler aucune demande à leur encontre, en excipant de la volonté de leur permettre de s’assurer qu’ils avaient soulevé tous les moyens propres à limiter leur préjudice, et de faire valoir leur propre défense. Toutefois, cet argument est contredit par la tardiveté de la mise en cause des notaires au regard de l’avancement de la procédure.

L’emprunteur sera donc condamné à payer à chacun des notaires 1500 € au titre des frais irrépétibles.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

REJETTE comme prescrite la demande de condamnation au titre des échéances impayées ;

REJETTE comme prescrite la demande de condamnation au titre des intérêts dus jusqu’au 16.12.2011 ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d’intérêts au taux contractuel ;

REJETTE comme prescrite la demande de condamnation de [W] [T] au paiement de dommages et intérêts ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande indemnitaire formée au titre de la perte de chance par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) ;

CONDAMNE [W] [T] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), les sommes suivantes :

—  240 860,47 € au titre du capital restant dû au 25.10.2011, avec intérêts au taux contractuel de 2,99 % à compter du 16.12.2011,

—  1 € au titre de l’indemnité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande indemnitaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) ;

REJETTE comme sans objet la demande visant à déclarer commun le présent jugement à [K] [O] et la société par actions simplifiées LSC ASSOCIES-NOTAIRES DU [Adresse 15], [E] [N] et la SCP [P] [D], Guillaume [Y], Antoine [G] et Marianne [J] NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE ;

CONDAMNE [W] [T] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER, la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [W] [T] à payer [K] [O] et LCS ET ASSOCIES – NOTAIRES DU [Adresse 15], S.A.S, la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE [W] [T] à payer à [E] [N] et la SCP [D]-[Y]-[G]-[J] la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [W] [T] au paiement des dépens de l’instance ;

AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT