TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50522 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SBR

N° : 13

Assignation du :

16 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SELECTIRENTE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Benoît PRUVOST, avocat au barreau de PARIS – #P0246

DEFENDERESSE

La société MAXIMA, SARL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Kadiatou TAPILY, avocat au barreau de PARIS – #R0268

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 16 janvier 2025, et les motifs y énoncés,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 10 juillet 2023, la société SELECTIRENTE a donné à bail commercial à la société MAXIMA des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 23.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

En juillet 2023 le preneur a engagé des travaux de rénovation dans le local, et a signalé au bailleur des désordres découverts dans les faux plafonds.

Des travaux portant notamment sur les parties communes ont été engagés et réceptionnés. Une franchise de loyer a été accordée.

La société MAXIMA a considéré que les désordres persistaient. La société SELECTIRENTE a exigé la reprise de l’activité. Une expertise amiable a été diligentée.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 24 octobre 2024, à la société MAXIMA, pour une somme de 21.346,23 euros, au titre de l’arriéré locatif au 22 octobre 2024.

Par acte du même jour le bailleur a fait délivrer un second commandement visant l’obligation du locataire de « maintenir les locaux en état permanent d’exploitation effective et normale ».

La société MAXIMA a assigné la société SELECTIRENTE devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte du 22 novembre 2024.

Par acte du 16 janvier 2025, la société SELECTIRENTE a fait assigner la société MAXIMA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, suite au commandement d’exploiter les locaux, et par conséquent « prononcer la résiliation du bail […] aux torts exclusifs de la société MAXIMA »

— ordonner l’expulsion de la société MAXIMA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et se réserver la liquidation de l’astreinte

— condamner la société MAXIMA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, majoré de 50%, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société MAXIMA au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 20 mars 2025, la société SELECTIRENTE a maintenu les termes de son assignation et s’est opposée aux demandes reconventionnelles.

La société MAXIMA était représentée. Elle a sollicité :

À titre principal, le rejet de toutes les demandesÀ titre reconventionnel, la condamnation de la société SELECTIRENTE à réaliser les travaux de mise en conformité et de mise en sécurité, sous astreinte de 200 euros par jour de retardLa condamnation de la société SELECTIRENTE à rembourser à la société MAXIMA la somme de 7.703,14 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subiLa condamnation de la société SELECTIRENTE à lui payer la somme de 175.784,57 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique subiSubsidiairement l’octroi de délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoireEn tout état de cause la condamnation de la société SELECTIRENTE à la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bailleur a fait délivrer le 24 octobre 2024 deux commandements visant la clause résolutoire, l’un visant un arriéré locatif, l’autre l’obligation d’exploiter les locaux.

Dans la présente instance en référé le bailleur se fonde uniquement sur le commandement d’exploiter les locaux, précisant que le preneur a fait opposition au commandement de payer devant le tribunal judiciaire, instance en cours. La société SELECTIRENTE reproche à son locataire de ne pas avoir repris l’exploitation du local après la réalisation des travaux. Elle soutient que les locaux sont en état d’être exploités.

La société MAXIMA s’oppose à cette analyse et soutient que malgré les travaux effectivement réalisés en février 2024 de graves désordres demeurent dans le local, le rendant dangereux et inexploitable.

Ainsi il est établi que la société MAXIMA n’exploite pas le local, et n’a pas repris cette exploitation depuis la délivrance du commandement.

Cependant il est également établi que les parties sont en conflit depuis plusieurs mois sur la persistance de désordres suite aux travaux réalisés en février 2024 et sur la gravité de ces désordres.

La société MAXIMA a assigné le bailleur devant le tribunal judiciaire le 22 novembre 2024 non pas seulement pour s’opposer au commandement de payer, mais en visant les deux commandements délivrés. La société MAXIMA soutient devant le juge du fond que les locaux sont inexploitables, que par conséquent le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible et doit être condamné à résoudre le bail et à indemniser le locataire de différents préjudices.

À l’appui de ses contestations la société MAXIMA produit un compte-rendu de visite réalisé le 2 juillet 2024 (soit postérieurement à la réalisation des travaux de février 2024). L’expert conclut qu’il reste sur le plafond du local « des zones d’instabilité » et que la chute de morceaux de plâtre est possible, voire un « effondrement des zones fissurées », de telle sorte que le plafond serait impropre en l’état à sa destination. Il considère également que des désordres importants persistent dans la cave affectée au local.

Ces éléments, et l’instance pendante devant le juge du fond, permettent de retenir des contestations sérieuses qui s’opposent à ce que le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement d’exploiter délivré le 24 octobre 2024. Il convient à ce sujet de rappeler que le juge des référés peut seulement constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais jamais « prononcer » la résiliation d’un bail qui ressort uniquement des pouvoirs juridictionnels du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de la société SELECTIRENTE qui seront rejetées.

II – Sur les demandes reconventionnelles en réalisation de travaux et en paiement de dommages et intérêts

La société MAXIMA sollicite, sur le fondement des obligations du bailleur de l’article 1719 du code civil la condamnation de la société SELECTIRENTE à réaliser certains travaux, et sur le fondement de l’article 1217 du code civil la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts.

S’agissant de la demande de condamnation à réaliser des travaux, il convient de relever que la société SELECTIRENTE s’oppose aux conclusions du compte-rendu du 2 juillet 2024 qui ont été rédigées unilatéralement par l’architecte mandaté par la défenderesse.

En tout état de cause il convient de rappeler que les pouvoirs juridictionnels du juge des référés ne sont pas ceux du juge du fond : « Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

En l’espèce les éléments produits sont insuffisants pour démontrer l’existence d’un péril imminent ou d’un trouble manifestement illicite et la société MAXIMA sollicite une injonction de faire, sans même que la nature et la consistance exactes des travaux qu’elle réclame ne soit précisées.

La demande sera donc rejetée.

S’agissant des demandes en paiement de dommages et intérêts, il convient de rappeler les termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile qui dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Or en l’espèce les demandes de la société MAXIMA ne sont pas formulées à titre provisionnel, et se heurtent en tout état de cause à des contestations sérieuses, qui ont vocation à être tranchées par le juge du fond déjà saisi.

Les demandes reconventionnelles seront rejetées.

III – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SELECTIRENTE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SELECTIRENTE ne permet d’écarter la demande de la société MAXIMA formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons toutes les demandes de la société SELECTIRENTE ;

Rejetons les demandes reconventionnelles de la société MAXIMA ;

Condamnons la société SELECTIRENTE à payer à la société MAXIMA la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SELECTIRENTE aux dépens ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 29 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ