TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Y] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01525 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LR4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic FONCIA [Localité 6] EST, SAS – [Adresse 5]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01525 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LR4

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [M] est propriétaire du lot n°9 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] EST, a assigné M. [Y] [M] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  7961,71 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que M. [Y] [M] ne payait pas ses appels de charges et que cela entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [Y] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°9,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2022, 15 juin 2023 et 14 juin 2024 comportant :

o approbation des comptes 2023,

o vote des travaux et dépenses suivantes : création plancher ( Assemblée générale du 15 juin 2023 résolution 4), remplacement réseaux évacuation eaux usées ( Assemblée générale du 14 juin 2024 résolution 13),

— un décompte en date du 16 janvier 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4175,64 euros selon décompte du 16 janvier 2025, portant sur la période du 4ème trimestre 2023 inclus au 1er trimestre 2025 inclus.

En effet, il convient de soustraire de la somme demandée :

—  474,66 euros de frais nécessaires et dépens,

—  1745,42 euros correspondant à des rejets de prélèvements des 12 avril, 15 avril, 10 mai, 15 mai, 6 juillet, 10 juillet, 7 août et 11 août 2023, les prélèvements ne figurant pas sur le décompte communiqué, ce qui ne permet pas de savoir si ces sommes sont justifiées,

— les appels de charges et travaux pour l’année 2024 et le 1er trimestre 2025, soit la somme de 1566,19 euros, pour lesquels il n’apparaît pas de vote dans les pièces versées aux débats. Le procès-verbal de l’assemblée générale de 2023 est celui d’une AG extraordinaire. Le vote sur le budget 2025 est mentionné dans le procès-verbal de l’AG du 14 juin 2024 mais n’y figure pas en tant que tel et il n’est pas précisé si la résolution a été votée et adoptée.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 4175,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [Y] [M] n’a pas payé ses charges de copropriétat au dernier trimestre 2023 et les appels de provisions travaux en 2024 et 2025. Cela entraîne nécessairement des difficultés de gestion pour le syndicat des copropriétaires.

M. [Y] [M] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] EST, les sommes de:

—  4175,64 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 4ème trimestre 2023 inclus au 1er trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,

—  500 euros au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] EST, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [M] aux dépens.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente