TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La SCI SALOME

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04355 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWHW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic Le Cabinet EGIM – SARL dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

La SCI SALOME

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Mathilde BAILLAT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 18 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04355 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWHW

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. SALOME est propriétaire des lots n°21 et n°39 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet EGIM, a fait assigner la S.C.I. SALOME devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4917,78 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés pour la période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025 inclus avec intérêts à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts;

—  2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet EGIM et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il précise qu’il s’agit de la deuxième procédure à l’encontre de la copropriétaire pour impayés de charges de copropriété et que les causes du précédent jugement ont été soldées.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La S.C.I. SALOME ne comparaît pas et n’est pas représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété dont il résulte que la S.C.I. SALOME est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°21 et n°39 représentant 62 millièmes ; un décompte individuel des sommes dues pour la période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025 ;les appels de fonds pour la période susvisée ;le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 22 décembre 2023 et 22 novembre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort du décompte produit arrêté au 1er juillet 2025 que le compte de copropriétaire de la S.C.I. SALOME était débiteur à cette date de la somme de 4917,78 euros, pour la période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025, dont il convient de déduire la somme de 432 euros correspondant aux frais de contentieux facturés par le syndic, soit un montant de 4485,78 euros hors frais.

La S.C.I. SALOME, ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet EGIM, la somme de 4485,78 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 août 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 432 euros au titre des frais de contentieux en l’absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet EGIM sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En outre, il apparaît en l’espèce que la S.C.I. SALOME a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation pour défaut de paiement de ses charges de copropriété par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 mars 2025. Il ressort par ailleurs du décompte produit que la S.C.I. SALOME n’a pas repris le paiement des charges courantes. Sa mauvaise foi apparaît dès lors établie, eu égard à sa persistance dans les impayés de charges de copropriété en dépit de cette condamnation.

Il convient en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet EGIM, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. SALOME, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la S.C.I. SALOME sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. SALOME à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet EGIM, la somme de 4485,78 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE la S.C.I. SALOME à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet EGIM, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet EGIM, de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. SALOME à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet EGIM, la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet EGIM du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. SALOME au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la présidente et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 18 novembre 2025,

La greffière La présidente