TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE DIJON

Affaire : SCPI EDISSIMO

c/

S.A.R.L. SUNLU

N° RG 24/00375 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IMWB

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELARL FRANCK PETIT AVOCATS – 101la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS – 104

ORDONNANCE DU : 19 FEVRIER 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Catherine PERTUISOT, 1ère Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

SCPI EDISSIMO

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Virginie PUJOL de la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de Paris, plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. SUNLU

Centre commercial Géant Casino (Local N°49/50)

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Franck PETIT de la SELARL FRANCK PETIT AVOCATS, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Alexandra BELLAN VILA de la SELARL ABV AVOCATS, avocats au barreau de Paris, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 8 janvier 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé régularisé le 30 septembre 2015, les sociétés Edissimo, SCPI Gemmeo Commerce et Genepierre ont donné à bail à M. [D] [T] des locaux commerciaux, situés dans le centre commercial “Géant Casino”, sis [Adresse 10] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 75.000 € hors taxes.

Aux termes d’un avenant prenant effet le 1er mai 2017, les bailleresses ont consenti à la SARL [9], venant aux droits de M. [D] [T] :

une réduction temporaire de loyer, sur une période d’une année, équivalente à 26,67 % du loyer en vigueur, une réduction temporaire de loyer, pendant la seconde année suivant la prise d’effet de l’avenant, équivalente à 13,33 % du loyer en vigueur, une franchise totale de loyer et charge sur la période courant du 1er mai au 1er novembre 2017.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er juillet 2022, les bailleresses ont fait délivrer à la SARL [T] S.Y un commandement de payer portant sur le recouvrement de la somme globale de 139.476,24 € correspondant à l’arriéré de loyers, charges et frais arrêté au 27 juin 2022, outre 13.947,62 € au titre de la clause pénale.

Le 17 mai 2023, le preneur s’est vu délivrer un second commandement de payer portant sur le recouvrement de la somme de 132.232,27 € correspondant à l’arriéré de loyers, charges et frais arrêté au 9 mai 2023, outre 13.223,22 € au titre de la clause pénale.

Par exploit du 8 juillet 2024, la SCPI Edissimo a assigné la la SARL SUNLU en référé devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de voir :

déclarer le recours recevable ; condamner la SARL SUNLU à lui verser les sommes provisionnelles suivantes : – 130.056,97 € correspondant à l’arriéré de loyers, charges et accessoires,

—  13.005,69 € à titre d’indemnité forfaitaire de 10 %,

avec intérêts de retard contractuels ;

rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire ; condamner la SARL SUNLU au paiement de la somme de 3.600 € par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, ou subsidiairement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SARL SUNLU aux dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2025.

A cette occasion, la SCPI Edissimo, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, sauf à porter sa demande de condamnation de la SARL Sunlu, au titre des dispositions 1103 et 1104 du code civil ou subsidiairement de l’article 700 du code de procédure civile, à un montant total de 4.800 €.

Au soutien de ses prétentions, la société expose avoir donné à bail à la SARL Sunlu des locaux commerciaux destinés à l’exploitation d’une activité de restauration asiatique sous l’enseigne “[9]”, devenue “[7]”. Elle précise que le bail prévoit le paiement d’un loyer annuel de base de 75.000 € hors taxes et charges, indexable, ainsi que d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un taux de 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes du preneur et le loyer de base annuel, hors taxes. Elle ajoute que le bail a fait l’objet de deux avenants, le premier daté du 30 septembre 2015 portant sur des allègements temporaires de loyer, et le second du 30 janvier 2018 portant sur une franchise totale de loyers et charges sur une durée de six mois à compter du 1er mai 2017 ainsi qu’un allègement temporaire de loyers et charges. Elle rappelle que le loyer est payable d’avance, par trimestre, le 1er jour du trimestre par prélèvements, et que le bail fixe précisément les modalités d’imputation des paiements et les sanctions en cas de retard ou d’absence de règlement.

La SCPI Edissimo dit que les locaux commerciaux ont été cédés à la société Mercialys à la date du 23 décembre 2020, mais qu’elle s’est expressément réservé la faculté de poursuivre le recouvrement de l’arriéré de loyers, charges et accessoires auprès du preneur. Elle fait observer que la SARL Sunlu, en position débitrice à la date de cession des locaux, a été destinataire de multiples mises en demeure, de deux commandements de payer respectivement délivrés les 1er juillet 2022 et 17 mai 2023, puis d’une ultime mise en demeure restée sans effet. Elle soutient que le décompte arrêté au 9 avril 2024 met en évidence une dette totale de 130.056,97 €.

Sur sa qualité à agir, la requérante argue de ce que l’article 19.5.2 du contrat de cession lui octroie le droit de poursuivre le recouvrement des sommes impayées jusqu’à la fin “du terme en cours”, soit jusqu’au 31 décembre 2020, et qu’elle justifie à la fois de la qualité à agir et d’un intérêt à agir.

Sur sa créance, la SCPI Edissimo se prévaut des dispositions de l’article 835 alinéa 2 pour solliciter la condamnation du preneur, à titre provisionnel, au paiement de l’intégralité des sommes restant-dues. Elle souligne qu’outre l’arriéré de loyers et charges, elle est fondée à réclamer le paiement d’intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points, d’une indemnité forfaitaire et irréductible équivalente à 10 % des sommes dues (loyers, charges et accessoires), soit la somme globale de 143.062,66 €.

Elle met en exergue que, de jurisprudence constante, le juge des référés dispose non seulement du pouvoir de statuer à titre provisionnel sur une clause pénale mais est tenu d’y faire droit en totalité lorsque les dispositions de la clause sont claires et précises.

Sur la prescription, la société soutient que les sommes visées dans le décompte actualisé ne sont en aucun cas prescrites. Elle mentionne à cet égard que la créance a fait l’objet de la notification de multiples mises en demeure ainsi que de deux commandements de payer.

Sur l’application des dispositions de la loi Pinel, elle réfute le moyen selon lequel une partie des sommes réclamées consisteraient en des honoraires liés à la gestion des loyers du local, lesquelles sont nécessairement à la charge du bailleur par application de l’article R.145-35 du code de commerce. Elle réplique que la mention “Frais Gest Techn – Admin” renvoie en réalité à la gestion des charges, soit les honoraires du syndic, et non à la gestion des loyers.

Sur l’exactitude des décomptes produits aux débats, la SCPI Edissimo conteste avoir commis toute erreur dans le décompte des sommes dues. Elle dit que les avoirs renseignés dans les décomptes successifs, portés au crédit du compte du preneur, correspondent aux réductions de loyers consenties. Elle souligne avoir versé un nouveau décompte actualisé arrêté au 28 octobre 2024, reprenant le détail des mouvements enregistrés, en ce compris les avoirs, les appels de loyers et charges ainsi que la franchise de loyer de 6 mois accordée sur les loyers de mai à octobre 2017. Elle précise que les réductions de loyers sont renseignées sous le libellé “Réduct/progressivité”.

Sur la validité du commandement de payer du 17 mai 2023, elle dénie toute erreur dans le décompte signifié, comme dans les décomptes l’ayant précédé. Elle soutient en outre que cette question est sans incidence sur les demandes en paiement.

Enfin, la SCPI Edissimo s’oppose à la demande de délais de paiement . Elle fait observer que si le preneur se prévaut de difficultés liées à la fermeture de l’enseigne Géant Casino au sein du centre commercial, il lui est impossible d’en mesurer l’effet, dès lors que les locaux ont été cédés à la société Mercialys. Elle rétorque que la défenderesse ne saurait valablement se prévaloir de la prétendue mauvaise gestion assurée par l’acquéreur, laquelle est totalement étrangère au présent litige.

Elle soutient qu’en tout état de cause, il résulte des dispositions des articles L.145-41 du code de commerce, 1343-5 et 1244-1 du code civil, que les délais de paiement sont subordonnés à la preuve de la bonne foi du débiteur, de difficultés économiques et de la possibilité pour ce dernier de rétablir la situation. Elle oppose la mauvaise foi adverse et fait valoir que la défenderesse ne justifie pas de ses capacités financières.

La SARL Sunlu, représentée par son conseil, a demandé au juge des référés de :

Déclarer l’ensemble des demandes formulées à son encontre irrecevables;Sur le fond- juger que la dette locative est prescrite à hauteur des sommes réclamées au titre de la période antérieure au 8 juillet 2019, en ce compris le 3ème trimestre 2019,

— dire le commandement de payer en date du 17 mai 2023 nul,

— débouter la SCPI Edissimo de l’ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement, lui accorder un délai de 24 mois, à compter du prononcé du jugement à intervenir, pour apurer sa dette locative, reconstituer sa garantie à première demande auprès de l’établissement bancaire, et présenter une garantie à première demande à la SCPI Edissimo conforme aux termes du renouvellement du bail ; En tout état de cause, condamner la SCPI Edissimo au paiement de la somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens.

Sur la qualité à agir de la demanderesse, la société soutient que la SCPI Edissimo en est dépourvue, dès lors que les locaux commerciaux ont été cédés à la société MERCIALYS à la date du 23 décembre 2020. Elle affirme que cette cession a entraîné le transfert des droits et de la dette locative à l’acquéreuse.

Sur la prescription des demandes, la défenderesse affirme que l’ensemble des demandes formulées au titre de la période antérieure au 8 juillet 2019 sont prescrites. Elle rappelle qu’en application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Elle fait observer qu’en l’espèce, la dette locative alléguée couvrirait les périodes d’exigibilités courant du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2020, et que l’assignation n’a été délivrée que le 8 juillet 2024.

Elle relève qu’il ne peut lui être opposé que les derniers règlements ont été affectés, par priorité, aux échéances les plus anciennes, alors que le bail stipule expressément que l’imputation des paiements doit être effectué par priorité aux échéances les plus récentes. Elle prétend qu’il est constant que les mises en demeure et les commandements de payer ne visant pas la clause résolutoire ne sont pas interruptifs de prescription.

Sur la violation de la loi Pinel qui interdisent aux bailleurs de mettre à la charge de leurs locataires les honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble, la société affirme que dans le but de contourner les dispositions de ladite loi,, la SCPI Edissimo lui facture dits de “Frais Gest Techn- Administ”. Elle met en exergue que la demanderesse ne produit pas le tableau des charges annexé au bail commercial, et conteste être tenue au paiement de ces sommes.

Sur les décomptes, elle argue de ce qu’aucun décompte produit ne permet d’établir l’existence d’une dette locative, ni son quantum. Elle relève en premier lieu que le décompte établi plus de trois ans après la fin de la relation contractuelle a été modifié, pour renseigner trois avoirs, dont est ignorée la nature. Elle fait remarquer que le montant de la créance a, de ce fait, été lui aussi modifié.

Elle fait en deuxième lieu valoir que les appels de loyers et charges adressés sur la période d’application de la franchise de loyer sont eux aussi erronés. Elle dit que l’avenant du 30 janvier 2018 prévoit une franchise totale sur une période de six mois, courant à partir du 1er mai 2017, de sorte qu’elle n’était redevable d’aucune somme sur la période antérieure au 1er novembre 2017. Elle fait observer que le décompte produit aux débats mentionne pourtant des appels de loyers sur ces échéances.

La société se prévaut en dernier lieu du caractère erroné des appels de loyers et charges sur la période de réduction de loyers. Elle explique qu’en application de l’avenant susvisé, le loyer hors taxes et hors charges était réduit à un montant trimestriel de 13.749 € sur la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, puis de 16.250 € sur la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2019. Elle souligne néanmoins qu’aucune des échéances appelées ne correspond à ces montants, et qu’aucun avoir ne vient compenser les sommes réclamées.

Sur la nullité du commandement de payer, la SARL Sunlu relève que les commandements signifiés les 1er juillet 2022 et 17 mai 2023 portent sur des montants discordants et ce, alors qu’ils ont été émis plusieurs années après la fin de la relation contractuelle. Elle soutient que conformément à une jurisprudence constante, ces commandements doivent être déclarés nuls eu égard aux graves erreurs qu’ils comportent. Elle souligne que dans le cadre des présentes, la demanderesse n’a pas régularisé la situation, et se borne à imputer des avoirs relatifs à des réductions de loyers non précisées.

Sur la demande de délais de paiement, la défenderesse explique que sa clientèle est majoritairement composée de clients du supermarché Géant Casino, lequel a fermé ses portes depuis le 30 septembre 2024. Elle affirme que cette fermeture a nécessairement des conséquences délétères sur son chiffre d’affaires. Elle indique également que la société Mercialys a prélevé un rappel de loyer de plusieurs milliers d’euros sur son compte en septembre 2024, de sorte qu’elle ne dispose plus d’aucune trésorerie. Elle précise que la bailleresse assure une gestion tout aussi hasardeuse que son prédécesseur en effectuant des appels de régularisations de loyers et charges tous les deux ans, et non pas tous les ans, au mépris des dispositions légales.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité du recours

Attendu que l’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ;

Que l’article 32 du même code énonce qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ;

Qu’il résulte de ces dispositions que la recevabilité de l’action est subordonnée à la démonstration, par le requérant, de sa qualité à agir et de son intérêt à agir ;

Attendu en l’espèce que la SARL Sunlu soutient que la SCPI Edissimo n’a plus qualité à agir à son encontre depuis l’acquisition des locaux commerciaux par la société Mercialys et que doit être déclarée irrecevable en ses demandes ;

Attendu néanmoins qu’il est établi que la demanderesse a cédé les locaux objets du bail par acte notarié du 23 décembre 2020, lequel donne expressément pouvoir au vendeur de réclamer le paiement des arriérés locatifs jusqu’à la fin du terme en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2020 ;

Que la SCPI Edissimo a donc, de ce chef, qualité pour agir à l’encontre de la SARL Sunlu, en recouvrement des impayés de loyers, charges et frais couvrant en l’espèce les sommes exigibles sur la période du 1er avril 2017 au 31 décembre 2020 ;

Que le recours doit en conséquence être déclaré recevable ;

Sur les demandes provisionnelles

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Attendu que sur ce fondement, la SCPI Edissimo sollicite la condamnation de la SARL Sunlu au paiement de la somme provisionnelle de 143.062,66 €, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et accessoires dus au titre du bail consenti le 30 septembre 2015, outre indemnité forfaitaire de 10 % et intérêts de retard contractuels ;

Attendu que la SARL Sunlu soutient que la demanderesse doit nécessairement être déboutée de sa demande, laquelle se heurte à plusieurs contestations sérieuses.

1. Sur la prescription

Attendu que l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Qu’il résulte des dispositions des articles 2240 et suivants du même code que la prescription est notamment interrompue par la demande en justice, même en référé, ou encore par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte exécution forcée ;

Qu’il est constant que l’action en recouvrement des loyers commerciaux, et charges y afférent, est soumise à la prescription de droit commun édictée par les dispositions susvisées ;

Attendu que la SARL Sunlu soutient en premier lieu que les sommes réclamées par la demanderesse sont, pour partie, prescrites; qu’elle fait valoir que le décompte actualisé produit aux débats, comme les commandements de payer préalablement délivrés, porte sur la période courant du 1er avril 2017 au 1er octobre 2019 et que dès lors que l’assignation lui a été délivrée le 8 juillet 2024, l’ensemble des sommes réclamées sur la période antérieure au 8 juillet 2019 est prescrite ;

Que la SCPI Edissimo argue de ce que le preneur a été destinataire de plusieurs mises en demeure et de deux commandements de payer, soit des actes interruptifs de prescription ;

Attendu qu’il convient tout d’abord d’observer que selon les articles 4.3, 6.4 et 16 du bail initial, le loyer de base, les charges, la TVA et les frais dits de “gestion de technique et administrative” sont exigibles trimestriellement, par avance, le 1er jour du trimestre ;

Que la prescription commence donc à courir le 2ème jour de chaque trimestre, pour arriver à son terme à l’écoulement du délai de cinq ans suivant la date d’exigibilité de chacune des échéances trimestrielles, sauf interruption dudit délai ;

Qu’à cet égard, il importe de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 1345 alinéa 3 du code civil et à une jurisprudence constante, la mise en demeure n’emporte pas interruption du délai de prescription ;

Qu’il en est de même d’un simple commandement de payer ne se fondant pas sur un titre exécutoire (en ce sens : Civ 3ème, 23 mai 2013, n°12-10.157).

Que dès lors qu’il n’est ni allégué, ni justifié que les commandements de payer, délivrés les 1er juillet 2022 et 17 mai 2023, font suite à l’obtention d’un titre exécutoire, ceux-ci ne peuvent se voir conférer valeur d’actes interruptifs de prescription ;

Que dans ces conditions, force est de constater que la prescription n’a été interrompue que le 8 juillet 2024, soit à la date de la signification de l’assignation en référé ;

Qu’il en résulte que l’ensemble des sommes réclamées au titre des périodes d’exigibilité antérieure au 8 juillet 2019 ( période courant du 2ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2019 inclus), sont prescrites ;

Que la demande de provision formée par la SCPI Edissimo est sérieusement contestable à hauteur de la somme de 51.534,39 €, sur celle de 130.056,97 € réclamée ;

2. Sur l’exigibilité du surplus des sommes réclamées

Attendu que l’article 4, titre III, du bail initial stipule que :

“4.1. Loyer de base :

Le loyer annuel de base est fixé à la somme de 75.000 € H.T. (soixante-quinze mille euros hors taxes).

Ce loyer étant stipulé hors taxes, le Preneur sera redevable en sus de la TVA au taux en vigueur au jour des règlements.

4.2. Loyer variable additionnel :

Par ailleurs, le bail est consenti et accepté moyennant un loyer additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxes réalisé par le Preneur à partir des lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.

Ce pourcentage est le suivant : 7 % (sept pour cent).

4.3. Modalités de règlement du loyer :

Le loyer de base et les Charges sont payables, trimestriellement et d’avance par prélèvements bancaires, à compter de la date d’ouverture du local au public et en tout état de cause au plus tard à l’expiration d’un délai de six (6) mois suivant la date de prise d’effet du bail.

Le loyer variable additionnel est payable dans les conditions indiquées à l’article 4.3.1. du Titre II du bail.” ;

Que par avenant du 30 janvier 2018, prenant rétroactivement effet le 1er mai 2017, la bailleresse a consenti au preneur des réductions et franchises, selon les modalités suivantes :

“2-2 Réduction exceptionnelle de loyer :

Toutefois, à titre exceptionnel, le Bailleur consent au Preneur une réduction temporaire et partielle du loyer susvisé au 2-1, de la manière suivante :

pendant la première année suivant la prise d’effet du présent avenant, correspondant à -26,67 % dudit loyer en vigueur, pendant la seconde année suivant la prise d’effet du présent avenant au bail, correspondant à -13,33 % dudit loyer en vigueur,

A partir de la troisième année suivant la date de prise d’effet du présent avenant au bail, le loyer susvisé, sera dû en totalité dans les termes présentes, sans aucune réduction. €…€

2-3 Franchise des loyers et charges :

Par le présent avenant, le Bailleur consent au Preneur une franchise totale de loyer et charges alors en vigueur pendant les 6 (SIX) premiers mois à compter de la date de prise d’effet du présent avenant, soit à compter du 1er mai 2017.

De sorte qu’à compter du 1er novembre 2017, le loyer annuel stipulé ci-dessus, sera dû en totalité dans les termes des présentes sans aucune franchise, ainsi que les charges et accessoires prévues par le bail initial.” ;

Attendu que la SARL Sunlu soutient que les différents décomptes produits aux débats, en ce compris ceux annexés aux commandements de payer, comportent de multiples erreurs; qu’elle affirme que chacun d’entre eux renvoie à des montants différents, écart que la demanderesse semblerait justifier par l’imputation d’avoirs au crédit du compte locataire, sans qu’il soit possible d’en identifier la cause et alors même que ces décomptes ne tiennent par ailleurs pas compte des franchises et réductions consenties aux termes de l’avenant du 30 janvier 2018 ;

Que la SCPI Edissimo réplique que les décomptes produits sont exacts et que les frais susvisés correspondent aux honoraires facturés par le syndic pour la gestion des charges ;

Attendu qu’il ressort effectivement de l’examen du relevé de compte locataire actualisé à la date du 28 octobre 2024 que, le 9 novembre 2023, la bailleresse a procédé à une régularisation de la créance en portant au crédit du compte deux avoirs correspondant à des réductions de loyers ;

Que contrairement aux allégations de la défenderesse, l’origine de ces réductions est établie par les factures produites aux débats, qui mettent en évidence que les avoirs à considérer correspondent aux réductions de loyers consenties au titre des mois d’avril et de mars 2019 ;

Qu’étant néanmoins relevé que ces réductions portent sur des échéances prescrites, le décompte actualisé est nécessairement erroné, ce dont il résulte une première difficulté ;

Attendu en outre que les termes de l’avenant du 30 janvier 2018 sont flous et imprécis ;

Que force est en effet de constater que cet acte prévoit tout à la fois :

une réduction du loyer de base hors taxes de 26,67 % la première année suivant sa prise d’effet, soit du 1er mai 2017 au 30 avril 2018,une réduction du loyer de base hors taxes de 13,33 % la deuxième année suivant sa prise d’effet, soit du 1er mai 2018 au 30 avril 2019, une franchise totale du loyer de base hors taxes sur une période de six mois suivant sa prise d’effet, soit du 1er mai 2017 au 1er novembre 2017 ;

Qu’il précise par ailleurs que le “loyer annuel ci-dessous” sera intégralement dû sans franchise à compter du 1er novembre 2017 ;

Que même à considérer que la référence au “loyer annuel ci-dessous” vise effectivement le montant du loyer de base réduit, selon les modalités susvisées, il subsiste une difficulté d’interprétation des clauses quant aux périodes concernées par les réductions ;

Qu’en l’état, il n’est pas possible de déterminer avec certitude si les réductions ont effectivement vocation à intervenir dans un délai de deux ans suivant la date de prise d’effet du contrat, soit jusqu’au 30 avril 2019, ou si celles-ci s’appliquent aux échéances échues à compter du 1er novembre 2017, soit postérieurement à la période de franchise ;

Qu’étant rappelé qu’il n’entre pas dans les fonctions du juge des référés d’interpréter des clauses contractuelles, il convient de constater que cette difficulté a une incidence directe sur la demande de provision formulée par la SCPI Edissimo ;

Qu’il sera à cet égard relevé que si conformément aux motifs précédents, les sommes réclamées au titre de la période antérieure au 3ème trimestre 2019 sont prescrites, les réductions de loyers ont vocation à s’appliquer, selon l’interprétation des clauses de l’avenant, soit jusqu’au 1er mai 2019, soit jusqu’au 31 octobre 2019 ;

Qu’en l’état, il n’est donc pas possible de déterminer si les loyers dus au titre des mois de septembre et octobre 2019, échéances non prescrites, bénéficient ou non de cette réduction de loyers ;

Qu’ainsi, sans même qu’il soit nécessaire de statuer sur le surplus des moyens développés par la défenderesse, il convient de constater de la demande de provision formulée par la SCPI Edissimo se heurte à l’absence de démonstration du caractère sérieux de l’obligation dont elle argue , à défaut d’en établir qu’il s’agit d’une créance certaine, liquide et exigible ;

Que la demanderesse sera en conséquence déboutée de sa demande de provision ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SCPI Edissimo sollicite la condamnation de la SARL Sunlu au paiement de la somme de 4.800 € sur les fondements des articles 1103 et 1104 du code civil ;

Que la demanderesse invoque ainsi l’article 26.2.2, du titre II, du bail du 30 septembre 2015, selon lequel : “ Tous honoraires et frais de recouvrement ou de procédure (sommations, poursuites ou mesures conservatoires…), ou tous autres frais de poursuite engagés par le Bailleur pour faire respecter les présentes, en ce inclus les honoraires d’avocat quel que soit leur montant, ainsi que tous frais de levée d’état et de notification nécessaires par application des L.141-5 à L.143-23 du Code de Commerce sont à la charge du Preneur qui s’y oblige.” ;

Qu’il convient néanmoins d’observer que celle-ci se borne à réclamer indistinctement le paiement d’une somme globale, sans apporter plus de précisions quant à la nature de ces frais ni justifier de leur montant ;

Que la demande doit donc nécessairement être rejetée ;

Que succombant à l’instance, la demanderesse sera également déboutée de cette demande en ce qu’elle consisterait en la paiement de frais irrépétibles, mais en revanche sera condamnée à verser à la SARL Sunlu la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que les dépens seront en outre mis à sa charge ;

PAR CES MOTIFS:

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclarons la SCPI Edissimo recevable en son action ;

Rejetons la demande de provision formulée par la SCPI Edissimo;

Déboutons la SCPI Edissimo de ses demandes formulées sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, ainsi que sa demande au paiement des frais irrépétibles ;

Condamnons la SCPI Edissimo à payer à à la SARL Sunlu la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mettons les dépens à la charge de la SCPI Edissimo.

Le Greffier Le Président