TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 10]

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02101 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GW27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. ALS

immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n° 853 070 860

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Flavie MARIS-BONLIEU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [N]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

S.C.I. J & A

immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le n° 837 755 800

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 janvier 2020, la SCI ALS (immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 853 070 860) a acquis un appartement constitué des lots n°114 et n°115 situés [Adresse 6] – 45330 LE MALESHERBOIS.

Le 26 août et le 12 décembre 2021, deux constats amiables de dégât des eaux ont été réalisés entre la SCI ALS et la SCI J&A, ce dernier propriétaire-bailleur du logement situé au-dessus de celui de la SCI ALS, et occupé par Monsieur [I] [N].

Une promesse unilatérale de vente a été régularisée le 11 janvier 2023 au bénéfice de Monsieur [U] [Z], pour un prix de 86.000 euros.

Suite à la renonciation du premier bénéficiaire, une seconde promesse unilatérale de vente a été régularisée le 15 juin 2023 au bénéfice de Monsieur [F] [D], pour un prix de 80.000 euros. Le bénéficiaire a renoncé à la vente suite à un nouveau dégât des eaux qui s’est produit le 23 août 2023 en provenance de l’appartement du dessus, appartenant à la SCI J&A.

Par ordonnance sur requête en date du 8 novembre 2023, rendue par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Orléans, la SCI ALS a été autorisée à se rendre dans les lieux loués par la SCI J&A pour constater les conditions d’occupation des lieux. Un procès-verbal de constat a été dressé le 7 décembre 2023.

Se prévalant de dégâts des eaux récurrents provenant de l’appartement appartenant à la SCI J&A, par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 30 avril 2024, la SCI ALS a fait assigner Monsieur [I] [N] et la SCI J&A (immatriculée au RCS d’Orléans sous le numéro 837 755 800) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Prononcer la résiliation du bail consenti par la SCI J&A à Monsieur [I] [N] aux torts exclusifs du locataire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail par la SCI J&A sis [Adresse 5] à LE MALESHERBOIS (45330), avec si besoin est l’assistance de la force publique ;Déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la SCI J&A ;Le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Le condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 7 décembre 2023 ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

La SCI ALS, représentée par son avocat, a indiqué qu’il s’agissait d’une demande urgente, s’agissant d’un grave dégât des eaux. Elle a également précisé qu’en mai 2024, le locataire était toujours présent dans les lieux. Elle a sollicité la mise en œuvre de l’action oblique.

Régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [I] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, la SCI J&A n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 indique que les propriétaires de locaux à usage d’habitation doivent utiliser les droits dont ils disposent afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par leur locataire.

Aux termes de l’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1728 du Code civil impose quant à lui au locataire un usage raisonnable du bien loué.

Aux termes de l’article 1224 du Code Civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Aussi, il est admis qu’un dégât des eaux en provenance de l’appartement du dessus, causant des dégâts à un appartement inférieur constitue un trouble anormal de voisinage

En l’espèce, Monsieur [I] [N] est tenu de jouir des locaux qu’il occupe sans causer aux autres copropriétaires, des troubles excédant les désagréments normaux du voisinage.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1341-1 du Code Civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Aussi, il est admis que le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres copropriétaires.

Enfin, il est également admis qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.

Il en résulte que titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

En l’espèce, la SCI ALS est copropriétaire au sein du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à LE MALESHERBOIS.

Il ressort des pièces versées au débat que la SCI J&A est propriétaire d’un logement situé au 3ème étage, qu’elle loue à Monsieur [I] [N] et qui est situé juste au-dessus de celui appartenant à la SCI ALS.

Il ressort de deux constats amiables de dégâts des eaux, que la SCI ALS a subi deux dégâts des eaux, les 26 août et 12 décembre 2021, en provenance de l’appartement appartenant à la SCI J&A.

Par la suite, la SCI ALS a souhaité vendre ses lots. Une première promesse unilatérale de vente a été régularisée le 11 janvier 2023 au bénéfice de Monsieur [U] [Z] pour un prix de 86.000 euros.

Il apparait au regard des pièces produites, que la SCI ALS a subi un nouveau dégât des eaux le 18 avril 2023, provenant de l’appartement appartenant à la SCI J&A, de sorte que la demanderesse a déclaré que le bénéficiaire avait renoncé à la vente.

Une nouvelle promesse unilatérale de vente a été régularisée le 15 juin 2023 au bénéfice de Monsieur [F] [D] pour un prix de 80.000 euros.

Cependant, il ressort de l’ordonnance sur requête rendue le 8 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Orléans, qu’est intervenu un nouveau dégât des eaux au préjudice de la SCI ALS le 23 août 2023, provenant à nouveau de l’appartement appartenant à la SCI J&A, de sorte que le nouveau bénéficiaire a renoncé à la vente, ainsi qu’il ressort de l’attestation notariée en date du 17 octobre 2023.

En outre, l’ordonnance sur requête en date du 8 novembre 2023 vise la recherche de fuite effectuée le 21 septembre 2023 à l’issue de laquelle il a été constaté que les dégâts des eaux sont provoqués par des douches et des lessives réalisées à même le sol de la salle de bain par les locataires occupant le logement situé au-dessus de celui de la SCI ALS. Il a également été constaté que le linge était étendu sans essorage sur une poutre de la charpente et s’égoutte sur le sol du séjour.

Une mise en demeure par le biais du conseil de la SCI ALS a été adressée à la SCI J&A le 2 novembre 2023 par email afin que celle-ci agisse à l’encontre de ses locataires et que ceux-ci cessent leurs agissements à l’origine des infiltrations subis dans les lots de copropriété appartenant à la SCI ALS.

Aussi, une main courante a été déposée le 25 mai 2024 par Madame [R] [K], gérante de la SCI ALS. Elle y indique que depuis le mois d’août 2021, elle est régulièrement confrontée à des dégâts des eaux provenant de l’appartement situé au-dessus du sien. Elle a précisé avoir toujours déclaré les dégâts à son assurance habitation et que les réparations ont toujours été effectuées, mais qu’une nouvelle fuite apparaît toujours. Elle a également indiqué que le service urbanisme de la mairie est informé de la situation.

Il ressort des pièces versées au débat que la SCI J&A n’a pas fait suite à ces nombreuses relances.

Au regard du caractère d’urgence, la SCI ALS a été autorisée à se rendre dans les lieux loués par la SCI J&A pour constater les conditions d’occupation des lieux par ordonnance sur requête en date du 8 novembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Orléans.

Suite à cette autorisation, un procès-verbal de constat a été dressé le 7 décembre 2023. Il convient de relever que la SCI J&A (immatriculée au RCS d’Orléans sous le numéro 837 755 800) ainsi que Monsieur [I] [N], en sa qualité de locataire, ont été sommé d’être présent suivant procès-verbaux remis respectivement à personne morale ainsi qu’à personne physique le 30 novembre 2023.

Ce constat fait état de l’absence de fuite au niveau des appareils à eau qui aurait pu expliquer les infiltrations subies. Toutefois, il y est indiqué que « le pied du mur est gondolé et présente des taches au-dessus de la plinthe carrelé ». Il est également indiqué « qu’un développement de moisissure est visible sur le rampant et sur le mur de refend, ainsi que de nombreuses et larges taches ».

Au regard de l’ensemble des démarches et actions entreprises par la SCI demanderesse exposées ci-dessus, la carence de la SCI J&A ne peut être qu’établie, au regard de son inaction.

En outre, la SCI ALS verse aux débats des pièces permettant d’attester que la situation perdure toujours. Ainsi, une attestation adressée à la gérante de la SCI ALS en date du 18 septembre 2024 par le service départemental d’incendie et de secours du Loiret, expose l’intervention le 15 mai 2024 des sapeurs-pompiers du Loiret à l’adresse litigieuse sis [Adresse 8], dans un appartement R+3 pour une inondation et ont procédé à l’asséchement des appartements R+1 et R+2.

Enfin, la SCI ALS a souhaité effectuer des travaux afin de pouvoir remettre les lots en vente et pour ce faire, a pris contact avec la Compagnie ALLIANZ, assureur multirisque habitation.

Un rendez-vous a été fixé le 2 janvier 2024 aux fins de constater les dommages et d’établir un devis de remise en état. Toutefois, la demanderesse a déclaré que les travaux ont dû être stoppé, le taux d’humidité au sein du logement étant trop élevé.

En qualité de copropriétaire, la SCI ALS est créancière à l’égard de la SCI J&A de l’obligation de respect du règlement de copropriété et de ne pas causer de troubles anormaux de voisinage aux autres copropriétaires.

En conséquence, et en raison de la carence de la SCI J&A, la SCI ALS est compétente pour agir en lieu et place de la SCI J&A, défaillante, afin d’obtenir la résiliation du bail conclu entre elle et Monsieur [I] [N].

Aussi, les dégâts des eaux provenant de l’appartement du dessus ont entraîné une importante dégradation dans l’appartement appartenant à la SCI ALS, entraînant l’impossibilité pour la SCI ALS de procéder à la vente de ses lots.

Il ressort de ce qui vient d’être décrit que l’occupation des lieux par Monsieur [I] [N] a été émaillée, depuis l’année 2021, de différents dégâts des eaux causant un trouble anormal de voisinage. Ainsi, le défendeur contrevient à son obligation de jouissance paisible du logement pris à bail.

Les pièces produites par la SCI demanderesse démontrent la réalité et la persistance des agissements imputables à Monsieur [I] [N] ainsi qu’à la SCI J&A, propriétaire-bailleur, dont il n’est pas démontré qu’ils aient cessés à ce jour.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [I] [N] à compter du présent jugement.

En application des articles 1224 et 1341-1 du code civil, la résiliation du bail de Monsieur [N] sera donc prononcée à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion du locataire :Le contrat de bail étant résilié à compter de la présente décision, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

II . SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [I] [N] ainsi que la SCI J&A à verser à la SCI ALS la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, portant intérêts à compter de la présente décision.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [N] ainsi que la SCI J&A, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SCI ALS, immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 853 070 860 recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail consenti par la SCI J&A, immatriculée au RCS d’Orléans sous le numéro 837 755 800, à Monsieur [I] [N] et portant sur un logement situé [Adresse 7], aux torts exclusifs du locataire ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DECLARE le jugement commun et opposable à la SCI J&A ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [N] ainsi que la SCI J&A aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [N] ainsi que la SCI J&A à verser à la SCI ALS, immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 853 070 860, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, portant intérêt à compter de la présente décision ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,