TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02033 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGGU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Août 2025

S.C.I. MORAS, prise en la personne de son représentant légal

C/

[D] [T]

[S] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Août 2025

à Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 27 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MORAS, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [D] [T], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

M. [S] [I], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 3 mai 2022, la SCI MORAS a donné en location à Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] un immeuble à usage d’habitation et deux emplacements de stationnement n°79 et 219 (Bat.G) situés [Adresse 6][Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer actuel de 711,97€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés, le dernier le 27 août 2024, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, dénoncé le même jour par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SCI MORAS a fait assigner en référé Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ la constatation que Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] sont occupants sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,

‒ leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel de la somme de 6.156,055€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 17 février 2025,

‒ l’expulsion des occupants ainsi qeu celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge indexé,

‒ l’allocation de 1.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire était applelée à l’audience du 4 juillet 2025.

La SCI MORAS, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 7.0105,78€ arrêtée au 1er juillet 2025 et indique que les locataires ont repris le paiement des échéances courantes depuis trois mois. Ils maintiennent leurs demandes.

Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T], comparant en personne, indiquent avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 28 février 2025 qui a été orienté vers des mesures de réaménagement de dette. En attendant, ils proposent de commencer à apurer la dette à raison de 200€ par mois.

La décision était mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 24 avril 2025 conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 28 août 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SCI MORAS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 3 mai 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 août 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi 2023/668 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés intégralement dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 27 octobre 2024, soit avant le dépôt dossier de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne, la résiliation du bail est donc acquise.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet..”

Il résulte des débats que les locataires ont repris le paiement des échéances courantes depuis trois mopis et ont déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 28 février 2025 et orienté vers un réamnégament des dettes. Il leur sera accordé des délais conditionnés à la poursuite des paiements des loyers courants outre le paiement de la somme de 200€ supplémentaire pour apurer la dette locative dans l’attente des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne.

Il y a donc lieu de leur accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 7.105,98€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de leur accorder des délais de paiement à raison de 200€ par mois dans l’attente des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne.

A défaut de paiement d’une seule mensualité de remboursement de la dette, de paiement d’une échéance de loyer ou charge, après une mise en demeure restée infructueuse pendant 10 jours, la totalité de la deviendra de nouveau immédiatementexigible et la clause résolutoire reprendra plein effet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MORAS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] , succombant au principal, supporteront solidairement les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] à payer à la SCI MORAS la somme provisionnelle de 7.105,78€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de de la signification la présente décision,

Autorise Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] à s’acquitter de leur dette par mensualités de 200€, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois, jusqu’aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

Juge qu’en cas de réaménagement, de moratoire ou d’effacement de la dette, Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] seront tenus au paiement des échéances courantes pendant 24 mois et à défaut, l’acquisition de la clause résolutoire reprendra plein effet selon les modalités ci-dessous,

Juge également, qu’à défaut de paiement, par Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T], d’une seule mensualité à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 10 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 27 octobre 2024,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SCI MORAS par Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] et les y condamne solidairement à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et des deux emplacements de stationnement n°79 et 219 (Bat.G) situés [Adresse 6][Adresse 5] à [Localité 10] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] à payer à la SCI MORAS la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [D] [T] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge