TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/05967

N° Portalis 352J-W-B7H-CZTHF

N° MINUTE : 1

réputé contradictoire

Assignation du :

25 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LBS COIFFURE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Yvon CHAPUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1363

DÉFENDEURS

Madame [S] [Y]

[Adresse 15]

[Localité 12]

Madame [R] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Tous trois représentés par M^e Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0428

Décision du 11 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/05967 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZTHF

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

[Adresse 2]

[Localité 10]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 20 mars 2013, Madame [S] [V] épouse [X], Monsieur [W] [X] et Madame [R] [T] [X] ont donné à bail commercial en renouvellement à la SARL LBS COIFFURE, des locaux sis [Adresse 7], à compter du 1er décembre 2011 avec échéance au 30 novembre 2020, moyennant un loyer annuel renouvelé au prix de 9.396,37 euros, en principal.

La destination est la suivante : salon de coiffure-esthétique-parfumerie-bijouterie fantaisie-accessoires de mode à l’exclusion de tout autre commerce, professions, activités ou industrie ou toute autre utilisation des lieux.

Le 18 mai 2015, la SARL LBS COIFFURE a signalé à son assureur un sinistre relatif à un dégât des eaux.

Le 29 juin 2016 la société AQUANEF s’est vu confier la mission par le syndic de l’immeuble d’identifier l’origine des infiltrations affectant les locaux pris à bail. Elle a conclu que le sinistre avait pour origine des fuites anciennes provenant d’un appartement du 3ème étage auquel elle n’a pas eu accès.

Par courrier du 27 septembre 2016, l’assureur de la copropriété dont dépend les locaux pris à bail a écrit au syndic pour lui indiquer que l’origine du sinistre était indéterminée et que la SARL LBS COIFFURE avait procédé à la remise en état des locaux.

Par courrier du 3 avril 2019, la SARL LBS COIFFURE a indiqué au mandataire des bailleurs indivisaires qu’aucun travaux n’avait été entrepris suite au sinistre rencontré en mai 2015, et a sollicité une indemnisation et une réduction du loyer. Par la suite, la SARL LBS COIFFURE a adressé une série de relances audit mandataire courant 2019.

Par courrier du 15 décembre 2021, le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 14] a indiqué que son contrôle, réalisé à l’initiative de la SARL LBS COIFFURE faisait apparaître des désordres en lien avec des infiltrations d’eau sur un mur.

Le 24 mai 2022, à l’initiative de la SARL LBS COIFFURE, un procès-verbal de constat a été dressé par un commissaire de justice dans les locaux pris à bail dont il ressort en substance des dégâts des eaux.

Par exploit de commissaire de justice du 25 avril 2023, la SARL LBS COIFFURE a fait assigner Madame [S] [V] épouse [X], Madame [R] [T] [X] épouse [P], et Monsieur [W] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le trouble de jouissance qu’elle subit et la carence des bailleurs indivisaires ;

— condamner solidairement Mesdames [S] [X], [T] [P] et Monsieur [W] [X], représentés par la SAS GLF LOICK FOUCHET, à lui payer à titre de dommages intérêts:

o une somme de 65.000 euros représentant les dommages-intérêts pour perte de

chiffre d’affaires ;

o et une somme de 39.000 euros représentant sur 3 ans au remboursement des loyers et charges pour impossibilité d’exploiter le commerce ;

— condamner solidairement Mesdames [S] [X], [T] [P] et Monsieur [W] [X] à lui payer la somme de 10.000 euros en sanction de dommages-intérêts pour abstention délibérée de réparations et remise en état du local loué ;

— condamner solidairement Mesdames [S] [X], [T] [P] et Monsieur [W] [X] à lui verser la somme de 4.000 euros selon l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement Mesdames [S] [X], [T] [P] et Monsieur [W] [X] aux dépens.

Au soutien de son assignation, la SARL LBS COIFFURE énonce :

— que les bailleurs se devaient, en vertu de l’article 1719 du code civil, d’entretenir la chose louée « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » ;

— que selon l’article 1720 du code civil, ils avaient l’obligation de faire pendant la durée du bail « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires… » ; que les réparations nécessaires sont des grosses réparations à la charge des bailleurs ; que par ailleurs, les infiltrations venaient d’une source extérieure au local pris à bail ;

— que la perte de chiffre d’affaires est une conséquence exclusive de son état de délabrement lié aux dégâts des eaux; qu’avant les inondations et l’humidité permanentes, le chiffre d’affaires était en 2014 de 23.652 euros ; qu’à partir de 2015, il a décliné pour être en 2019 à 9.662 euros, en 2020 à 5.365 euros et pour les années 2021 et 2022 égal à zéro.

Par exploit de commissaire de justice du 25 avril 2023, les consorts [X] ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société ETUDE DAMREMONT, à relever garantie de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre au bénéfice de la SARL LBS COIFFURE ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société ETUDE DAMREMONT, à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant en tous les dépens de l’instance.

Par exploit de commissaire de justice du 18 octobre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur multirisque immeuble aux fins de :

— le dire recevable et bien fondé en sa demande d’intervention forcée formée à l’encontre du cabinet ASSURCOPRO SCARP ET BESNARD ;

— ordonner la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le RG n°23/05967 devant le Tribunal Judiciaire de Paris ;

— condamner le cabinet ASSURCOPRO SCARP ET BESNARD à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de l’indivision [Z] [U], que ce soit à titre principal ou accessoire ;

— débouter le cabinet ASSURCOPRO SCARP ET BESNARD de toutes demandes qui seraient dirigées à son encontre ;

— réserver les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le 9 novembre 2023, la jonction de l’ensemble de ces procédures a été ordonnée.

Par conclusions notifiées le 20 juillet 2023, les consorts [X] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la SARL LBS COIFFURE de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société ETUDE DAMREMONT, à relever garantie de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre au bénéfice de la SARL LBS COIFFURE ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société ETUDE DAMREMONT, à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant en tous les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, les consorts [X] énoncent :

— que le preneur a accepté aux termes de la clause « état des lieux » du bail de prendre les locaux en l’état et de ne pouvoir exiger aucune réparation de quelque nature ou quelque importance que ce soit ;

— que le preneur a accepté aux termes de la clause « travaux » de souffrir l’exécution de toutes les réparations, reconstructions et travaux que le propriétaire ou la copropriété estimerait nécessaires et de ne pouvoir demander aucune indemnité, ni diminution des loyers ;

— qu’un bailleur ne peut être tenu responsable d’un défaut de diligences ou de travaux à la charge de la copropriété ; qu’ils ont été diligents pour saisir le syndic des demandes formulées par la SARL LBS COIFFURE ; que dans le cas d’espèce, la cause des dommages éventuellement subis par le preneur étant extérieure au local commercial, les demandes ne sauraient prospérer à leur encontre ; que l’appel en garantie contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] apparaît ainsi bien fondé ;

— que les demandes de dommages-intérêts sont prescrites ; qu’elles sont en outre disproportionnées ;

— que le preneur a été indemnisé par l’assureur de l’immeuble ; que le preneur ne rapporte nullement la preuve d’une persistance des infiltrations de 2017 à 2022 ;

— que la preuve de ce que le sinistre a empêché le preneur d’exploiter n’est pas rapportée ; pas plus que celle de ce que la cause du sinistre serait liée aux canalisations privatives du bail dont le bailleur aurait la charge sur le fondement de l’article 606 du code civil.

Par conclusions notifiées le 3 mai 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— dire et juger qu’il est recevable et bien fondé en sa demande d’intervention forcée formée à l’encontre du cabinet ASSURCOPRO SCARP ET BESNARD ;

— ordonner la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le RG n°23/05967 devant le Tribunal Judiciaire de Paris ;

— condamner le cabinet ASSURCOPRO SCARP ET BESNARD à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, que ce soit à titre principal ou accessoire;

— débouter le cabinet ASSURCOPRO SCARP ET BESNARD de toutes demandes, qui seraient dirigées contre lui ;

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] énonce :

— que l’origine des désordres allégués par la SARL LBS COIFFURE n’a jamais été établie ; qu’en tout état de cause, il n’a jamais été démontré que ces désordres provenaient des parties communes de l’immeuble ; qu’aucune fuite active n’a été constatée lors des différentes interventions ;

— que la chronologie des événements exclut que la cause puisse être la colonne montante, puisqu’aucune réfection de la colonne n’est intervenue, alors que la SARL LBS COIFFURE n’a plus dénoncé aucun désordre durant 5 années consécutives (2017 à 2022) ;

— que la SARL LBS COIFFURE ne démontre pas en quoi un simple dégât des eaux aurait pu empêcher l’exercice de son activité et impacter son chiffre d’affaires, et ce, dans les proportions alléguées ;

— qu’elle a déjà été indemnisée par son assureur ;

— que les demandes de dommages-intérêts sont prescrites, le sinistre ayant eu lieu en 2015.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La société AXA FRANCE IARD ne s’est pas constituée.

La clôture a été prononcée le 6 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 19 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIVATION

Sur l’intervention forcée de la société AXA FRANCE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] produit une attestation d’assurance du cabinet ASSURCOPRO appelé en garantie, lequel est mandataire de la société AXA France. Il y a donc lieu de constater en espèce, la recevabilité de l’intervention forcée de la société AXA France.

Sur la prescription

Il ressort de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour connaître des incidents mettant fin à l’instance et de la prescription.

En l’espèce, les défendeurs invoquent dans leurs moyens la prescription des demandes indemnitaires de la SARL LBS COIFFURE.

Ce moyen n’est pas une défense au fond, mais constitue une fin de non-recevoir irrecevable car non présentée devant le juge de la mise en état.

Sur le trouble de jouissance

Il ressort de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que l’ obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés.

Il est constant que le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’ obligation de prendre en charge des travaux autres que les travaux qui lui incombent au titre de l’article 606 du code civil. La clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas en revanche le bailleur de son obligation de délivrance.

La réparation du préjudice causé par la seule gêne dans l’exploitation, dont le preneur doit apporter la preuve en application de l’article 1315 ancien du code civil, applicable au contrat litigieux, ne peut donner lieu qu’à l’octroi de dommages et intérêts.

Sur le sinistre de 2015

Il ressort du constat initial tiré du rapport d’intervention du 15 février 2016 de la société AQUANEF mandatée par le syndic pour identifier l’origine des infiltrations relatives aux locaux commerciaux pris à bail, situés au rez-de-chaussée : la présence au 29 janvier 2016 de dégâts des eaux au plafond et sur les murs avec un taux d’humidité qui oscille entre 7,3% et 11,8% et que les supports sont secs. La société technicienne conclut qu’il n’y a pas de fuites ou infiltrations actives provenant des installations privatives du 1er et 2ème étage ; que la colonne [Localité 13] (eaux usées) n’est pas fuyarde entre le 2ème étage et le rez-de-chaussée ; que les dégâts qui ont affecté les locaux pris à bail sont liés à d’anciennes fuites provenant de l’appartement du 3ème étage auquel ils n’ont pas eu accès.

La société DUOTEC, expert mandaté par l’assureur de la SARL LBS COIFFURE, a constaté le 8 septembre 2016 :

— dans la pièce principale : une absence de dommages, une humidité de 17 à 19% au sol (humidité normale pour un plancher sur caves) et une absence d’humidité sur les murs ;

— dans l’espace buanderie : une humidité maximale de 52% en partie basse du mur de façade cour (probablement provoquée par des remontées capillaires) ;

— dans le couloir : la dégradation des peintures et des traces de moisissures en partie basse sur la cloison séparative avec la pièce principale ; une absence d’humidité sur les murs.

— dans la cabine de soins : une humidité de 18 à 19% au sol (humidité normale pour un plancher sur caves) ; la dégradation de la peinture du plafond ; une absence d’humidité sur les murs ; une humidité de 9 à 18% en plafond dans l’angle droit côté façade où se trouve une colonne montante en plomb (sans fuites actives) ; de larges auréoles sur les murs dans l’angle où se trouve la colonne montante de l’immeuble.

Elle conclut que la cabine de soins du local a été sinistrée en mai 2015 par un dégât des eaux dont la cause est supprimée mais pas identifiée. Elle précise que le fait que les traces d’infiltrations soient situées côté colonne montante de l’immeuble ne démontre pas que cette canalisation soit la cause du sinistre, la traversée de plancher par les réseaux constituant souvent un point de passage de l’eau. Elle ajoute que les murs sont secs depuis plusieurs mois et que la salle de soins, ainsi que le couloir peuvent être remis en état ; que la persistance d’humidité en partie basse du mur sur cour paraît correspondre à des remontées capillaires inhérentes au système constructif de l’immeuble.

Il ressort de ces éléments qu’un sinistre lié à des infiltrations ou des fuites s’est bel et bien produit en 2015 dans les locaux pris à bail, mais qu’il n’est plus en cours au moment des constats de techniciens qui n’en déterminent pas la cause précise, sauf éventuellement pour la société AQUANEF à l’imputer à l’appartement du 3ème étage auquel elle n’a pas eu accès.

Si l’on peut faire le constat de l’existence d’un préjudice matériel en 2015, la SARL LBS COIFFURE ne démontre pas que la cause est imputable aux bailleurs au titre de manquements à son obligation de délivrance, d’entretien et d’obligation d’assurer la jouissance paisible.

En effet, aucun des techniciens n’attribue la cause à un éléments structurel relevant de la propriété des bailleurs, étant relevé que le bail a transféré l’obligation de réparation au preneur, pour tous les travaux autres que ceux prévus par l’article 606 du code civil. Surabondamment, le sinistre a été ponctuel et l’activité commerciale s’est poursuivie au cours de l’année 2015 et 2016, comme l’attestent les documents comptables faisant état d’un chiffre d’affaires pour les années 2015 et 2016.

Sur le sinistre de 2021

Par courrier du 15 décembre 2021, le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 14] a indiqué que son contrôle faisait apparaître la présence d’une infiltration d’eau sur le mur au-dessus du lavabo situé dans un petit local du salon de coiffure, le taux d’humidité mesuré étant situé entre 80% et 100%. Le service municipal indique dans ce même courrier avoir invité le syndic de copropriété à prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres.

Par ce courrier, la SARL LBS COIFFURE ne justifie ni de l’origine, ni de l’imputabilité dudit préjudice aux bailleurs, la Ville de [Localité 14] faisant l’hypothèse que l’origine du sinistre relève des parties communes puisqu’elle indique avoir écrit au syndic dans ce sens.

Sur le sinistre de 2022

Le 24 mai 2022, un procès-verbal de constat est dressé par un commissaire de justice dans les locaux pris à bail.

Il constate :

— dans l’espace cabine : d’importante trace d’humidité avec décollement de peinture; une perméabilité des murs avec une peinture qui cloque à divers endroits ; la présence d’une importante quantité d’eau stagnante au sol ;

— dans le couloir : sur la partie basse du mur, des tâches jaunâtres et décollement d’enduit ayant endommagé la peinture.

Comme précédemment, par ce constat, la SARL LBS COIFFURE ne justifie ni de l’origine, ni de l’imputabilité dudit préjudice aux bailleurs. Aucune des parties n’a sollicité dans le cadre de la mise en état, ou dans le cadre de la présente instance d’expertise judiciaire afin de déterminer l’origine du nouveau sinistre.

Il ressort de l’ensemble de ce qui précède que si la SARL LBS COIFFURE justifie de trois sinistres distincts lui ayant causé un préjudice, elle ne rapporte pas la preuve du lien causal entre ledit préjudice et un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, d’entretien et à leur obligation d’assurer la jouissance paisible, de sorte que ses demandes indemnitaires à leur encontre doivent être rejetées.

Il appert que la demande des bailleurs tendant à ce que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] relève garantie de toute condamnation à leur encontre devient donc sans objet.

Il en va de même de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] tendant à ce que la société AXA FRANCE IARD relève garantie de toute condamnation à son encontre.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL LBS COIFFURE ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Il n’y a pas lieu en l’espèce à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Déclare recevable l’intervention forcée de la société AXA FRANCE IARD ;

— Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes indemnitaires de la SARL LBS COIFFURE soulevée par Madame [S] [V] épouse [X], Madame [R] [T] [X] épouse [P], et Monsieur [W] [X] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] ;

— Déboute la SARL LBS COIFFURE de l’ensemble de ses demandes ;

— Dit que les demandes formées par Madame [S] [V] épouse [X], Madame [R] [T] [X] épouse [P], et Monsieur [W] [X] à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] sont devenues sans objet ;

— Dit que les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD sont devenues sans objet ;

— Condamne la SARL LBS COIFFURE aux entiers dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 11 Mars 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME