COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [E] c/ S.A.R.L. IL SORRISO SRL

MINUTE N°

Du 30 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/02093 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O3IK

Grosse délivrée à

M^e Alexandre ZAGO

expédition délivrée à

M^e David VARAPODIO

le 30 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

trente Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Janvier 2025 après prorogation du délibéré, signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [B] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. IL SORRISO SRL

[Adresse 1]

[Localité 7] – ITALIE

représentée par M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [E] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation édifiée sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 4] sise [Adresse 3], formant le lot n°16 dépendant du lotissement dénommé « RIVIERA ».

Selon acte authentique reçu le 26 octobre 2018 par Maitre TRAN BA VANG, notaire à [Localité 8], la société IL SORRISO SRL a fait l’acquisition d’une maison individuelle édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] située [Adresse 3] formant le lot n°20 du lotissement.

Ledit lotissement a fait l’objet d’un cahier des charges établi le 11 juin 1953.

Selon permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 6] le 08 août 2019, la société IL SORRISO SRL a été autorisée à procéder à la « surélévation d’un étage de la construction d’habitation existante avec création de cinq chambres et quatre salles d’eau».

Par acte en date du 29 août 2019, Monsieur [B] [E] a formé un recours gracieux contre le permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 6], sans succès.

Arguant de troubles consécutifs à la réalisation des travaux, Monsieur [B] [E] a, par actes de commissaire de justice en date du 12 mars et du 22 mai 2020, fait assigner la société IL SORRISO SRL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de NICE aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 30 novembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise et commis Madame [G] [D] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport définitif le 23 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2023, Monsieur [B] [E] a fait assigner la société IL SORRISO SRL devant le Tribunal judiciaire de NICE en réparation des troubles causés par celle-ci sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage et aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique (RPVA), le 14 novembre 2023, Monsieur [B] [E] sollicite du tribunal de :

— Constater l’illégalité de la construction nouvelle telle qu’elle résulte du permis de construire ;

— Constater les troubles anormaux du voisinage causés par la construction litigieuse ;

— Condamner la société IL SORRISO à lui verser une indemnité de 360 000 euros au titre de la réparation du préjudice de la perte de valeur du bien ;

— Condamner la société IL SORRISO à lui verser une indemnité de 30 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral subi ;

— Condamner la société IL SORRISO aux entiers dépens par application des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile, en ce compris les frais d’expertise s’élevant à 9 918,48 € TTC ;

— Condamner la société IL SORRISO à lui verser la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (portant modification du décret du 12 décembre 1996 ; n° 96-1080 sur le tarif des huissiers) sera supporté par tout succombant, en sus des frais irrépétibles et des dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à application de l’exécution provisoire.

A titre liminaire, en réponse à la fin de non-recevoir soulevée par la société IL SORRISO SRL, il fait valoir que le seul fait que les travaux de surélévation litigieux aient été autorisés par un permis de construire ne fait pas obstacle à l’exercice et à la recevabilité de son action sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage.

Il affirme que les conclusions du rapport d’expertise ne peuvent être remises en cause, l’expert ayant régulièrement accompli la mission qui lui a été confiée aux termes de l’ordonnance du juge des référés. Il précise que l’intervention d’un sapiteur n’a pas été contestée par la société IL SORRISO SRL dans le cadre des opérations d’expertise et qu’elle a permis un éclairage sur des éléments techniques, nécessaire à la résolution du présent litige.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [B] [E] fait valoir que les travaux de surélévation engagés par la société IL SORRISO SRL sont illégaux au motif qu’ils ne sont pas conformes, s’agissant des règles de hauteur et de recul, aux règles établies par le plan local d’urbanisme (PLU) de [Localité 6] ainsi que le cahier des charges du lotissement. Ils ajoutent que les ouvrages litigieux ont été réalisés en violation du permis de construire régulièrement délivré.

S’agissant des dispositions du plan local d’urbanisme, il explique que la hauteur maximale réglementaire est de 7 mètres entre le sol et l’égout du toit de la construction. Or, il indique que la société défenderesse a artificiellement rehaussé le niveau du sol de sorte que la surélévation réalisée excède la hauteur maximale autorisée de plus de 15 centimètres. Il ajoute que la construction ne respecte pas la distance réglementaire de recul en ce qu’elle est implantée à moins de 5 mètres des limites séparatives de propriété.

S’agissant des dispositions du cahier des charges du lotissement, il soutient qu’il résulte des mesures réalisées par le sapiteur dans le cadre des opérations d’expertise que la hauteur de la construction de la société défenderesse et les distances de recul par rapport à la limite divisoire ne sont pas conformes, l’emprise et le balcon de la construction litigieuse se trouvant à moins de 4 mètres de la limite séparative. Il ajoute que les plans produits par la société défenderesse a l’appui de sa demande de permis de construire ont été faussés et que l’emprise réelle de la maison ne correspond pas à celle reportée sur plan.

Il fait plaider que le balcon est saillant, créant ainsi un débord, alors qu’il devait, aux termes du permis de construire, être bâti de façon rectiligne, dans la continuité des murs existants.

Il souligne que la construction initiale excède le cadre de la zone aedificandi telle que définie par le cahier des charges du lotissement et que la surélévation à laquelle il a été procédé ne remédie pas à une telle violation, le balcon créant un débord.

En réponse aux écritures adverses, il fait valoir qu’il ne peut être tiré aucune conclusion du rejet du recours gracieux formé par lui à l’encontre du permis de construire délivré au profit de la société défenderesse et du caractère désormais définitif de celui-ci. Il ajoute que la société défenderesse ne peut invoquer le seul respect du cahier des charges du lotissement, document à valeur contractuelle, pour s’exonérer de sa responsabilité et que sa responsabilité extracontractuelle est susceptible d’être engagée.

Il soutient que le défaut de conformité des travaux réalisés aux règles d’urbanisme lui occasionne divers préjudices et plus particulièrement une perte de la valeur vénale de son bien dont la société IL SORRISO SRL est responsable.

Il souligne que la surélévation réalisée sur un niveau supplémentaire a entrainé une perte d’ensoleillement, une perte de vue ainsi qu’une perte d’intimité de son habitation, constitutives de troubles anormaux de voisinage. Le demandeur explique que la présence d’aires de stationnement à proximité de la limite séparative avec sa propriété a eu pour effet d’augmenter le préjudice de perte d’intimité en supprimant l’écran végétal préexistant. Il ajoute que ces nouveaux emplacements sont de nature à générer des troubles tant sonores qu’olfactifs. Il argue, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 et 1241 du Code civil de l’existence d’un préjudice moral eu égard à la perte d’intimité et de valeur affectant son bien. Il ajoute que la configuration actuelle des lieux le contraint à fermer les rideaux, volets et stores de son habitation afin de préserver son intimité et qu’il a de ce fait développé des troubles anxieux et un état dépressif permanent.

Concernant l’indemnisation de ses préjudices, Monsieur [B] [E] fait observer que tant la valeur vénale initiale de son bien que le pourcentage de perte de valeur de celui-ci ont été sous-estimés par l’expert judiciaire, lequel a pris pour référence des biens aux caractéristiques et à la valeur inférieure à celles du demandeur. Il revendique ainsi une perte de valeur à hauteur de 25% de la valeur du bien – qu’il estime entre 1 500 000 et 1 600 000- et non à hauteur de 10%, comme retenu par l’expert.

Au soutien de sa demande de condamnation de la société IL SORRISO SRL au paiement des frais d’expertise, il affirme que celle-ci a été rendue nécessaire par la mise en échec, par le gérant de la société défenderesse, des démarches amiables engagées.

En réponse à la demande reconventionnelle formée par la société défenderesse, le demandeur soutient que les aménagements du sous-sol et de l’annexe de son habitation ne constituent pas des constructions nouvelles et distinctes du bâtiment principal de sorte qu’il respecte pleinement le cahier des charges du lotissement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique (RPVA) le 08 janvier 2024, la société IL SORRISO SRL sollicite du tribunal de :

— Juger irrecevable l’action introduite par Monsieur [E] en ce qu’elle tend à contester le droit contractualisé depuis le 11 juin 1953 d’élever sa construction d’un étage sur rez-de-chaussée ;

— Prononcer la nullité du rapport d’expertise déposé le 23 décembre 2022 par Madame [D] en ce qu’il procède à des constatations techniques qui ne relèvent pas de sa compétence et qui ne figurent pas au titre de ses missions ;

— Débouter Monsieur [E] de ses demandes indemnitaires fondées sur des prétendus troubles anormaux du voisinage constitués par une perte d’ensoleillement, une perte de vue ou une perte d’intimité ;

— Débouter Monsieur [E] de ses demandes indemnitaires fondées sur les prétendues nuisances liées à la création des places de parking ;

— Débouter Monsieur [E] de toutes ses demandes indemnitaires au titre de ce prétendu préjudice moral ;

— Débouter Monsieur [E] de ses demandes indemnitaires au titre d’une prétendue perte de valeur vénale ;

— Débouter Monsieur [E] de ses demandes fondées sur le prétendu non-respect du cahier des charges, dont le caractère contractuel n’est pas établi, les distances et hauteurs étant par ailleurs qualifiées de règles d’urbanismes devenues caduques par l’effet des lois ELAN et ALUR.

En tout état de cause et à titre reconventionnel

— Ordonner la démolition des bâtiments édifiés par Monsieur [B] [E] en limite de son lot, et ce sous astreinte de 1.000,00 euros par jour;

— Ordonner la cessation des locations commerciales consenties par Monsieur [B] [E] en violation du cahier des charges du lotissement, et ce sous astreinte de 1.000,00 euros par jour commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [B] [E] à lui verser la somme de 50.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance découlant de la subdivision en 4 lots à usage commercial de sa maison individuelle;

— Condamner Monsieur [B] [E] à lui verser la somme de 8.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [B] [E] aux entiers dépens de l’instance.

In limine litis, la société soulève l’irrecevabilité de l’action introduite par Monsieur [B] [E] sur le fondement de la prescription.

Elle explique que le cahier des charges du lotissement s’analyse en un document à valeur contractuelle régulièrement accepté par le demandeur et non contesté par celui-ci alors que ledit document est daté du 11 juin 1953.

Elle ajoute qu’il ne peut arguer d’un quelconque préjudice tiré de la surélévation litigieuse, alors que celles-ci a été exécutée conformément aux stipulations non contestées du cahier des charges, aux termes duquel les constructions peuvent être édifiées d’un étage sur rez-de-chaussée et qu’elles doivent être implantées à 4 mètres des limites séparatives ».

Elle ajoute que l’action introduite par le demandeur ne poursuit pas un intérêt légitime juridiquement protégé, Monsieur [B] [E] souhaitant celui-ci financer, par le biais de la présente instance, les travaux de surélévation de son propre bien.

La société défenderesse se prévaut, sur le fondement des dispositions de l’article 265 du Code de procédure civile, de la nullité des opérations d’expertise judiciaire réalisées. Elle fait valoir qu’aux termes de l’ordonnance du juge des référés en date du 30 novembre 2020, l’expert n’a pas été missionné et dès lors autorisé à constater ou vérifier le respect des distances et hauteurs stipulées au cahier des charges du lotissement. Elle précise qu’elle s’est opposée à la réalisation de telles opérations dans ses dires récapitulatifs régulièrement adressés à l’expert sans que celui-ci n’en tire les conséquences dans le cadre de la rédaction de son rapport définitif.

Sur le fond et au soutien de sa demande principale, elle fait observer que les travaux de surélévation litigieux ont été régulièrement autorisés selon permis de construire délivré par l’autorité administrative, devenu définitif en l’absence de tout recours effectif dans les délais légaux.

Elle soutient que Monsieur [B] [E] ne peut se prévaloir, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage d’un droit acquis à la vue et/ou à l’ensoleillement et d’un principe d’immutabilité de l’environnement dont il bénéficiait avant la réalisation des travaux litigieux de surélévation alors que son bien se trouve dans une zone urbaine. Elle conteste la perte d’ensoleillement alléguée par le demandeur de même que le préjudice de perte de vue, le demandeur ne bénéficiant d’aucune vue avant la réalisation des travaux. S’agissant du préjudice de perte d’intimité, elle souligne que celui-ci est tiré d’une ouverture pratiquée au premier étage de l’immeuble au sommet d’un escalier correspondant à un lieu de passage et non à une pièce à vivre et qu’il donne accès à un balcon à vocation purement esthétique de sorte que cela ne présente aucun caractère anormal. Elle fait valoir que le demandeur fait lui-même état d’une « co-visibilité », soulignant le caractère réciproque des vues s’exerçant au sein du lotissement, inconvénient normal et inhérent à toute zone urbaine. Elle ajoute que la propriété de Monsieur [B] [E] souffrait déjà de vis-à-vis, notamment à l’Est. Elle considère que l’expert judiciaire mandaté n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations. Elle conclut au fait que le préjudice de perte d’intimité au niveau de la terrasse du demandeur ainsi que dans le logement de celui-ci n’est pas démontrée.

Elle conteste, sur le fondement des dispositions de l’article L.400-13 du Code de l’urbanisme que le demandeur puisse se prévaloir de quelconques nuisances liées à la création des places de stationnement alors que celles-ci ont été autorisées selon le permis de construire régulièrement délivré et désormais définitif. Elle souligne que son lot est desservi de manière carrossable.

S’agissant du préjudice moral, la société défenderesse indique que Monsieur [B] [E] ne peut se prévaloir à ce titre d’une perte d’intimité alors qu’il ne réside pas sur les lieux du litige mais à plus d’un kilomètre.

Elle indique que le demandeur ne peut, en l’absence de toute perte d’ensoleillement, perte de vue ou perte d’intimité caractérisée se prévaloir d’une perte de valeur vénale de son bien. Elle ajoute que les estimations livrées par le demandeur s’agissant de la valeur initiale de son bien sont variables et imprécises et ne sont fondées sur aucun élément objectif.

Elle fait plaider que l’exécution régulière des clauses du cahier des charges ne peut permettre de caractériser un préjudice alors que le demandeur n’occupe pas les deux appartements occupant sa propriété, ceux-ci étant loués. Elle soutient que l’ensemble des lots contigus à la propriété du demandeur sont déjà élevés d’un étage sur rez-de-chaussée et sont dotés d’ouvertures en direction du lot de ce dernier sans qu’il ait déjà déploré un quelconque préjudice.

Elle soutient que si le demandeur se prévaut du cahier des charges, il est inapplicable à la présente instance, les stipulations à caractère réglementaire qu’il contient étant devenues caduques par l’effet des lois ALUR et ELAN et étant par ailleurs dépourvu de tout caractère contractuel, à défaut de volonté univoque contraire exprimée par les co-lotis. Elle en déduit que le demandeur ne peut se fonder sur ledit cahier des charges du lotissement au soutien de son action.

Elle soutient qu’aucune violation du cahier des charges ni des règles d’urbanismes prévues au PLU ne saurait être caractérisée alors que les règles de distance et de hauteur de constructions stipulées ont été respectées dans le cadre de la réalisation des travaux de surélévation litigieux, en témoigne les plans annexés à la demande de permis de construire et les mesures réalisées postérieurement aux travaux. Elle conteste avoir procédé à un rehaussement du niveau du sol et soutient que les travaux affectant le sol visaient à la réfection du revêtement dudit sol, opération sans lien avec le projet de surélévation de la maison. Elle souligne qu’aucune conclusion ne saurait être tirée des relevés réalisés par le sapiteur mandaté par l’expert judiciaire alors qu’ils ne se fondent pas sur les méthodes réglementaires de mesures. S’agissant du respect des distances minimales de recul, la société défenderesse fait observer qu’en l’absence de bornage, les mesures établies et la limite séparative retenue ne sont qu’indicatives. Elle ajoute qu’au-delà de leur caractère inexploitable, les mesures reportées ne permettent pas d’établir une quelconque violation des dispositions réglementaires s’agissant de la hauteur et des distances de la construction litigieuse.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles de démolition et de condamnation indemnitaire sous astreinte, la société défenderesse se prévaut du caractère contractuel des dispositions du cahier des charges du lotissement. Elle explique que le demandeur a procédé à l’aménagement d’un appartement et d’une annexe. Elle ajoute que ces locaux qui s’ajoutent à l’habitation principale ont également usage d’habitation et sont désormais donnés à bail commercial ce qui est de nature à générer un trouble anormal de voisinage et un préjudice de jouissance. Elle précise que ces aménagements ont pour effet de faire supporter quatre lots à usage d’habitation sur la parcelle du demandeur et ce en violation des dispositions du cahier des charges du lotissement qui vise exclusivement des constructions à usage de villages individuelles.

L’affaire a été retenue à l’audience à juge unique du 13 septembre 2024 et clôturée à cette date.

La décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

A titre liminaire il y a lieu de rappeler qu’avec l’accord des parties, la révocation de l’ordonnance de clôture du 15 février 2024 a été prononcée le 13 septembre 2024 afin de recevoir les écritures et les pièces signifiées par les parties après clôture, de sorte qu’une nouvelle clôture a ainsi été fixée à la date de l’audience, avant l’ouverture des débats.

Sur la recevabilité de l’action introduite par le demandeur

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes des dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, si la société défenderesse ne vise aucun moyen de droit, elle se prévaut toutefois de « l’ancienneté des stipulations » du cahier des charges lesquelles sont demeurées « inchangées depuis plus de 50 ans » et n’ont fait l’objet d’aucune contestation.

La société IL SORRISO SRL se prévaut ainsi de la prescription de l’action du demandeur ce qui constitue une fin de non-recevoir au sens des dispositions légales susvisées. Or, elle n’a pas été valablement soulevée devant le juge de la mise en état, par des conclusions spécifiques, distinctes des conclusions au fond.

En conséquence, le tribunal de céans est incompétent pour connaître de cette fin de non recevoir.

Sur la validité du rapport d’expertise

Aux termes de l’article 278-1 du même code, l’expert peut se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité.

Le régime des nullités d’expertise est défini par les articles 175 à 178 du code de procédure civile et soumis aux dispositions des articles 112 à 114 du même code régissant la nullité des actes de procédure.

En l’espèce, aux termes du dispositif de l’ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de NICE le 30 novembre 2020, l’expert judiciaire, Madame [D] avait notamment pour mission de se rendre sur la propriété appartenant à Monsieur [B] [E] et sur la propriété voisine, appartenant à la société IL SORRISO SRL, décrire les lieux, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de décrire la réalité de la perte de valeur vénale invoquée par Monsieur [B] [E] et plus généralement « faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige ».

En l’état, l’intervention de l’expert géomètre consistant en une mesure des distances et des hauteurs de la construction litigieuse apparait tout à fait légitime en ce qu’elle permet de bénéficier d’une description précise de l’état et de la configuration des lieux litigieux tout autant qu’un éclairage technique et urbanistique sur les conséquences des travaux de surélévation litigieux, éléments nécessaires à la résolution du litige. Si les opérations contestées ne sont pas expressément mentionnées dans l’ordonnance d’expertise, elles s’intègrent directement dans le champ de celle-ci.

Ainsi, le fait que Madame [D] se soit adjoint l’expertise d’un sapiteur géomètre n’est pas de nature à constituer une nullité du rapport d’expertise alors que celle-ci ne peut, en tout état de cause, être obtenue qu’après avoir démontré le non-respect par l’expert judiciaire des principes essentiels posés par le Code de procédure civile, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Au surplus, il y a lieu de constater que l’intervention de Monsieur [C], géomètre-expert a été régulièrement soumise au contradictoire des parties. Il ressort de la lecture du rapport d’expertise qu’évoquée dès la première réunion technique, ladite intervention a été validée à l’occasion de la seconde visite, en date du 1er juillet 2021 (page 9 du rapport) par l’ensemble des parties, sans aucune opposition de la société défenderesse qui ne peut dès lors s’en prévaloir aux termes des opérations d’expertise.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire.

Sur la licéité des travaux de surélévation réalisés

A titre liminaire, il convient de rappeler aux parties que les « dire et juger », « constater » et « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, sauf dans les cas prévus par la loi, et, par suite, ne donnent pas lieu à mention au dispositif, ne constituant, en réalité, qu’une reprise des moyens des parties.

En l’espèce, aux termes du dispositif de ses écritures, Monsieur [B] [E] sollicite du tribunal de « constater l’illégalité de la construction nouvelle telle qu’elle résulte du permis de construire » sans toutefois viser un quelconque fondement juridique. Or, de telles dispositions s’analysent comme un moyen de fait et non comme une prétention juridique à part entière. Aussi, il apparait que ledit moyen ne vient au soutien d’aucune prétention expresse précise et concrète telle qu’une demande de mise en conformité ou de démolition de l’ouvrage litigieux et prétendument illégal.

Aussi, il résulte de la lecture des conclusions que l’analyse des mérites d’un tel moyen tenant à aux violations allégués aux dispositions du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 6], au cahier des charges du lotissement ainsi qu’au permis de construire délivré n’apparait pas nécessaire alors que les prétentions indemnitaires formées par le demandeur aux termes du dispositif de ses conclusions sont fondées sur la théorie jurisprudentielle du trouble anormal de voisinage découlant des dispositions de l’article 1240 du Code civil – au demeurant non visées- laquelle n’exige pas la démonstration d’une quelconque faute qui pourrait résider dans le caractère illégal des travaux réalisés par la société IL SORRISO SRL.

Il ne sera par conséquent pas statué sur cette demande de « constater » qui doit s’analyser comme un moyen et non une prétention.

Sur l’existence de troubles anormaux de voisinage et l’indemnisation des préjudices

Il résulte des dispositions de l’article 544 du Code civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ; que ce droit absolu du propriétaire de jouir de sa chose est applicable en matière immobilière et se trouve seulement limité par l’obligation du propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Il est par ailleurs de principe que la réparation des troubles anormaux de voisinage obéit à un régime de responsabilité sans faute, seule la preuve du caractère anormal du trouble invoqué devant être apportée par le demandeur.

Pour ouvrir droit à réparation, le trouble allégué doit être anormal par sa permanence, son importance et sa gravité. Il s’apprécie in concreto, en tenant compte de différents paramètres liés à l’environnement et aux circonstances de temps et de lieu.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a lieu d’examiner les mérites des moyens présentés par les parties tenant au caractère illégal ou non des travaux de surélévation litigieux en lien avec une quelconque violation des dispositions réglementaires s’agissant de la hauteur et du recul de ladite construction ; ces derniers étant parfaitement inopérants sur le fondement du régime de responsabilité sans faute invoqué.

Le rapport de Madame [G] [D], qui s’est adjoint l’expertise d’un sapiteur géomètre (Monsieur [C]), dressé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

En l’espèce, Monsieur [B] [E] se prévaut d’un préjudice de perte de vue, de perte d’ensoleillement, de perte d’intimité et enfin de perte de valeur vénale de son bien consécutivement à la surélévation, sur un étage supplémentaire, de la maison d’habitation, propriété de la société IL SORRISO SRL.

S’agissant du préjudice de perte d’ensoleillement invoqué, s’il n’est pas sérieusement contesté que l’édification d’un niveau supplémentaire sur la parcelle litigieuse a impliqué une perte d’ensoleillement et de luminosité, il résulte du rapport d’expert dressé par Madame [D] que celles-ci sont limitées et ne revêtent manifestement pas le caractère d’anormalité nécessaire à la qualification du trouble anormal de voisinage. Sur ce point, il y a lieu de relever que la « seule perte d’ensoleillement le matin et perte de luminosité » observée par Madame [A] [F] aux termes de son rapport d’expertise non contradictoire ne peut, en l’absence de toutes évaluation et mesures précises (taux de perte d’ensoleillement, durée et période de la perte d’ensoleillement) permettre de conclure à une anormalité alors que le bien se trouve dans un environnement semi-urbain où rien ne préservait la situation préexistante. Finalement, il convient de constater que les photographies produites par le demandeur et intégrées au corps des écritures ne revêtent, en l’absence de toute datation ou géolocalisation, aucune force probante de nature à contredire les conclusions expertales.

S’agissant du préjudice de perte de vue, il ressort des pièces versées aux débats ainsi que des conclusions de l’expert que le bien du demandeur et la construction litigieuse voisine sont situés dans un lotissement situé en zone « semi-urbaine », dont le cahier des charges autorise la surélévation des villas d’un étage sur rez-de-chaussée. En l’état de ces éléments, la surélévation litigieuse ne peut constituer, en tant que telle, un trouble anormal de voisinage. Il en va de même s’agissant des conséquences d’un tel projet. En effet, si l’expert relève que « la vue sur le ciel, au-dessus de la toiture existant antérieurement aux travaux a été réduite et la qualité de la vue au Sud de la propriété a été dégradée », elles constituent un inconvénient normal consécutif à un projet prévisible de travaux. En outre, en dépit de ses allégations, Monsieur [B] [E] ne justifie pas d’une quelconque « vue dégagée sur l’horizon » antérieurement à la réalisation des travaux alors qu’il résulte de l’analyse des pièces versées au dossier qu’il bénéficiait seulement d’une visibilité « sur la partie supérieure de la façade et la toiture de la villa voisine », ce qui ne constitue pas une « vue » au sens des dispositions légales.

En outre, les nuisances liées à la création de deux emplacements de stationnement n’apparaissent pas davantage caractérisées. Ainsi, la suppression de l’écran végétal séparant les deux parcelles litigieuses telle qu’invoquée par Monsieur [B] [E] ne peut fonder une indemnisation de ce chef alors qu’elle est seulement de nature à étayer le préjudice de perte d’intimité allégué par le demandeur. Aussi, les nuisances sonores et olfactives invoquées, dans la mesure où elles seraient effectivement établies -ce qui n’est pas le cas en l’espèce de sorte qu’elles demeurent parfaitement hypothétiques- ne présentent pas le caractère d’anormalité. En effet, la construction litigieuse se trouve dans un lotissement composé de différentes villas à usage d’habitation autorisant la construction d’aires de stationnement.

S’agissant de la perte d’intimité, l’expert relève qu’en se plaçant à l’intérieur de la villa, propriété de la société IL SORRISO SRL, au niveau de la porte fenêtre située sur le palier, il « y a au premier plan une vue essentiellement sur le haut de la façade, la partie haute de la porte fenêtre de l’appartement n°1 et sur la toiture de la villa de Monsieur [E] ». Il souligne en outre qu’il y a, pour une personne de grande taille, une « vue sur la terrasse et le séjour ». L’expert ajoute finalement qu’en se plaçant au niveau du balcon nouvellement crée par la société défenderesse, « il y a au premier plan une vue plongeante sur la façade Sud-Est de la propriété de Monsieur [B] [E] avec vue sur les terrasses et les séjours des appartements 1 et 2 ».

Il résulte de ces observations que les travaux de surélévation litigieux ont eu pour effet de créer un important vis-à-vis, la porte vitrée et le balcon crées par la défenderesse donnant directement sur les pièces principales des appartements composant la villa de Monsieur [B] [E] que sont la terrasse et le salon-séjour. Il s’agit là de pièces de vie privatives dont le propriétaire doit pouvoir jouir en toute quiétude et intimité ce qui n’est pas pleinement le cas en l’espèce. Aussi, si une certaine co-visibilité est normalement tolérée au sein d’un lotissement pourvu d’un voisinage relativement dense, il apparait que la configuration actuelle des lieux dépasse les inconvénients normaux. De fait, au regard de la configuration de sa propriété, il apparait que Monsieur [B] [E] subit une perturbation de ses conditions d’existence en ce qu’il se voit contraint de fermer les rideaux, volets et stores de sa propriété et ne peut plus jouir de manière discrète et paisible de l’agrément procuré par la présence du jardin, que cette perte d’intimité n’existait pas dans la configuration initiale des lieux. Aussi, s’il apparait que la porte vitrée de la villa est située dans un couloir étroit (0,90 mètres de passage) et que le balcon est lui-même étroit et filant, ce qui n’en fait pas des postes de station, l’expert relève qu’ils peuvent être « perçus depuis la villa en contrebas comme un « poste d’observation », renforçant ainsi le caractère particulièrement intrusif et gênant du vis-à-vis ainsi crée.

L’expert conclut que la perte d’intimité est de nature à entrainer une perte de valeur vénale du bien.

Il résulte ainsi des développements précédents que Monsieur [B] [E] est bien-fondé à solliciter une indemnisation sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage en réparation de la perte de valeur vénale induite par la réalisation des travaux de surélévation litigieux.

Sur la réparation des préjudices

∙ Sur le préjudice au titre de la perte de valeur vénale

En l’espèce, Monsieur [B] [E] sollicite la somme de 360 000 euros au titre de la perte de valeur vénale de son bien. Il reprend ainsi l’évaluation des préjudices retenus par Madame [A] [F] dans le cadre d’une expertise non contradictoire diligentée par le demandeur.

Or, aux termes de son rapport, Madame [D] a évalué la perte de valeur vénale du bien de Monsieur [B] [E] à la somme de 120 000 euros. L’expert retient une valeur vénale de la maison avant la surélévation de la propriété voisine de 1 200 000 euros et après les travaux litigieux, une valeur de 1 080 000 euros.

Il apparait que l’estimation de la valeur vénale actuelle du bien du demandeur procède du croisement de deux méthodes d’évaluation : une méthode par comparaison et une méthode par le revenu (capitalisation).

Il a ainsi été retenu au titre des éléments favorables, une situation au sein d’un quartier résidentiel et pavillonnaire, proche de la mer, un jardin dans un secteur urbain, à 300 mètres de la plage, un bon état de conservation, une possibilité de surélévation, une villa divisée en 2 logements permettant de générer des revenus fonciers, un grand sous-sol avec garage pour deux véhicules, des volumes et prestations agréables.

Au titre des points faibles, il a été relevé une absence de vue du fait de la faible emprise du terrain, un vis-à-vis à l’Est (présent avant le litige) et un vis-à-vis au Sud-Est consécutif à la réalisation des travaux litigieux de surélévation et des prestations à améliorer (isolation de certaines huisseries, cuisine à moderniser)

Il apparait finalement que la synthèse des éléments comparatifs permet de dégager une valeur unitaire de 6 990,29 euros du m², concordante avec la valeur retenue au terme de la méthode de capitalisation par le revenu permettant ainsi de retenir une valeur vénale actuelle de la villa de 1 080 000 euros.

Aussi, Monsieur [B] [E] conteste, aux termes de ses écritures, les méthodes d’évaluation mises en œuvre par l’expert et partant, la valeur vénale de sa propriété, arguant que celle-ci a été manifestement sous-estimée et doit être évaluée à une somme comprise entre 1 500 000 et 1 600 000 euros. Le demandeur ne produit toutefois aucun élément objectif permettant de sérieusement remettre en cause les conclusions expertales.

L’expert a en effet procédé à une recherche des prix pratiqués dans le secteur immédiat de la propriété du demandeur. Aussi, s’il est acquis que les éléments de comparaison présentés ne sont pas parfaitement identiques au bien du demandeur, ils permettent de cerner le marché immobilier local au regard d’une multiplicité de facteurs (notamment la situation économique et géopolitique globale, la facilité d’accès au crédit, l’attractivité du quartier, le marché immobilier local…) et non seulement en considération des caractéristiques intrinsèques desdits biens. Dans ces conditions, étant entendu que la méthode d’évaluation retenue n’a pas consisté en une moyenne arithmétique de la valeur des différents biens objet de la comparaison, il n’y a pas lieu d’écarter tel ou tel élément pour apprécier la valeur du bien. Finalement, le demandeur ne peut efficacement se prévaloir des attestations de valeur produites au dossier alors que celles-ci correspondaient, en l’absence de finalisation du projet, à des estimations prospectives sur lesquelles le tribunal de céans ne peut valablement se fonder.

En l’état, aucun élément objet ne permet de remettre en cause l’estimation de la valeur vénale telle qu’évaluée par l’expert. Il en va de même s’agissant de l’estimation de la perte financière supportée par Monsieur [B] [E] pour déterminer le montant de la réparation. Le taux de 25% de la valeur du bien allégué par le demandeur n’est fondé sur aucun élément objectif et devra ainsi être écarté. Au surplus, il sera précisé que le taux de dépréciation du bien n’a pas vocation à intégrer un quelconque préjudice de perte de vue, de perte d’ensoleillement ou de nuisances sonores et olfactives, ces préjudices n’étant pas caractérisés de sorte qu’il ne peut être supérieur à 10%

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société IL SORRISO IRL sera condamnée à verser à Monsieur [B] [E] la somme de 120 000 euros au titre de perte de valeur du bien.

∙ Sur le préjudice moral

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [B] [E] sollicite la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Or, le demandeur ne verse aucun élément de nature à démontrer l’existence d’un préjudice distinct du préjudice de perte d’intimité et de perte de valeur vénale invoqué et déjà indemnisé sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage. Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de démolition sous astreinte des constructions de Monsieur [B] [E]

En l’espèce, la société IL SORRISO IRL sollicite la démolition de l’appartement et de la salle de bain aménagée au sous-sol de l’habitation principale de Monsieur [B] [E] ainsi que de l’annexe bâtie au droit de ladite villa.

La société défenderesse fonde sa demande sur les dispositions contractuelles du cahier des charges du lotissement et sur la théorie anormale du trouble de voisinage.

Or, il ressort de l’analyse des documents produits au dossier ainsi que du rapport d’expertise que ces éléments ne répondent aucunement à des « constructions » au sens des dispositions légales susvisées. Ils s’analysent en effet comme des aménagements indissociables de la villa, laquelle est une maison de plain-pied divisée, par souci de commodité, en deux appartements.

Par conséquent, la société IL SORRISO IRL sera déboutée de sa demande comme étant mal fondée.

Sur la demande de cessation sous astreinte des locations commerciales

En l’espèce, la société IL SORRISO IRL sollicite que Monsieur [B] [E] soit condamné à faire cesser l’activité de location meublée à caractère commerciale s’agissant de deux de ses lots

Or, la société défenderesse ne produit aucun élément de nature à justifier ses allégations. Elle sera purement et simplement déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, la société IL SORRISO IRL sollicite la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance découlant de la subdivision en quatre lots à usage commercial de la maison individuelle de Monsieur [B] [E].

Or, en l’état des développements précédents et des éléments versés aux débats, aucun préjudice ne peut être caractérisé. La demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

∙ Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut ainsi écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire

En l’espèce, Monsieur [B] [E] sollicite la suspension de l’exécution provisoire. Or, il ne démontre en rien en quoi la nature de l’affaire justifierait une telle demande.

Aussi, en l’absence de tout motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

∙ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société IL SORRISO SRL, qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire réalisée par Madame [G] [D].

Les frais de l’expertise non contradictoire réalisée par Madame [A] [F] seront expressément exclus des dépens, alors que ladite expertise n’était pas nécessaire à la résolution du présent litige.

∙ Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [E] les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non-compris dans les dépens.

La société IL SORRISO SRL sera donc condamnée à payer au demandeur la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe

SE DECLARE incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société IL SORRISO SRL ;

REJETTE le moyen d’irrecevabilité soulevé,

DEBOUTE la société IL SORRISO SRL de sa demande de nullité du rapport d’expertise déposé le 23 décembre 2022 par Madame [D] ;

DEBOUTE Monsieur [B] [E] de ses demandes fondées sur l’existence d’un préjudice de perte de vue, de perte d’ensoleillement de nuisances sonores et olfactives liées à la création d’emplacements de stationnement sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage ;

CONDAMNE la société IL SORRISO SRL à payer à Monsieur [B] [E] la somme de 120 000 euros (cent vingt mille euros) en réparation de la perte de valeur du bien suite au trouble anormal de voisinage subi ;

DEBOUTE Monsieur [B] [E] de sa demande de condamnation de la société IL SORRISO SRL au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE la société IL SORRISO SRL de sa demande de démolition sous astreinte des bâtiments édifiés par Monsieur [B] [E] ;

DEBOUTE la société IL SORRISO SRL de sa demande de condamnation de Monsieur [B] [E] à faire cesser les locations commerciales consenties sur parties de sa propriété ;

DEBOUTE la société IL SORRISO SRL de sa demande de condamnation de Monsieur [B] [E] au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société IL SORRISO SRL au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire confiée à Madame [G] [D] ;

CONDAMNE la société IL SORRISO SRL à verser à Monsieur [B] [E] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la société IL SORRISO SRL de sa demande de condamnation de Monsieur [B] [E] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [B] [E] de sa demande de suspension de l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président